Freitag, 13.05.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Grunderwerbsteuer: Zählt die Instandhaltungsrücklage mit beim Kaufpreis?

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Worum geht´s

• Zwangsversteigerung
• Instandhaltungsrücklage
• Grunderwerbsteuer
• Bemessungsgrundlage

Sie bekommen den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt. Erst kürzlich haben Sie per Zwangsversteigerung eine Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft erworben. Dazu gehört auch die Instandhaltungsrücklage. 

Das Finanzamt erhebt die Grunderwerbsteuer auf das volle Höchstgebot. Ist das korrekt oder müsste es nicht vielmehr den Kaufpreis um diese Rücklage mindern? Der Bundesfinanzhof hat dazu gerade ein Urteil getroffen, das Wohnungskäufer nicht gerade erfreuen dürfte. 

Wer eine Wohnung innerhalb einer Wohnanlage oder eines Mehrfamilienhauses kauft, der wird damit automatisch Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dazu gehört, dass Sie  - in der Regel monatlich - das Hausgeld an die Gemeinschaft zahlen müssen.

Ein Teil des Hausgeldes entfällt auf laufende Betriebskosten (etwa Abfallgebühren oder das Honorar für die Hausverwaltung). Der andere Teil fließt in die sogenannte Instandhaltungsrücklage.

Instandhaltungsrücklage: Geldreserve für fällige Renovierungen

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um eine Geldreserve, die alle WEG-Mitglieder gemeinsam ansparen, falls größere oder kleinere Reparaturen, Renovierungen oder Instandsetzungen am und im Haus notwendig werden.

Die Instandhaltungsrücklage wird anteilig jeder Wohneinheit zugeordnet.

Wird eine Wohneinheit verkauft oder versteigert, erwirbt der Käufer/Ersteigerer zugleich auch den betreffenden Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Allerdings kann er über das Geld nicht frei verfügen, denn die Instandhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft: Deswegen bestimmt die auch, per Mehrheitsbeschluss, wie und wann die Rücklage verwendet wird. 

Wohnung ersteigert: Was steuerlich als Kaufpreis gilt

Bei Zwangsversteigerungen gilt das Gleiche wie bei einem direkten Kauf aus der Hand des Wohnungseigentümers: Im Höchstgebot - und damit im Kaufpreis - inbegriffen ist die Instandhaltungsrücklage. Wie hoch die Instandhaltungsrücklage dabei ausfällt, lässt sich genau beziffern.

Jetzt sollte man doch davon ausgehen, dass die Instandhaltungsrücklage nicht mit Grunderwerbsteuer belastet wird, schließlich handelt es sich um Geld und nicht um etwas, das fest mit der Immobilie verbunden ist.

BFH: Instandhaltungsrücklage zählt bei Grunderwerbsteuer mit 

Doch das sieht der Bundesfinanzhof anders und bestätigte damit ein Urteil des Sächsischen Finanzgerichts (BFH, Urteil v. 2.3.2016, II R 27/14): Für das Bemessen der Grunderwerbsteuer kommt es auf das Höchstgebot für die ersteigerte Wohnung oder Teileigentum innerhalb einer WEG an.

Die Instandhaltungsrücklage ist keine Gegenleistung beim Erwerb, weswegen sie auch nicht beim Bemessen der Grunderwerbsteuer vom Höchstgebot abgezogen werden muss.   

Deswegen brauchen Sie als Immobilienkäufer gar nicht erst versuchen, gegen einen entsprechenden Steuerbescheid Einspruch einzulegen, denn der würde garantiert abgelehnt.
 

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Grundstücke sind teuer – und jetzt will auch noch das Finanzamt kräftig von Ihrem Kauf profitieren: mit der Grunderwerbsteuer. Über die Höhe darf jedes Bundesland selbst bestimmen. Aktuell hat Thüringen die Grunderwerbsteuer zum 1.1.2017 auf 6,5 % erhöht. Wann und wie tief Sie pro Bundesland in die Tasche greifen müssen und wo Immobilienerwerb noch günstig ist, zeigt diese aktuelle Steuer-Tabelle.
Die Grunderwerbsteuer steigt und steigt. In drei Bundesländern (Schleswig-Holstein, Saarland, Nordrhein-Westfalen) liegt sie jetzt schon bei 6,5 Prozent. Umso wichtiger ist es für den Käufer, genau hinzusehen, was da eigentlich beim Berechnen der Grunderwerbsteuer alles mitgerechnet wird.  Die Finanzämter sind dabei nämlich sehr erfinderisch und rechnen auch gern mal Kaufnebenkosten wie die Maklerkosten mit dazu.
Eine Steuer von der Steuer absetzen - das klingt zunächst einmal paradox, ist aber möglich. Beispiel Grunderwerbsteuer. Die müssen Sie bei jedem Immobilienkauf zahlen. Doch in bestimmten Fällen können Sie sie in Ihrer Steuererklärung geltend machen und damit weitere Steuern sparen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wann Sie keine Grunderwerbsteuer zu zahlen brauchen


Sie müssen keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn Sie eine Immobilie vom eigenen Ehepartner oder den eigenen Eltern bzw. Kindern (Verwandte in gerader Linie) kaufen. Ebenfalls entgehen Sie der Grunderwerbsteuer, wenn Sie als Miterbe einer Immobilie den anderen Erben deren Anteile abkaufen.


Wie sich die Grunderwerbsteuer verringern lässt


Die Grunderwerbsteuer lässt sich zumindest um den Wert von Küche, Sauna oder Gartenhäuschen mindern, wenn diese bereits im Immobilienpreis enthalten sind. Dazu müssen Sie diese Einrichtungen im Kaufpreis separat ausweisen. Denken Sie daran, wenn Sie beim Notar sitzen! 

 

Falls Sie nicht unbedingt in einem bestimmten Bundesland eine Immobilie erwerben wollen, sollten Sie außerdem wissen: Die Grunderwerbsteuer fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch aus. Am niedrigsten ist sie in Bayern und Sachsen (3,5 Prozent des Kaufpreises), am höchsten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein (6,5 Prozent des Kaufpreises). Sie können Ihre Steuerbelastung also auch dadurch reduzieren, dass Sie die gewünschte Immobilie nicht gerade in den Bundesländern mit den höchsten Steuersätzen kaufen.