Freitag, 21.10.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Grunderwerbsteuer: Wer zahlen muss, wenn der Käufer insolvent wird

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Worum geht´s

• Immobilienverkauf
• Grunderwerbsteuer
• Senkung
• Insolvenz des Käufers
• Bundesfinanzhof

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Unglaublich, aber wahr: In Sachen Grunderwerbsteuer verlangt das Finanzamt auch dann die volle Summe, wenn der Käufer wegen Insolvenz gar nicht den vollen Kaufpreis zahlt. Zu diesem Vorgehen hat jetzt sogar der Bundesfinanzhof grünes Licht gegeben. Lesen Sie im Folgenden, warum das auch für Grundstücks- oder Immobilienverkäufer eine echte Bedrohung ist.

Vor dem BFH (BFH, Urteil v. 12.5.2016, II R 39/14) ging es um eine größere, unbebaute Fläche, die zuvor landwirtschaftlich genutzt worden war. Die kaufte eine GmbH im Jahr 1998. Sie wollte die 68.977 m² große Fläche Stück für Stück erschließen und dann als einzelne Baugrundstücke an künftige Bauherren weiterverkaufen. 

Wieviel Grunderwerbsteuer trotz Stundung fällig wird 

Im Kaufvertrag war ein Kaufpreis von knapp 7 Millionen DM (rd. 3,5 Mio Euro) vereinbart. Das Geld sollte in mehreren Abschlägen gezahlt werden und der restliche Kaufpreis bis zum 15.1.2007 gestundet werden.

Wenige Wochen, nachdem der Vertrag notariell beurkundet worden war, erhielt die GmbH auch schon den Bescheid über die zu zahlende Grunderwerbsteuer

Die Steuer wurde zunächst auf die volle Kaufsumme festgesetzt, obwohl eine Stundung vereinbart war. Dass die letzte Zahlung erst 2007 stattfinden sollte, hatte das Finanzamt berücksichtigt und die Steuersumme entsprechend abgezinst.

Ein Zahlungsrückstand ist noch kein Steuerminderungsgrund

Ab dem Jahr 2006 hatte die GmbH Schwierigkeiten, die restlichen Baugrundstücke loszuschlagen. Sie konnte den vereinbarten Restpreis nicht zahlen. Der Rückstand belief sich auf rund 1 Million Euro. Zwischenzeitlich hatte sie außerdem Insolvenz angemeldet.

Der Insolvenzverwalter beantragte daraufhin ein Absenken der Grunderwerbsteuer - allerdings vergeblich. Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung des Finanzamts, dass eine solche Senkung nicht möglich sei. Der Kaufvertrag sei schließlich trotz Insolvenz wirksam. 

Zudem sei der Kaufpreis auch nicht nachträglich herabgesetzt worden, was ein Absenken der Grunderwerbsteuer ermöglicht hätte, sondern der Kaufpreis hätte wegen der Insolvenz lediglich nicht bezahlt werden können.

Fazit: Die Steuerforderung blieb trotz Insolvenz in voller Höhe bestehen.

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst
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Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem vereinbarten Kaufpreis. Das Finanzamt interessiert sich nicht dafür, ob der Käufer diesen Kaufpreis letztlich in voller Höhe zahlt oder nicht: Bei Insolvenz verlangt es trotzdem die volle Steuer auf den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis.

 

Dazu kommt: Auch wenn im notariellen Vertrag der Käufer als Schuldner für die Grunderwerbsteuer festgelegt ist, haften grundsätzlich beide Vertragsparteien -  Käufer und Verkäufer -  für die Grunderwerbsteuer. Das heißt: Die Steuerschuld wird womöglich ganz auf Sie als Verkäufer abgewälzt, wenn beim Käufer nichts mehr zu holen ist. Und auch hier hat der Bundesfinanzhof ausdrücklich festgestellt: Eine Minderung der Grunderwerbsteuer kommt auch dann nicht wegen eines Zahlungsausfalles des Käufers in Betracht, wenn der Verkäufer diese Steuer übernehmen muss. 


Gescheiterter Verkauf: Steuererstattung auf Antrag möglich


Sie sollten jedoch wissen: Scheitert ein Verkauf, etwa weil der Käufer von einem vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch macht oder der Vertrag aufgehoben wird, dann haben Sie als Verkäufer bessere Karten: Auf Antrag wird die Grunderwerbsteuer dann demjenigen erstattet, der sie gezahlt hat. Von sich aus wird das Finanzamt allerdings nicht tätig. Sie müssen sich ggf. also schon die Mühe machen, diesen Antrag zu stellen.