Samstag, 07.01.2017 | Autor: Judith Engst, Foto: © Kzenon - Fotolia.com

Grunderwerbsteuer: Wann die Maklercourtage beim Kaufpreis mitzählt

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Worum geht´s

• Grunderwerbsteuer
• Maklercourtage
• Bemessungsgrundlage

Stichworte zu diesem Thema

Normalerweise gilt bei der Grunderwerbsteuer: Bei der kommt es auf den Kaufpreis an und nicht auf die zusätzlich gezahlte Maklercourtage. Doch Achtung: Leider ist das nicht immer so!

 

Das Finanzamt kann nämlich die Maklerprovision unter bestimmten Voraussetzungen beim Berechnen der Grunderwerbsteuer mit heranziehen. Ob es das darf, hängt davon ab, was genau Sie mit dem Makler vereinbart haben. 

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 %. Wie hoch sie tatsächlich ausfällt, ist zum einen eine Frage des Bundeslandes. Die 3,5 % gelten beispielsweise für Bayern, die 6,5 % für Schleswig-Holstein, Thüringen, Nordrhein-Westfalen und das Saarland.

Aber noch eine zweite Frage spielt bei der absoluten Höhe der Steuer eine Rolle: nämlich die nach der Bemessungsgrundlage. Zählt hier nur der reine Kaufpreis? Oder muss  die Maklercourtage mitgerechnet werden? Da sind die Finanzämter wie die Juristen und sagen: "Es kommt drauf an!". 

Grunderwerbsteuer: Vorsicht damit, was im Kaufvertrag steht

Ein Grunderwerbsteuerproblem haben Sie immer dann, wenn der Verkäufer für die Maklerkosten aufkommt und diese Kosten dann im Kaufvertrag zusammen mit den Kosten für das Haus oder Grundstück in Rechnung stellt.

Denn: Der Kaufpreis und die Maklercourtage zusammen zählen dann als Gegenleistung fürs Haus. Und nach dieser Gegenleistung bemisst sich die Grunderwerbsteuer, die der Käufer ans Finanzamt zahlen muss.

Die Maklergebühr sollte nicht im Kaufvertrag stehen

Ungünstig ist es daher, wenn der Makler mit einer sogenannten Innenprovision (Verkäuferprovision) arbeitet. Dann steht im notariellen Kaufvertrag die Gesamtsumme aus Kaufpreis und Maklergebühr. Das Finanzamt nimmt dann die Gesamtsumme als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Und das ist eine teure Angelegenheit.

Selbst wenn die Maklercourtage in einer Klausel gesondert ausgewiesen wird, ändert das nichts. Die Grunderwerbsteuer auf die Maklergebühr wird also auch fällig, wenn im Vertrag beispielsweise folgende Vereinbarung steht:

Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung der Maklercourtage in Höhe von 10.000 Euro an die Maklerfirma XY.

Wie teuer Sie dieser Fehler kommen kann, zeigt das folgende Rechenbeispiel.

Mit der Maklerprovision steigt Ihre Grunderwerbsteuer um 350 - 650 Euro

Angenommen, die vereinbarte Maklerprovision beläuft sich auf besagte 10.000 Euro. Das steht so in Ihrem Kaufvertrag. Dann wird das Finanzamt die Maklergebühr beim Bemessen der Grunderwerbsteuer mitrechnen. 

Die Folge: Je nach Bundesland fällt die Grunderwerbsteuer um 350 bis 650 Euro höher aus, als es eigentlich sein müsste, nur weil der Kaufpreis beim Bemessen der Grunderwerbsteuer mit herangezogen wurde. Diese Steuerfalle sollten Sie unbedingt umgehen!

Kommentare (3)

12.1.2017, 10:31 Uhr von Jengst Profil ansehen
Entscheidend ist, dass die Höhe der Maklergebühr überhaupt nicht im Kaufvertrag auftaucht - weder als absolute Gebühr noch als Prozentsatz vom Immobilien- bzw. Grundstückswert. Mit dem Satz "Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung von ... zustande gekommen." hat der Makler jedoch eine Rechtsgrundlage, die seinen Anspruch auf Provision begründet.
12.1.2017, 10:13 Uhr von Pretzel Profil ansehen
Mein Kommentar
12.1.2017, 10:13 Uhr von Pretzel Profil ansehen
Was ändert sich durch den Satz „Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung des Maklers xy zustande gekommen.“ am Kaufpreis der Immobilie als Berechnungsgrundlage für das Finanzamt? Jürgen Pretzel
Grundstücke sind teuer – und jetzt will auch noch das Finanzamt kräftig von Ihrem Kauf profitieren: mit der Grunderwerbsteuer. Über die Höhe darf jedes Bundesland selbst bestimmen. Aktuell hat Thüringen die Grunderwerbsteuer zum 1.1.2017 auf 6,5 % erhöht. Wann und wie tief Sie pro Bundesland in die Tasche greifen müssen und wo Immobilienerwerb noch günstig ist, zeigt diese aktuelle Steuer-Tabelle.
Sie bekommen den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt. Erst kürzlich haben Sie per Zwangsversteigerung eine Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft erworben. Dazu gehört auch die Instandhaltungsrücklage.  Das Finanzamt erhebt die Grunderwerbsteuer auf das volle Höchstgebot. Ist das korrekt oder müsste es nicht vielmehr den Kaufpreis um diese Rücklage mindern? Der Bundesfinanzhof hat dazu gerade ein Urteil getroffen, das Wohnungskäufer nicht gerade erfreuen dürfte. 
Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 330.000 Euro. Von der Kaufsumme begleicht der Verkäufer die Makler- und Notargebühren sowie sonstige Kaufnebenkosten in Höhe von 30.000 Euro. Wie hoch ist nun die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer? 330.000 Euro? Oder nur 300.000 Euro Dazu hat sich jetzt der Bundesfinanzhof geäußert.
Unglaublich, aber wahr: In Sachen Grunderwerbsteuer verlangt das Finanzamt auch dann die volle Summe, wenn der Käufer wegen Insolvenz gar nicht den vollen Kaufpreis zahlt. Zu diesem Vorgehen hat jetzt sogar der Bundesfinanzhof grünes Licht gegeben. Lesen Sie im Folgenden, warum das auch für Grundstücks- oder Immobilienverkäufer eine echte Bedrohung ist.

 meineimmobilie.de-Tipp

Schreiben Sie die Provision nicht in den Kaufvertrag


Erwähnen Sie die Maklerprovision am besten nicht im Kaufvertrag. Weder in einem Betrag, noch in einem Prozentsatz vom Kaufpreis. Denn auch diesen wird das Finanzamt dann als erhaltene Gegenleistung für das gezahlte Geld bewerten und folglich zur Bemessung der Grunderwerbsteuer heranziehen.


Nennen Sie keine Beträge im Kaufvertrag

Verständlicherweise hat ein Makler Interesse daran, seinen Anspruch auf Provision auch zu dokumentieren. Das kann er auch tun. Folgender Satz im Kaufvertrag genügt, um den Zahlungsanspruch zu begründen: „Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung des Maklers xy zustande gekommen.“ Das begründet rechtssicher den Anspruch auf die Courtage - und hat den Vorteil, dass dann keine Grunderwerbsteuer darauf gezahlt werden muss.