Donnerstag, 10.03.2011 | Autor: Jörg Stroisch

Gewerblicher Grundstückshandel: Tappen Sie nicht in die Steuerfalle

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Private Vermieter aufgepasst! Gewerbesteuer müssen Sie eigentlich nicht auf Ihre Mieteinnahmen und auf den Gewinn aus Immobilienverkäufen zahlen. Das kann sich aber schlagartig ändern, wenn das Finanzamt Ihre Immobilienverwaltung als gewerblich einstuft.

Dann wird Ihre gesamte Vermietertätigkeit und der Grundstückshandel plötzlich gewerbesteuerpflichtig. Tappen Sie nicht in diese Falle.

Sie vermieten und verpachten Ihre Immobilien normalerweise als privater Vermieter. Das heißt: Ihre Einnahmen unterliegen nicht der Gewerbesteuer, sondern nur der normalen Einkommensteuer.

In bestimmten Fällen allerdings wird das Finanzamt Ihre Tätigkeit als gewerbliche Immobilienverwaltung einstufen. Mit der unliebsamen Folge, dass Sie plötzlich Gewerbesteuer zahlen müssen. Das vermeiden Sie besser.

Achten Sie auf die Drei-Objekte-Grenze

Schon vor Jahren hat der Bundesfinanzhof festgelegt: Die Zahl und Häufigkeit der Immobilienkäufe und -verkäufe entscheidet, ob es sich um eine gewerbliche (und damit gewerbesteuerpflichtige) Immobilienverwaltung handelt oder bloß um eine private Vermietung, auf die keine Gewerbesteuer erhoben wird.

Das wichtigste Indiz für Gewerblichkeit: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien-Objekte kauft und wieder verkauft, handelt gewerblich. Ein Objekt kann dabei ein Haus, ein Reihenhaus oder eine Wohnung sein.

Die Folge: Wer als Gewerbetreibender eingestuft wird, zahlt auf all die Einkünfte, die im Zusammenhang mit den Immobilien stehen, Gewerbesteuer. Das ist ärgerlich, denn es bedeutet zum einen eine höhere Steuerbelastung und zum anderen auch deutlich mehr Verwaltungsaufwand für Sie als Vermieter beziehungsweise Immobilieneigentümer. Denn auch eine Gewerbesteuererklärung müssten Sie dann abgeben.

Es kommt auf den Einzelfall an

Die Drei-Objekt-Grenze ist allerdings nur ein Indiz und keine absolute Grenze, hat der BFH entschieden (Beschluss vom 10. Dezember 2001, Az.: GrS 1/98). Es kann also durchaus passieren, dass Sie auch mit weniger Grundstücksverkäufen als gewerblich eingestuft werden. Diese Gefahr besteht vor allem, wenn die Absicht, mit Grundstücken zu handeln, von vornherein bestand.

Ein Hinweis darauf wäre beispielsweise, wenn Sie ein leeres Grundstück kaufen und schon wieder verkaufen, bevor es bebaut wird. Oder wenn Sie es nach den Wünschen des späteren Käufers bebauen und dann verkaufen. Der Fiskus geht dann von der Absicht aus, mit dem Grundstückshandel sein Geld zu verdienen. Was definitiv für eine Gewerblichkeit spricht.

Aber auch Abweichungen in die andere Richtung sind möglich: Können Sie zumindest mit Indizien belegen, dass Sie nicht von Anfang an die Absicht hatten, ein Grundstück beziehungsweise eine Immobilie wieder zu verkaufen, dürfen Sie die Drei-Objekt-Grenze sogar überschreiten. Trotzdem werden Sie dann nicht zwangsläufig als gewerblich eingestuft. Das ist etwa der Fall, wenn Sie aus plötzlichem Geldmangel gezwungen sind, die Immobilien-Objekte wieder zu veräußern.

Der reine Kauf schadet nicht

Wohlgemerkt: Wenn Sie Immobilien innerhalb von fünf Jahren nur kaufen, nicht aber verkaufen, besteht die Gefahr der Gewerblichkeit nicht. Denn Sie können problemlos ein privater Vermieter auch mehrerer Objekte sein, ohne auf Ihre Einnahmen Gewerbesteuer zahlen zu müssen. Auch Vererben oder Verschenken ist unschädlich, zumindest, was die Gewerbesteuer angeht. Erst wenn Sie mit Grundstücken handeln, wird es brenzlig.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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