Freitag, 07.10.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: © fuxart - Fotolia.com

Geschenkte Immobilie verkaufen: Ab wann Sie steuerfrei verkaufen können

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Worum geht´s

• Immobilienverkauf
• Schenkung
• Spekulationssteuer
• 10-Jahres-Frist

Um Erbschaftssteuer zu sparen, kann es sinnvoll sein, eine vermietete Immobilie schon zu Lebzeiten auf die eigenen Kinder zu übertragen. Doch nicht immer zeigen sich die Beschenkten hoch erfreut und wollen die Immobilie am liebsten gleich wieder verkaufen.

 

Dabei stellt sich die Frage: Können sie die geschenkte Immobilie gleich wieder steuerfrei verkaufen oder müssen sie erst 10 Jahre warten, um die Spekulationssteuer zu vermeiden?

Spekulationssteuer: Es kommt darauf an, wann der Schenker Eigentümer wurde

Eine geschenkte Immobilie verkaufen: Geht das so einfach oder "schlägt" das Finanzamt dann mit der Spekulationssteuer zu? Die Spekulationssteuer wird üblicherweise immer dann fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft wird. Dann unterstellt Ihnen das Finanzamt, dass Sie quasi mit Immobilien handeln und will deswegen am Gewinn "mit beteiligt" werden.  

Zum Glück gilt jedoch für eine Schenkung steuerlich das Gleiche wie bei einer Erbschaft: Denn wie bei einer Erbschaft kommt es auch bei einer Schenkung nicht auf den Tag an, an dem die Immobilie auf den Beschenkten umgeschrieben wurde.

Das Finanzamt schaut vielmehr darauf, wann der oder die Schenker die Immobilie einst erworben haben. Ist das bereits länger als 10 Jahre her, brauchen Sie sich um die Spekulationssteuer keine Sorgen machen.

Beispiel: Immobilie wird nach 15 Jahren verschenkt 

Angenommen, ein Vater will seine vermietete Eigentumswohnung noch zu Lebzeiten seinem Sohn übertragen. Der Vater hatte die Eigentumswohnung vor 15 Jahren gekauft. Der Sohn möchte jedoch lieber das Geld, was er bei einem Verkauf der Wohnung bekommt, in sein Eigenheim stecken. 

Deswegen verkauft der Sohn die Wohnung kurz nach der Schenkung wieder. Er bekommt dafür sogar mehr als sein Vater damals für die Wohnung gezahlt hat. Muss er den Gewinn - also das, was er mehr bekommen hat als sein Vater gezahlt hat - versteuern? 

Wie lange Sie nach der Schenkung mit dem Verkauf warten müssen 

Nein! Denn beim Berechnen der Spekulationsfrist kommt es darauf an, wann die Immobilie erworben wurde und nicht, wann sie auf den Sohn übertragen wurde.

Und das heißt: Die 15 Jahre, in denen die Immobilie in der Hand des Vaters waren, zählen beim Berechnen der Spekulationsfrist mit. Deswegen kann der Sohn die Wohnung auch sofort nach der Schenkung auch wieder verkaufen, ohne den Gewinn mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern zu müssen.

Spekulationsfrist beginnt bereits mit dem Erwerb des Schenkers

Auf den Zeitpunkt, wann die Immobilie verschenkt wurde, kommt es also für die potenzielle Besteuerung des Gewinns („Spekulationssteuer“) nicht an. Einzig relevant ist, wann der Schenker einst das Objekt erworben hat.

Oder anders gesagt: Die Spekulationsfrist beginnt beim Schenker ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem er das Objekt gekauft hat. Sie läuft nach der Schenkung bei der beschenkten Person weiter.

Der Beschenkte muss beim Verkauf also nur darauf achten, dass insgesamt nicht weniger als 10 Jahre zusammenkommen. Sonst muss der Beschenkte doch noch seinen Gewinn aus dem Immobilienverkauf als sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern.

Verschenkt der Vater also eine vermietete Eigentumswohnung, die er gerade einmal 5 Jahre zuvor gekauft hat, müsste der Sohn also nochmals 5 Jahre mit dem Verkauf warten, falls er keine Spekulationssteuer zahlen will. 

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Immobilien sind aktuell gefragter denn je. Das liegt nicht zuletzt auch an dem derzeitigen Niedrigzins, der das Finanzieren eines Eigenheims günstig macht. Manch einer ergreift deswegen die Gelegenheit beim Schopfe und verkauft sein eigenes oder das gerade geerbte Haus oder Wohnung und streicht dafür satte Gewinne ein.   Aber aufgepasst: Nicht immer ist der Verkaufsgewinn am Ende steuerfrei! Lesen Sie hier, worauf es beim Verkauf ankommt, damit Sie vor dem Finanzamt keine böse Überraschung mit der Spekulationssteuer erleben.
"Danke für Ihren Beitrag über die Spekulationssteuer. Jetzt wüsste ich aber gerne noch: Wie genau wird die Spekulationsfrist berechnet? Wird der Gewinn aus einer am 1. Februar 2000 gekauften und am 28. Dezember 2009 wieder verkauften Immobilie besteuert oder nicht, wenn der Kaufpreis erst am 1. März 2000 und der Verkaufspreis erst am 1. März 2010 gezahlt wurde?" So die Zuschrift eines Lesers. Eine spannende Frage!
„Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich nach 2,5 Jahren meine eigengenutzte Eigentumswohnung wieder verkaufe?“, fragt ein Leser. Nicht unbedingt. Jedenfalls wenn Sie diese Punkte beachten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Schenken Sie dem Beschenkten gleich die Kaufunterlagen mit

 

Am einfachsten ist es, wenn Sie beim Verschenken einer Immobilie der beschenkten Person auch gleich die Kaufunterlagen mit übergeben. Daraus kann er dann ersehen, wann Sie die Immobilie zu welchem Preis erworben haben, und entsprechend lässt sich dann auch der Beginn der Spekulationsfrist leicht berechnen. 

 

Verkauf mit Verlust: Wie Sie damit Steuern sparen

 

Nicht immer lässt sich eine geschenkte Immobilie mit Gewinn wieder verkaufen, sondern manchmal auch mit Verlust. So beispielsweise, wenn ein Mieter die Wohnung "runtergewohnt" hat oder plötzlich die Autobahn neben dem Haus vorbei läuft. Dazu sollten Sie wissen: Ein Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist ist dann besser. Denn auf diese Weise können Sie den Verlust entweder ins Vorjahr rücktragen oder in Folgejahre vortragen und mit späteren Spekulationsgewinnen verrechnen.

Das müssen nicht zwangsläufig Gewinne aus anderen Immobilienverkäufen sein, denkbar sind auch Spekulationsgewinne etwa aus Edelmetallen, Antiquitäten, Oldtimern oder Kunstwerken. Das ist eine gute Möglichkeit, sich eine Steuerersparnis zu sichern.