Freitag, 12.09.2014 | Autor: Judith Engst, Foto: © jogys - Fotolia.com

Geld leihen: Wie Zinsen aus Angehörigen-Darlehen besteuert werden

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Worum geht´s

• Darlehen zwischen Angehörigen
• Finanzierung
• Abgeltungssteuer oder Einkommensteuer
• Steuersatz
• Bundesfinanzhof

Bankkredit ade! Viele Häuslebauer oder Wohnungskäufer finanzieren ihre Immobilie mit einem Kredit vom Ehepartner, den Eltern oder Geschwistern. Für diese "Privatsache" interessiert sich auch das Finanzamt.

Der Darlehensgeber muss die Soll-Zinsen beim Finanzamt als Einkünfte versteuern. Fragt sich nur, mit welchem Steuersatz. Diese Frage hat jetzt der Bundesfinanzhof geklärt.

Darlehen unter Verwandten: Wie das Finanzamt die Hand aufhält

Der Fall: Ein Ehepaar hatte seinen Kindern und Enkeln jeweils ein fest verzinsliches Darlehen gewährt. Davon kauften diese eine fremd vermietete Immobilie.

Die erhaltenen Soll-Zinsen deklarierte das Ehepaar in der Steuererklärung als Kapitalerträge in der Annahme, das Finanzamt würde dann den günstigen Abgeltungssteuersatz (25 Prozent) dafür ansetzen.

Aber Irrtum: Das Finanzamt besteuerte die Zinseinnahmen mit dem wesentlich höheren persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 42 Prozent, bei Einkünften über 250.000 Euro sogar 45 Prozent). Dagegen setzte sich das Paar zur Wehr. Mit Erfolg.

Günstigere Abgeltungssteuer nicht bei zusätzlichem wirtschaftlichem Interesse

Vor dem Bundesfinanzhof bekamen die Kläger Recht. Die Richter stellten klar: Das Gesetz verbietet zwar die Besteuerung mit dem günstigeren Abgeltungssteuersatz von 25 %, wenn sich der Gläubiger und Schuldner der Kapitalerträge einander nahe stünden.

Um so ein Näheverhältnis anzunehmen, reicht allerdings nicht schon allein die Tatsache, dass der Gläubiger und der Schuldner miteinander verwandt seien.

Vielmehr müsste der Gläubiger (sprich der Kreditgeber) zusätzlich noch ein (beherrschendes!) persönliches wirtschaftliches Interesse daran haben, dass sein Schuldner (sprich der Kreditnehmer) Einkünfte mit der betreffenden Immobilie erziele. Erst dann scheidet die Abgeltungssteuer aus und die Zinseinkünfte müssen mit dem höheren persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Das sei hier aber nicht der Fall, weswegen der Bundesfinanzhof in diesem Fall den günstigeren Abgeltungssteuersatz für rechtens hielt (BFH, Urteil v. 29.04.2014, VIII R 9/13).

Ihr Kreditvertrag muss einem Fremdvergleich standhalten

Beim Abschluss des Kreditvertrags mit Angehörigen sollten Sie allerdings darauf achten, nur solche Vereinbarungen zu treffen, die auch unter Fremden üblich sind. Das heißt: Verzichten Sie auf Klauseln, die für den Schuldner besonders vorteilhaft sind und die eine Bank einem Schuldner niemals zugestehen würde.

Großzügiger urteilen die Gerichte allerdings, wenn Sie auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditkündigung verzichten und auf eine Absicherung des Kredits mit einer Grundschuld auf die Immobilie. Dennoch hält Ihr Kreditvertrag dem Fremdvergleich stand. Das stellte der Bundesfinanzhof im zitierten Urteil ausdrücklich klar.

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
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Topstory: Der Klassiker unter den Baudarlehensformen ist das Annuitätendarlehen. Aber es gibt auch viele weitere Finanzierungsformen - ob diese sich als ernsthafte Alternative lohnen, hängt auch vom Einzelfall ab.
Die wenigsten können Ihre Immobilie mal eben so aus der Portokasse finanzieren. Viel üblicher ist das Annuitätendarlehen – im Volksmund auch Hypothekendarlehen genannt. Das gilt als Standardform der Immobilienfinanzierung.  Es ermöglicht eine Finanzierung zu Marktzinsen. Allerdings hat man da die Qual der Wahl unter allen Darlehensanbietern.
Vermieten zum Freundschaftspreis oder ein Angehörigen-Mietvertrag als scheinbar cleveres Steuer-Spar-Modell: Das kann steuerlich gesehen schnell zur Milchmädchenrechnung werden. Denn: Wer zu günstig vermietet, dem droht ein Werbungskostenabzug. Ganz besonders richtet das Finanzamt dabei sein Augenmerk auf sogenannte Angehörigen-Mietverträge.

 meineimmobilie.de-Tipp

Angehörigen-Darlehen können lohnende Kapitalanlage sein

Sofern Sie es mit vertrauenswürdigen Schuldnern zu tun haben, die mit einem Immobilienkauf keine großen Risiken eingehen, gilt: Einen Privatkredit an Angehörige zu vergeben, kann ausgesprochen sinnvoll sein.
 

Denn aktuell sind die Leitzinsen im Euro-Raum im Keller, und entsprechend gering sind die Guthabenzinsen, die etwa ein Spar- oder Festgeldkonto abwirft. Deutlich rentabler ist somit womöglich ein solcher Angehörigenkredit.
 

Das gilt - angesichts der jüngsten BFH-Rechtsprechung - auch, wenn Sie die steuerliche Situation mitberücksichtigen. Denn die Soll-Zinsen, die Sie aus einem Angehörigen-Kredit erhalten, werden steuerlich nicht schlechter gestellt als andere Kapitaleinkünfte, etwa die Zinsen von einem Bankkonto oder Anleihenkauf. Und nicht zu vergessen: Von Ihrem Privatkredit profitiert auch der Kreditnehmer, der dann nicht am Tropf einer Bank hängt.