Donnerstag, 02.12.2010 | Autor: Jörg Stroisch

Ferienwohnung: Wann das Finanzamt Liebhaberei unterstellt

Mit einer Ferienwohnung haben Sie es in steuerlicher Hinsicht nicht leicht. Denn das Finanzamt schaut ganz genau hin, wenn Sie Aufwendungen für Reparaturen, Renovierung oder Instandhaltung steuerlich geltend machen wollen. Nicht selten streicht es den Werbungskostenabzug, und Sie müssen alle anfallenden Kosten ohne Beteiligung des Fiskus selbst zahlen.

Es ist aber durchaus möglich, bei Ferienwohnungen die anfallenden Kosten abzusetzen. Wenn Sie sich an die gängigen Regeln halten, sind auch keine Schwierigkeiten mit dem Finanzamt zu erwarten.

Die Crux bei einer Ferienwohnung ist: Das Finanzamt mutmaßt nicht selten, der Vermieter nutze sie vorwiegend zu seinem eigenen Vergnügen - sprich es handle sich um Liebhaberei. Deshalb lässt es einen Werbungskostenabzug oft nicht ohne Weiteres zu. Als Vermieter können Sie aber selbst dafür sorgen, dass Ihre Werbungskosten im Zusammenhang mit einer Ferienimmobilie voll und ganz anerkannt werden.

Zu viel Leerstand ist steuerschädlich

Ihre Ferienimmobilie muss vorübergehend an welchselnde Feriengäste vermietet sein. Das heißt: Die einzelne Vermietung darf längstens sechs Monate betragen. Zudem müssen Sie die Immobilie ganzjährig zur Vermietung anbieten und nicht etwa nur für eine einzelne Saison oder für ein paar Wochen.

Das A und O ist aber - wie so oft - die Einkünfteerzielungsabsicht. Ihre Ferienwohnung muss dazu da sein, langfristig Gewinne zu erzielen. Häufige Leerstände sprechen dagegen. Doch was heißt häufig? Ganz einfach: Wird die Ferienwohnung wesentlich seltener vermietet wird als vor Ort üblich, spricht das gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht. Konkret bedeutet dies: Die Zahl der Vermietungstage darf die ortsübliche Vermietungszeit nicht um 25 Prozent oder mehr unterschreiten.

Ist diese Grenze erreicht oder unterschritten, verlangt das Finanzamt eine 30-Jahres-Ertragsprognose. Darin müssen Sie plausibel machen, dass Sie innerhalb der nächsten 30 Jahre mit der Ferienwohnung einen Einnahmenüberschuss erzielen wollen. Eine solche Prognose ist übrigens auch nötig, wenn sich die ortsübliche Vermietungszeit nicht ohne Weiteres feststellen lässt. Denn das ist Ihre Aufgabe und etwa nicht die des Finanzamts.

Die Sache mit der Selbstnutzung

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung zeitweise selbst nutzen, schaut das Finanzamt besonders genau hin. Eine Ertragsprognose ist hier unumgänglich. Möglich ist es aber. Allerdings dürfen Sie die Werbungskosten dann nur zeitanteilig absetzen. Maßgeblich ist, wie viele Tage Sie selbst in der Ferienwohnung waren und wie viele Tage Sie sie an Feriengäste vermietet haben. Entsprechend diesem Verhältnis teilen Sie Ihre Werbungskosten auf. Sprich: Absetzen dürfen Sie nur, was auf die Vermietungszeiten entfällt.

Übrigens: Kommt das Finanzamt zu dem Schluss, dass Ihre Ferienwohnung nur Liebhaberei sei, dann muss es auch die Konsequenzen tragen. Alle Mieteinkünfte, die die Ferienwohnung abwirft, bleiben dann steuerfrei, sofern Sie damit keinen Überschuss erzielen.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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