Freitag, 09.08.2013 | Autor: Judith Engst , Foto: © Jürgen Fälchle - Fotolia.com

Ferienwohnung: Achtung bei vereinbarter Selbstnutzung

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Worum geht´s

• Ferienwohnung
• vereinbarte Selbstnutzung
• Werbungskostenabzug
• Einkünfteerzielungsabsicht
 

Lassen Sie Ihre Ferienwohnung über die Tourist-Info oder einen sonstigen Anbieter vermitteln? Dann aufgepasst, wenn Sie sich ein Selbstnutzungsrecht vorbehalten. Das kann ins Auge gehen, wie ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt.

Aufgepasst heißt es für Inhaber von Ferienwohnungen, die diese über einen örtlichen Vermittler möglichen Gästen anbieten. Denn eine einzige Vereinbarung kann den Werbungskostenabzug vereiteln. So geschehen in einem Fall, der vor dem Bundesfinanzhof verhandelt wurde.

Es ging um eine 1999 erbaute Ferienwohnung. Die Inhaber schlossen mit einer GmbH einen Vertrag über die Gästevermittlung ab. Die Vertragslaufzeit betrug 10 Jahre. In besagtem Vertrag wurde vereinbart, dass die Inhaber die Ferienwohnung nur zwischen dem 15. Januar und dem 30. März und zwischen dem 1. November und dem 15. Dezember nutzen durften. Außerdem war die Zeit der Selbstnutzung auf maximal 4 Wochen pro Jahr beschränkt.

Vermietet wurde diese Ferienwohnung regelmäßig. Zwischen 2000 und 2010 lag die jährliche Zahl der Vermietungstage bei 115 bis 184. Gewinne wurden trotzdem nicht erzielt. Bis 2003 erkannte das Finanzamt die Verluste als Werbungskosten an. 2004 und 2005 weigerte es sich aber, das zu tun. Es ging von fehlender Einkünfteerzielungsabsicht aus. Die Prognoserechnung, die die Inhaber vorgelegt hatten, sei nicht geeignet, diese Annahme zu widerlegen. Die Inhaber erhoben Klage, da wegen der laufenden Vermietung ihrer Meinung nach eine Prognoserechnung entbehrlich sei. Aber vergeblich.

In letzter Instanz entschied der BFH: Sobald eine Vereinbarung über Selbstnutzung vorliegt, muss das Finanzamt eine Prognoserechnung verlangen. Geht daraus nicht hervor, wie in Zukunft mit dem Objekt Überschüsse durch die Vermietung an Gäste erzielt werden können, ist der Werbungskostenabzug auch nicht zulässig.

Im Übrigen sei es gleichgültig, ob die Selbstnutzung wie hier vertraglich vereinbart sei oder auf einer Einzelvereinbarung beruhe. Eine solche Prognose sei auch dann zu verlangen, wenn der Inhaber von seinem Selbstnutzungsrecht gar keinen Gebrauch mache (BFH, 16.04.2013, Az. IX R 26/11).
 

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Mit einer Ferienwohnung haben Sie es in steuerlicher Hinsicht nicht leicht. Denn das Finanzamt schaut ganz genau hin, wenn Sie Aufwendungen für Reparaturen, Renovierung oder Instandhaltung steuerlich geltend machen wollen. Nicht selten streicht es den Werbungskostenabzug, und Sie müssen alle anfallenden Kosten ohne Beteiligung des Fiskus selbst zahlen. Es ist aber durchaus möglich, bei Ferienwohnungen die anfallenden Kosten abzusetzen. Wenn Sie sich an die gängigen Regeln halten, sind auch keine Schwierigkeiten mit dem Finanzamt zu erwarten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Bei Ferienwohnungen müssen Sie extreme Vorsicht walten lassen. Denn nicht nur die tatsächliche Selbstnutzung kann Sie um Ihren steuerlichen Werbungskostenabzug bringen, sondern bereits die Vereinbarung mit einem Vermittler, das Objekt selbst nutzen zu dürfen.


Das Finanzamt interessiert sich dabei nicht dafür, ob Sie von diesem Recht Gebrauch machen. Allein auf die Gewinnerzielungsabsicht kommt es an. Können Sie mit einer Prognoserechnung nicht überzeugend darlegen, dass ein Überschuss mit Ihrer Ferienwohnung wahrscheinlich ist, sind Ihre Verluste nicht steuerlich wirksam.


Hier hilft nur eines: Sehen Sie zu, dass Sie die Werbungskosten sinnvoll auf mehrere Jahre verteilen. Und zwar so, dass Sie immer wieder auch einen Überschuss erzielen. Dann wird das Finanzamt Ihre Einkünfteerzielungsabsicht längst nicht so schnell in Zweifel ziehen, wie es im zitierten Fall passiert ist. Denn eines lässt sich nicht verwirklichen: Eine Ferienwohnung mit Beteiligung des Fiskus aufwendig zu restaurieren oder umzubauen, wenn sie in Wirklichkeit vorwiegend der eigenen Nutzung dient (oder später einmal dienen soll).