Dienstag, 10.02.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008

Erfreulich: Wie Sie als Vermieter Steuern sparen

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008
Worum geht´s

Leicht umsetzbare Steuertipps für den privaten Vermieter.

Es könnte unterm Strich bei Ihrer Steuererklärung alles so toll sein - wenn das Finanzamt mitspielen würde. Beispielsweise bei den Kreditzinsen, die Sie jeden Monat für das Darlehen zahlen, mit dem Sie Ihren Hauskauf finanziert haben. Wie Sie das finanzamtsicher hinbekommen, erfahren Sie hier.

...tja, wenn Sie Vermieter wären, wäre das ganz einfach. Aus diesem Grund kreieren viele Immobilienbesitzer immer neue Vermietungsideen. Leider entpuppt sich das Finanzamt dabei häufig als Spielverderber! An welche Spielregeln Sie sich halten sollten, um bei Ihrer Steuererklärung kein Eigentor zu schießen, lesen hier.

Regel Nr. 1: Vermieten Sie ja nicht zum Freundschaftspreis

Sie dürfen nur dann die vollen Werbungskosten - also auch die Zinsen, die Sie jeden Monat an Ihre Bank fürs Darlehen zahlen - von der Steuer absetzen, wenn Sie die ortsübliche Miete von Ihrem Mieter verlangen.

Achten Sie erst recht dann auf die ortsübliche Miethöhe, wenn Ihr Mieter mit Ihnen verwandt ist: Gerade hier rechnen die Finanzbeamten nochmals genauer nach! Doch diese Mindest-Mietgrenze gilt auch, wenn Sie an einen völlig Fremden vermieten und der weniger als 66 % des Ortsüblichen zahlt: Dann kürzt Ihnen das Finanzamt die steuerlich so interessanten Werbungskosten!

Orientieren Sie sich an der ortüblichen Vergleichsmiete

Was mit einer "ortsüblichen Miete" gemeint ist, steht nirgendwo im Gesetz. Orientieren Sie sich deswegen an einem Mietspiegel oder fragen Sie vor Mietvertragsabschluss nochmals bei einem Haus- und Grundbesitzerverein nach der ortsüblichen Miete.

Zudem können Ihnen Zeitungsanzeigen mit Mietpreisen oder Befragungen in der Nachbarschaft helfen, das "ortsübliche Mietpreisniveau" herauszufinden.

Kommt es hart auf hart, können Sie sich von einem Sachverständigen ein Einzelgutachten erstellen lassen. Daran kommt dann auch das Finanzamt nicht vorbei - und Ihre Chancen auf den vollen Werbungskostenabzug steigen damit wieder!

Regel Nr. 2: Verlangen Sie nie weniger als 66 % der ortsüblichen Miete

Verlangen Sie mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, erkennt das Finanzamt Ihr Mietverhältnis und damit Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung ohne weitere Prüfung an.

Zahlt Ihr Mieter dagegen weniger als 66 % der Marktmiete, prüft das Finanzamt Ihre Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose. Die erfolgt mittels einer Gewinnerzielungsrechnung in gleicher Weise wie bei Prüfung der so genannten "Liebhaberei".

Als Gewinnerzielungszeitraum (Totalperiode) schauen die Finanzgerichte bei Gebäuden auf die nächsten 30 Jahre (BFH, Urteil v. 22.07.2003, BStBl. 2003 II, S. 806; BFH, Urteil v. 06.11.2001, DStR 2002, S. 253). Die Finanzämter machen es zwischenzeitlich genauso (BMF, Schreiben v. 08.10.2004, BStBl. 2004 I, S. 933, Tz. 34). Nur wer die nächsten 30 Jahre keine schwarzen Zahlen schreibt, darf weniger bzw. gar nichts absetzen!

Regel Nr. 3: Ihr Mietvertrag muss einem Fremdvergleich standhalten

Kniffliger wird es, wenn in Ihrem Mietvertrag Vereinbarungen stehen, die Sie so nicht mit jedem x-beliebigen Fremden getroffen hätten! Deswegen gilt nicht nur aus steuerlichen Gründen: Schließen Sie Mietverträge mit Angehörigen oder Freunden bitte immer so, wie Sie diese auch mit jedem fremden Dritten abschließen würden.

Dies beginnt bei der pünktlichen Mietzahlung (idealerweise keine Barzahlung!) und endet mit einer ordentlichen und fristgerechten Betriebskostenabrechnung.

Und noch ein gut gemeinter Ratschlag: Schließen Sie solche Verträge bitte immer schriftlich ab! Die Erfahrung zeigt: Auch unter Angehörigen und Freunden kann es mal zum Streit kommen, dann sind Sie froh, wenn Sie nicht nur fürs Finanzamt einen Mietvertrag aus der Schublade ziehen können.

Regel Nr. 4: Vereinbaren Sie eine Miete plus Vorauszahlungen

Gerade bei Mietverträgen mit Angehörigen gilt: Ihr Mieter muss die Miete und die Umlage regelmäßig und in der vereinbarten Höhe zahlen - am besten per Dauerauftrag. Zahlt Ihr mietender Angehöriger die Miete in bar, müssen Sie mit unangenehmen Nachfragen des Finanzamts rechnen, da dies zugegebenermaßen doch sehr ungewöhnlich ist!

Vereinbaren Sie eine Grundmiete plus Betriebskostenvorauszahlungen. Betriebskostenpauschalen werden von den Finanzämtern nur in besonderen Fällen anerkannt (FG Köln, Urteil v. 16.11.2000, EFG 2001, S. 689).

Regel Nr. 5: Was vermietet ist, dürfen Sie nicht mehr mitbenutzen

Sie müssen die Wohnung Ihrem Mieter ständig zur Verfügung stellen. Sie dürfen sie nicht etwa in Abwesenheit des Mieters selbst z. B. als Gästezimmer nutzen oder dort in den kalten Monaten Ihre Pflanzen überwintern.

Regel Nr. 6: Es darf kein Geld wieder zurückfließen

Es darf kein Scheinmietverhältnis vorliegen! Achten Sie also darauf, dass die gezahlte Miete nach der Zahlung nicht wieder an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließt.

Zahlt beispielsweise der Vater an seinen Sohn eine Miete für die Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus, darf dieser Betrag nicht wieder als "Hausmeisterlohn" an den mietenden Vater ausgezahlt werden (BFH, Urteil v. 05.11. 2002, BFH/NV 2003, S. 465).

Übrigens: Das Finanzamt geht auch dann von einem "Scheinmietverhältnis" aus, wenn der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Miete aufzubringen, ohne seinen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH, Urteil v. 28.01.1997, BStBl. 1997 II, S. 655).

Für die Betriebskosten gilt: Pochen Sie auf Voraus- und Nachzahlungen

Vermieten Sie beispielsweise an Ihren Sohn und erlassen Sie ihm die Nachzahlung aus der Betriebskosten-Abrechnung, wird das Finanzamt hellhörig: Ihr Mietvertrag hält dann einem Fremdvergleich nicht mehr stand, weil es unter Fremden unüblich ist, die Nachzahlung großzügig zu erlassen.

Das kann dazu führen, dass das Finanzamt Ihr Mietverhältnis nicht anerkennt - und Sie damit auch keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung mehr abziehen dürfen.

Mal eben schnell die Miete erhöhen: Was das Gesetz dazu sagt

Schließen Sie einen neuen Mietvertrag, ist es kein Problem, mindestens 66 % der Marktmiete oder mehr zu vereinbaren. Wollen Sie aber bei einem bereits bestehenden Mietvertrag Ihre steuerlich gesehen zu günstige Miete sofort auf mindestens 66 % anheben, müssen Sie die Kappungsgrenze im Auge behalten.

Geht es nach dem Gesetz, dürfen Sie nämlich Ihre Wohnungsmiete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 % erhöhen (Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB). Bei Wohnungen in wohnungsknappen Gebieten sind es sogar nur 15 % innerhalb von 3 Jahren. 

Machen Sie es einfach so: Vereinbaren Sie einvernehmlich eine höhere Miete

Etwas anderes gilt, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine einvernehmliche Mieterhöhung vereinbaren: Hier sind Sie an keine Kappungsgrenze gebunden. Sie dürfen also auch in einem Aufwasch höher greifen als "nur" 20 % bzw. 15 % um auf Ihre steuerliche Wunschmiete zu kommen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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