Samstag, 08.12.2012 | Autor: Judith Engst

BFH: Neues Urteil zur Drei-Objekt-Grenze

Worum geht´s
  • Gewerblicher Grundstückshandel
  • Drei-Objekt-Grenze
  • Urteil des Bundesfinanzhofs
Stichworte zu diesem Thema

Vorsicht beim Immobilienverkauf. Schon, wer innerhalb von fünf Jahren drei Objekte verkauft, muss auf die Gewinne Gewerbesteuer zahlen. Aber gilt das auch, wenn der Verkauf durch eine Personengesellschaft vorgenommen wird? Muss sich eine an dieser Gesellschaft beteiligte Person den Grundstückshandel zurechnen lassen, obwohl nicht sie, sondern die Gesellschaft ihn betreibt? Damit hat sich der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Fall beschäftigt.

Der Fall: Die Klägerin war eine Privatperson, die selbst gar keine Immobilien verkauft hatte. Aber sie war zum einen Gesellschafterin einer OHG und zum zweiten Mitglied einer Grundstücksgemeinschaft. Die OHG hatte im fraglichen Zeitraum insgesamt 14 Objekte verkauft, die Grundstücksgemeinschaft eines. Daraufhin stufte das Finanzamt auch den Verkauf durch die Grundstücksgemeinschaft als gewerblich ein. Es verlangte Gewerbesteuer für die Gewinne, die auf die Klägerin entfielen. Diese wehrte sich vor Gericht. Sie habe stets strikt getrennt zwischen den Grundstücken, die die Grundstücksgemeinschaft verkaufte und diejenigen, die die OHG verkaufte. Von gewerblichem Grundstückshandel könne daher nicht die Rede sein.

Das sahen die Richter des Bundesfinanzhofs aber anders (Az.: X R 24/11). Zwar durfte das Finanzamt nicht der gesamten Grundstücksgemeinschaft gewerbliche Einkünfte zurechnen, sehr wohl aber der Klägerin. Denn ihre Beteiligung an der betreffenden Personengesellschaft genüge. Sobald zusammen mit den Grundstücksverkäufen dieser Personengesellschaft die Drei-Objekt-Grenze überschritten sei, liege auch beim privaten, durch die Grundstücksgemeinschaft durchgeführten Verkauf ein gewerblicher Grundstückshandel vor.

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Private Vermieter aufgepasst! Gewerbesteuer müssen Sie eigentlich nicht auf Ihre Mieteinnahmen und auf den Gewinn aus Immobilienverkäufen zahlen. Das kann sich aber schlagartig ändern, wenn das Finanzamt Ihre Immobilienverwaltung als gewerblich einstuft. Dann wird Ihre gesamte Vermietertätigkeit und der Grundstückshandel plötzlich gewerbesteuerpflichtig. Tappen Sie nicht in diese Falle.

 meineimmobilie.de-Tipp

Die Auslagerung von Immobilien in eine Personengesellschaft hilft nicht, Gewerbesteuern zu sparen. Denn jeden Grundstückshandel, den diese Personengesellschaft betreibt, muss sich ein Gesellschafter auf persönlicher Ebene anrechnen lassen. Was bedeutet: Verkauft er selbst oder eine Grundstücksgemeinschaft, an der er beteiligt ist, ebenfalls eine oder mehrere Immobilie, ist die Drei-Objekt-Grenze schnell überschritten. Denn die Grundstücksverkäufe der Personengesellschaft zählen voll dazu.

 

Wer vermeiden will, Gewerbesteuer auf seine privaten Grundstücksverkäufe zahlen zu müssen, sollte solche Konstruktionen vermeiden. Zur Auslagerung in eine Kapitalgesellschaft hat der Bundesfinanzhof allerdings nicht geurteilt. Die Rede war hier ausdrücklich nur von Personengesellschaften. Dazu gehören neben der OHG auch noch die KG und die GbR.