Freitag, 08.11.2013 | Autor: Judith Engst, Foto: Agentur: MEV

Betriebskosten bei Gewerberaummietvertrag: Wie viel Umsatzsteuer Sie nehmen dürfen

Foto: Agentur: MEV
Worum geht´s

• Umsatzsteuersatz 7 oder 19 Prozent
• Gewerbemietvertrag
• Nebenkostenabrechnung

Ich habe Gewerberäume gemietet und kürzlich die Nebenkostenabrechnung dafür erhalten. Dabei ist mir aufgefallen: Der Vermieter verlangt für den Posten ,Wasser‘ 19 Prozent Umsatzsteuer, obwohl dafür doch eigentlich nur 7 Prozent gelten. Darf er das?“ So lautet die Zuschrift einer Leserin.

Die Umsatzsteuer von 19 Prozent auf den Posten „Wasser“ in der Nebenkostenabrechnung aufzuschlagen, ist ein Muss für jeden umsatzsteuerpflichtigen Vermieter.

Er darf gar nicht den Umsatzsteuersatz von 7 Prozent ansetzen, sondern muss 19 Prozent verlangen - auch wenn er selbst nur 7 Prozent Umsatzsteuer auf die Wasserrechnung zahlen muss. Dafür gibt es eine einleuchtende Begründung.

Nebenkosten: Es zählt der Umsatzsteuersatz der Hauptleistung

Die Höhe der Umsatzsteuer in einer Rechnung richtet sich immer nach dem Steuersatz, der auf die erbrachte Hauptleistung anfällt. Die Hauptleistung bei einem gewerblichen Mietvertrag ist die Miete, für die der volle Umsatzsteuersatz von 19 Prozent gilt. Die Nebenkosten, die der Vermieter abrechnet, gelten dagegen als Nebenleistungen.

Der Vermieter darf also nicht nur 7 Prozent verlangen, obwohl in seiner eigenen Wasserrechnung für die vermieteten Gewerberäume tatsächlich nur 7 Prozent Umsatzsteuer ausgewiesen werden.

Falsche Umsatzsteuer: Bei Fehlern droht eine Nachzahlung

Wer als Vermieter in der Nebenkostenabrechnung irrtümlich nur 7 Prozent Umsatzsteuer auf den Nettobetrag der Wasserrechnung verlangt, bekommt ein Problem mit dem Finanzamt. Er muss die Differenz nachzahlen, wenn dieser Fehler nachträglich (etwa bei einer Betriebsprüfung) auffällt.

Das heißt: Ein umsatzsteuerpflichtiger Vermieter muss aus seiner Wasserrechnung korrekterweise immer den Nettobetrag ermitteln, also die 7 Prozent Umsatzsteuer herausrechnen.

Anschließend muss er die für seine Abrechnung gültigen 19 Prozent Umsatzsteuer aufschlagen, sprich den gleichen Umsatzsteuersatz wie für die Hauptleistung Miete. Das erklärt, warum auch der Posten „Wasser“ mit dem vollen Umsatzsteuersatz von 19 Prozent belegt wird.
 

Kommentare (2)

4.2.2016, 13:05 Uhr von Leinzu Profil ansehen
Guter Hinweis. Meine Frage dazu ist: Muss diese Regelung im Gewerbemietvertrag fixiert werden? In meinem Mietvertrag wird zunächst die Nettokaltmiete genannt. Darauf folgt die Umsatzsteuer auf die Nettokaltmiete. Dann folgen die Betriebskosten und die Vorauszahlung darauf. Dass auf die Betriebskosten noch 19% Umsatzsteuer kommen, ist hier nicht erwähnt. Muss das denn nicht genannt sein?
17.11.2013, 9:49 Uhr von Matulla Profil ansehen
sehr guter Hinweis
Umsatzsteuer werden Sie als privater Vermieter normalerweise nicht von Ihren Mietern verlangen. Das müssen Sie auch nicht. Denn laut Paragraph 4 Abs. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von der Umsatzsteuer befreit. Es gibt aber Fälle, in denen es sich lohnt, freiwillig Umsatzsteuer auf die Miete aufzuschlagen und dieses Geld ans Finanzamt abzuführen. Tausende von Euro lassen sich damit sparen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Als gewerblicher Mieter dürfen Sie sich aber unter bestimmten Voraussetzungen die Umsatzsteuer als sogenannte Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Das ist immer dann möglich, wenn Sie selbst umsatzsteuerpflichtig sind.

Die Voraussetzung ist, dass die Nebenkostenabrechnung den Anforderungen gemäß § 14 Abs. 4 Umsatzsteuergesetz entspricht. Welche das sind, können Sie hier nachlesen.