Freitag, 05.08.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: © Bruce Shippee - Fotolia.com

An Flüchtlinge vermieten: Wann Sie Umsatzsteuer zahlen müssen

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Worum geht´s

• Vermietung an Flüchtlinge
• Umsatzsteuer
• Unterkünfte

Normalerweise gilt: Wer langfristig vermietet, muss keine Umsatzsteuer zahlen. Wer dagegen - etwa als Hotelier oder Pensionsinhaber - nur kurzfristig Gäste beherbergt, muss auf die betreffenden Einnahmen Umsatzsteuer an den Fiskus abführen. 

 

Was aber gilt, wenn Sie an Flüchtlinge vermieten? Diese bleiben ja häufig gar nicht so lange in Ihrer Wohnung. Ist die Vermietung nun umsatzsteuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei?

Zum Glück für alle Vermieter herrscht in diesem Punkt bereits Klarheit: In aller Regel bleiben Flüchtlingsunterkünfte steuerfrei, so der Tenor einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD, Verfügung v. 21.3.2016, S 7168 A - 15 - St 16).

Das gilt selbst dann, wenn die Bewohner nicht mindestens 6 Monate oder länger in der entsprechenden Unterkunft bleiben, sondern nur kurzfristig darin wohnen. Es kommt auf die Laufzeit der Verträge und nicht die tatsächliche Aufenthaltsdauer der untergebrachten Personen in der vermieteten Unterkunft an.

An Flüchtlinge vermieten: Wie lange Ihr Mietvertrag mindestens laufen muss 

Das A und O für die Umsatzsteuerfreiheit ist eigentlich eine lange Vertragslaufzeit. Da Vermieter von Flüchtlingsunterkünften üblicherweise Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit von 6 Monaten abschließen, heißt das: Allein damit liegt schon eine langfristige und damit umsatzsteuerfreie Vermietung vor.

Diese ist auch dann gegeben, wenn sich die gezahlte Miete nach der tatsächlichen Auslastung richtet. Oder wenn die dort wohnenden Personen schnell wieder ausziehen: Es kommt auf die vereinbarte Vertragsdauer (mindestens 6 Monate bzw. unbefristeter Vertrag) an, unabhängig davon, wie lange die Bewohner tatsächlich bleiben!  

Ebenfalls steuerfrei: Die Zusatzleistungen wie Bettwäsche und der Hausmeister

Noch eine weitere Frage stellt sich in diesem Zusammenhang: Selbst wenn die gezahlte Miete von der Umsatzsteuer befreit ist, was gilt für die sonstigen Leistungen, die der Vermieter einer Flüchtlingsunterkunft erbringt? Also beispielsweise das Bereitstellen von Bettwäsche? Oder die regelmäßige Gebäudereinigung? Oder das Aufstellen von Waschmaschinen und Trocknern? Oder die Beschäftigung von Hausmeistern und sonstigem Personal?

Hier greift zum Glück ein Grundsatz, der im Umsatzsteuerrecht sehr häufig gilt: Der Steuersatz für diese sogenannten Nebenleistungen richtet sich nach dem der Hauptleistung.

Und in diesem Fall ist die Sache laut OFD Frankfurt glasklar: Die Hauptleistung ist die umsatzsteuerfreie Vermietung der Unterkunft. Folglich bleiben auch die genannten Nebenleistungen von der Umsatzsteuer befreit.

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Umsatzsteuer werden Sie als privater Vermieter normalerweise nicht von Ihren Mietern verlangen. Das müssen Sie auch nicht. Denn laut Paragraph 4 Abs. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von der Umsatzsteuer befreit. Es gibt aber Fälle, in denen es sich lohnt, freiwillig Umsatzsteuer auf die Miete aufzuschlagen und dieses Geld ans Finanzamt abzuführen. Tausende von Euro lassen sich damit sparen.
Der Flüchtlingsstrom nimmt kein Ende. Deswegen hat beispielsweise Bayerns Sozialministerin Emilia Müller an die privaten Vermieter appelliert, an anerkannte Asylbewerber zu vermieten, damit es wieder Platz in den Gemeinschaftsunterkünften gibt.  
Vielleicht haben Sie es auch schon in den Nachrichten gehört: Angeblich plant die Bundesregierung ein Gesetz zur Zwangsvermietung von leerstehenden Immobilien zu erlassen, um darin Flüchtlinge unterzubringen. Die Zwangsvermietung sollte befristet sein und nur für Gewerberaum gelten. Jetzt hat die Bundesregierung hierzu eine Stellungnahme abgegeben.

 meineimmobilie.de-Tipp

Vermeiden Sie kurzfristige Mietverträge 

 

Die OFD Frankfurt nennt als Abgrenzung zwischen kurz- und langfristiger Vermietung einen Zeitraum von 6 Monaten. Die Laufzeit Ihrer Mietverträge in Sachen Flüchtlingen sollte also möglichst mindestens 6 Monate betragen bzw. es sollte ein unbefristeter Vertrag abgeschlossen werden. 

 

Wer die 6-Monats-Frist unterschreitet, der muss Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen abführen. Der Steuersatz ist der gleiche wie bei Hotelübernachtungen: 7 %. Die Nebenleistungen (Bettwäsche, Mobiliar, Versorgung mit Essen etc.) unterliegen hier dann allerdings dem regulären Steuersatz von 19 %.

 

Schließen Sie einen Miet- statt einen Rahmenvertrag ab 

 

Falls Sie mit der öffentlichen Hand über die Unterbringung von Flüchtlingen verhandeln, lassen Sie sich besser nicht auf sogenannte Rahmenverträge ein. Denn hier nützt Ihnen eine lange Laufzeit anders als bei richtigen Mietverträgen nichts.

 

Die umsatzsteuerliche Behandlung richtet sich nach der tatsächlichen Durchführung. Und im Zweifelsfall stehen Sie dann wieder vor der Frage: Ist das jetzt kurzfristig (umsatzsteuerpflichtigi) oder langfristig (umsatzsteuerfrei)?

 

Mit Abschluss eines richtigen Mietvertrags statt eines Rahmenvertrags sichern Sie sich ab - auch wenn sich die Miete dann nach der Auslastung richtet. Das ist steuerrechtlich erlaubt und sichert Ihnen im Zweifelsfall eine Umsatzsteuerbefreiung.