Donnerstag, 10.02.2011 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © lesniewski - Fotolia.com

Abschreibung: Wann ist ein Gebäude fertiggestellt?

Foto: © lesniewski - Fotolia.com
Stichworte zu diesem Thema

Die Abschreibung ist für Sie als Inhaber einer Mietimmobilie interessant: Zwei Prozent des Gebäudewertes pro Jahr können Sie in der Regel steuermindernd als Abschreibung geltend machen - und das 50 Jahre lang. Mit der Abschreibung beginnen dürfen Sie allerdings erst nach Fertigstellung des Gebäudes. Und genau hier kommt es öfter zum Zank zwischen Vermietern und Finanzämtern.

Die Streitfrage lautet: Wann gilt ein Gebäude als fertiggestellt? Muss es komplett bezugsfertig sein? Oder darf der Vermieter noch warten, welche Wünsche ein potenzieller Mieter oder Pächter noch hat, etwa was Zwischenwände, Einbauten und Elektroinstallationen angeht? Ein solcher Fall wurde unlängst vor dem Finanzgericht Düsseldorf verhandelt.
 

Der Fall: Zwei Erben eines Bürogebäudes stritten sich vor dem Finanzgericht Düsseldorf mit dem Finanzamt um den steuerlichen Wert der geerbten Immobilie. Konkret ging es darum, in welchem Jahr das Gebäude fertiggestellt worden war. Erst ab diesem Jahr ist eine Abschreibung laut Gesetz rechtmäßig.

Streitpunkt war der Innenausbau der Bürotrakte. Die Büros waren erst nach und nach entsprechend den Wünschen zukünftiger Mieter fertiggestellt worden. Dann wurden beispielsweise Zwischenwände in Leichtbauweise eingezogen und die zugehörigen Elektro- und Sanitärinstallationen vorgenommen. Auch Maler und Bodenleger kamen erst dann zum Zuge.

Finanzamt legte Abschreibungsbeginn nach hinten

Das Finanzamt war der Ansicht: Erst im Jahr 2001, nach Ausführung dieser Innenausbau-Arbeiten, sei das Gebäude gänzlich fertiggestellt gewesen. Die Abschreibung auf den vollen Gebäudewert habe somit erst dann beginnen können.

Dagegen meinten die Erben: Das Gebäude war schon vorher fertig, nämlich im Jahr 1993 beziehungsweise 1995. Dann seien die ersten Mieter bereits in das Gebäude eingezogen. Nach und nach habe man dann auch die restlichen - im Prinzip fertigen - Büros ausgebaut und vermietet.

Ein Einspruch gegen den Steuerbescheid war jedoch erfolglos. Das Finanzamt vertrat die Auffassung: 1995 sei das Gebäude erst zu 12 Prozent fertiggestellt gewesen (mit dem Innenausbau des ersten Büros). Erst 2001 seien alle Büros auch mit dem Innenausbau fertiggestellt gewesen. Eine frühere Abschreibung sei deshalb nicht statthaft.

Erfreulich: Die Kläger bekamen Recht

Das Finanzgericht Düsseldorf teilte die Meinung des Finanzamts nicht, sondern gab den beiden Klägern Recht. Entscheidend sei, unabhängig von der Abnahme durch die Baubehörde, wann das Gebäude tatsächlich bezugsfertig und eine Nutzung somit zumutbar sei.

Hier legten die Richter fest: Bezugsfertig ist ein Gebäude, wenn Baukörper und Treppenbereich mitsamt allen nötigen Ver- und Entsorgungseinrichtungen fertiggestellt sei. Dass im Innern noch Zwischenwände eingezogen werden müssen und die damit verbundenen Elektro-, Sanitär-, Maler-, Bodenbelags- und sonstigen Arbeiten vorgenommen werden müssten, sei nicht von Belang (FG Düsseldorf, Az.: 11 K 1712/08 BG).

Revision beim BFH ist zugelassen

Diese Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Revision ist beim Bundesfinanzhof anhängig (Az. II R 58/10). Trotzdem sollten Sie als Vermieter von Bürogebäuden in vergleichbaren Fällen sofort agieren: Weigert sich das Finanzamt, einen früheren Abschreibungsbeginn zu akzeptieren, legen Sie Einspruch ein und beantragen Sie ein Ruhen des Verfahrens, bis der BFH in dieser Sache entschieden hat. Denn Ausgang der Streitsache erfahren Sie in diesem Newsletter, sobald der BFH sein Urteil gefällt hat.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

Es schreibt für Sie

Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Ein kniffliger Fall aus dem Steuerrecht wurde aktuell vor dem Bundesfinanzhof verhandelt. Ein Verkäufer hatte sich finanziell am Beseitigen von Baumängeln beteiligt, die sich erst nach dem Verkauf der Immobilie herausgestellt hatten. Mindert so eine vermeintliche „Rückzahlung“ den Gebäudewert und damit Ihre Abschreibungsmöglichkeit?
Sie modernisieren Ihr Mietshaus oder lassen etwas in Ihrer vermieteten Eigentumswohnung reparieren. Die Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen, denn die fallen unter "Erhaltungsaufwand".
Wer als Vermieter Steuern sparen will, muss aufpassen: Nicht alle Kosten lassen sich sofort absetzen. Das geht nur mit Werbungskosten Die so genannten Herstellungskosten müssen Sie dagegen über 50 Jahre abschreiben. Was Werbungs- und was Herstellungskosten sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.