Freitag, 10.04.2015 | Autor: Judith Engst, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

10-Jahres-Frist bei Spekulationssteuer: Vorsicht, wenn Sie zu früh unterschreiben

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Worum geht´s

• Spekulationsfrist
• Privates Veräußerungsgeschäft
• Besteuerung vs. Steuerfreiheit

Stichworte zu diesem Thema

Als "einfacher" Hausverkäufer können Sie ganz schnell fürs Finanzamt zum Spekulant werden. Dann nämlich, wenn Sie Ihre Immobilie zu früh verkaufen.

Bei Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Verkaufen Sie erst nach Ablauf dieser 10-Jahres-Frist, bleiben Ihre Gewinne steuerfrei. Was aber, wenn Sie den Kaufvertrag noch innerhalb der Spekulationsfrist unterschreiben, die Umschreibung aber erst aufgrund einer aufschiebenden Bedingung danach erfolgt: Sind Sie dann ein Spekulant oder nicht?

Es ging um ein bebautes Eisenbahn-Grundstück, das ein Käufer am 3. März 1998 von der Deutschen Bahn AG gekauft hatte. Mit einem notariellen Kaufvertrag vom 30. Januar 2008 verkaufte er es wieder. Im Kaufvertrag war festgehalten: Das Grundstück sollte erst auf den neuen Eigentümer übergehen, wenn die zuständige Behörde es von Bahnbetriebszwecken freigestellt haben würde. Das geschah allerdings erst am 10. Dezember 2008.

Das Finanzgericht Münster hatte als Vorinstanz geurteilt: Dann fällt keine Erbschaftsteuer an. Denn es komme nicht auf das Vertragsdatum an, sondern auf den tatsächlichen Eigentumsübergang (FG Münster, 10 K 15/12 E). In letzter Instanz hatte allerdings der Bundesfinanzhof zu entscheiden.

Spekulationsfrist: BFH urteilt wenig steuerzahlerfreundlich

Die BFH-Richter urteilten: Der Grundstücksverkauf sei sehr wohl ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft (10.02.2015, Az. IX R 23/13 ). Denn maßgeblich sei das Datum des Kaufvertrages.

Die aufschiebende Bedingung (Freigabe der zuständigen Behörde) ändere nichts daran: Schon mit Vertragsabschluss habe keiner der beiden Vertragspartner mehr die Möglichkeit gehabt, sich einseitig von der Vereinbarung zu lösen. Folglich habe der Verkaufspreis (und damit der durch den Kaufvertrag realisierte Gewinn) schon damals festgestanden.

Das ist Pech für den Verkäufer: Er muss die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis nun mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.
 

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Wann beginnt oder endet die Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen? Diese Frage ist keineswegs banal. Entscheidet sie doch darüber, ob die Gewinne aus einem Verkauf steuerpflichtig sind oder nicht. Vor dem Finanzgericht Münster ging es um einen besonders kniffligen Fall.

 meineimmobilie.de-Tipp

Achtung: Auch ein Vorvertrag nützt nichts
 

Man könnte jetzt meinen, durch einen Vorvertrag ließe sich die Spekulationsfrist einfach überbrücken. Das Problem ist aber: Wirksam kann dieser in Bezug auf Grundstücke nur mit notarieller Beurkundung geschlossen werden. Und da im Vorvertrag zwangsläufig Verkäufer, Käufer, Kaufgegenstand und Kaufpreis definiert sind, besteht auch hier die Gefahr, damit die Steuerpflicht auszulösen.


Letztlich gibt es keine Lösung, dem Verkäufer sowie dem Käufer absolute Sicherheit zu bieten und trotzdem das steuerlich relevante Geschäft erst nach Ablauf der Spekulationsfrist perfekt zu machen. Am besten finden Sie sich damit ab, entweder die Gewinne versteuern zu müssen oder mit dem Verkauf wirklich zu warten, bis die 10-Jahres-Frist definitiv vorbei ist.