Samstag, 28.11.2015 | Autor: Judith Engst , Foto: MEV Verlag GmbH, Germany

10 Jahre ohne Vermietung? Dann fehlt jede Vermietungsabsicht

Foto: MEV Verlag GmbH, Germany
Worum geht´s
  • Vermietungsabsicht
  • Werbungskostenabzug
  • Bundesfinanzhof

Wenn Sie vorhaben, ein Gebäude zu vermieten, dann halten Sie das Finanzamt nicht zu lange hin. Denn sonst zieht es irgendwann die Reißleine. Und dann ist es durchaus möglich, vorläufig anerkannte Werbungskosten im Nachhinein wieder zu streichen, wie ein Fall vor dem Bundesfinanzhof zeigt.

Um ein sehr altes Haus ging es im entschiedenen Fall. Es war 1900 erbaut worden und befand sich ursprünglich im Familienbesitz. Die Klägerin hatte es als Schenkung von ihren Eltern erhalten und bewohnte es bis 1992 selbst. Danach zog sie mit ihrem Ehemann berufsbedingt in eine andere Eigentumswohnung um. Dort meldeten sie aber erst ab 1997 ihren Hauptwohnsitz an.
 

Hohe Werbungskosten wurden vorläufig anerkannt

Von 1997 bis 2006 setzte die Eigentümerin mit ihrem Ehemann das alte Gebäude instand. Das war auch dringend nötig: Es fehlte der Anschluss an die öffentliche Abwasserentsorgung. Toilette und Bad waren nicht vorhanden, nur ein Plumpsklo und ein Brunnen im Hof. Auch das Dach musste neu eingedeckt werden.

Die Kosten für die Instandsetzung beliefen sich auf rund 70.000 Euro. Dazu kamen Fahrtkosten zur Immobilie in ebenfalls beträchtlicher Höhe. Diese setzte die Klägerin 1996 bis 2007 als vorweggenommene Werbungskosten in der Anlage V von der Steuer ab. Stets gab sie an, das Haus später vermieten zu wollen. Ab 2004 schaltete sie jährlich drei bis vier Anzeigen in der örtlichen Zeitung mit dem Text „Vermiete Whg. in EFH in X“. Einen Mieter fand sie auf diese Weise nicht. Nachdem 2010 ihr Ehemann verstorben war, zog sie 2011 wieder in das alte Haus. Das Finanzamt hatte die Werbungskosten anerkannt. Aber nur vorläufig.

 

Änderung vorläufiger Steuerbescheide später stets möglich

Nach 10 Jahren entschied das Finanzamt: Eine Vermietungsabsicht habe nie bestanden. Die Klägerin jedoch machte in ihrem Einspruch geltend,  es sei rechtswidrig gewesen, die Steuerbescheide nach Ablauf der Festsetzungsfrist noch zu ändern. Denn laut Abgabenordnung sei nach 4 Jahren (§ 169) Schluss. Danach dürften für Jahre, die entsprechend lange oder sogar noch länger zurücklägen, keine neuen Steuerbescheide mehr erlassen werden.

Ihre Klage lief ins Leere. Der Bundesfinanzhof entschied: Das Finanzamt hatte das Recht, die Steuerbescheide zu ihrem Nachteil zu ändern. Da sie nur vorläufig ergangen seien, ändere daran auch die Tatsache nichts, dass die Festsetzungsfrist für Steuern zumindest für die Steuererklärungen bis 2002 längst abgelaufen war. Die rechtliche Beurteilung sei damals unsicher gewesen. Nach Ablauf von 10 Jahren sei klar: Die Vermietungsabsicht hatte nie bestanden. Und das sei eine neue Tatsache, die eine Änderung der alten Steuerbescheide auch laut Abgabenordnung rechtfertige (16.06.2015, Az.IX R 27/14).

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Am Valentinstag haben sich alle lieb. Außer vielleicht Sie das Finanzamt, wenn es Ihnen die Werbungskosten wegen purer Liebhaberei kürzt oder sogar ganz streicht.   Keine Angst: Dabei geht es nicht ums Fremdgehen, sondern um Ihre Vermietungsabsichten. Die sollten ehrlich gemeint sein, denn nur so können Sie auch die laufenden Kosten von der Steuer absetzen.    Wirft dagegen Ihre  Immobilie keine regelmäßigen Einkünfte ab, könnte Ihnen das Finanzamt Liebhaberei vorwerfen und die Werbungskosten ganz oder teilweise untersagen.
"Wir ziehen bald in ein eigenes Haus um und wollen unsere bisherige Eigentumswohnung erst renovieren und dann vermieten. Können wir die Kosten schon vorher als Werbungskosten absetzen?" So lautet eine Leserzuschrift. Die Antwort lautet: Aufgepasst!

 meineimmobilie.de-Tipp

Probleme bei Werbungskosten
 

Es ist ein ziemlich riskantes Spiel, eine eigene Immobilie unter Beteiligung des Fiskus zu sanieren, wenn Sie nicht tatsächlich vorhaben, sie später zu vermieten. Das zeigt auch dieser Fall: Das Finanzamt scheut sich nicht, auch nach Jahren noch alte Steuerbescheide zu ändern. Und zwar - das zeigt dieser Fall - auch dann, wenn einfach nur eine lange, vermietungsfreie Zeit vergangen ist, seit zum ersten Mal Werbungskosten geltend gemacht wurden.

 

„Steuersparmodell“ mit Tücken
 

Fazit für Sie: Das angebliche „Steuersparmodell“ funktioniert in aller Regel nicht: Erst instandsetzen und die Kosten in der Steuererklärung geltend machen. Und dann doch selbst wieder einziehen oder die Immobilie irgendwann doch verkaufen. Ein solches Vorgehen kann sich später bitter rächen. Nämlich dann, wenn das Finanzamt die vermeintliche Steuerersparnis vergangener Jahre dann doch zurückfordert - und zwar auf einen Schlag.

 

Fazit: Tun Sie sich das nicht an. Entweder, Sie setzen Sanierungskosten ab, bemühen sich dann aber ernsthaft um eine Vermietung. Durch Anzeigen, Makler und ernsthafte Wohnungsbesichtigungen mit Interessenten.

 

Oder Sie zahlen die Instandsetzung komplett aus eigener Tasche - und erkaufen sich damit auch die Freiheit, Ihre Immobilie später selbst zu bewohnen oder zu verkaufen, ohne dass das Finanzamt Ihnen eine saftige Steuernachzahlung aufbrummt.