Montag, 07.01.2008 | Autor: Anette Stein/mb

Steuern sparen - Fallstricke des Steuerrechts vermeiden

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Für Immobilienbesitzer gibt es - trotz Kürzungen - immer noch genügend Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Doch das deutsche Steuerrecht hält so einige Stolperfallen bereit.

Einer der Hauptgründe, warum sich Immobilien als Geldanlage so großer Beliebtheit erfreuen, ist die Reihe der Steuergeschenke, die der Fiskus für Immobilieneigner schon seit Jahren bereit hält. Doch hier ist Vorsicht geboten, denn das deutsche Steuerrecht ist oft tückisch.

Steuern sparen im Überblick

Das radikale Streichen der Steuervergünstigungen soll für mehr Transparenz am Markt und faire Geschäftsmodelle sorgen. Denn wenn der Fiskus nicht mitzahlt, lassen sich mäßige Immobilien auch nicht schönrechnen und sind nur für wenig Geld veräußerbar.

Der Steuerspar-Boom der 1990er-Jahre hat sich im Nachhinein vielfach als Irrweg erwiesen. Eine gute Immobilienanlage definiert sich nicht durch kurzfristige Steuereinsparungen, sondern durch Werthaltigkeit und nachhaltige Vermietbarkeit. Sogenannte Steuersparmodelle haben zum Glück inzwischen weitgehend ausgedient.

Selbst genutztes oder vermietetes Objekt

Grundsätzlich muss bei Steuerfragen zwischen einer selbst genutzten Immobilie und einem vermieteten Objekt unterschieden werden.

Beim Eigenheim treten aus einkommensteuerlichen Aspekten keinerlei Effekte auf, wohl aber bei Vermietungen. Hier erzielt der Eigentümer des Objekts Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die steuerlich berücksichtigt werden müssen. Allerdings fallen nicht nur Einnahmen an: Muss ein Objekt aufwendig saniert werden, und übersteigen die Kosten die Mieteinnahmen, können sich vermietete Immobilien auch steuermindernd auswirken.

Steuern sparen durch Abschreibungen

Grundlage des deutschen Steuerrechts ist die Annahme, dass nicht etwa die Einnahmen, sondern nur die Gewinne zu versteuern sind. Mit anderen Worten: Ausgaben (Aufwand) sind gewinnmindernd vor der Ermittlung des Steueranteils abzuziehen. Diese Wertminderung wird als Absetzung für Abnutzungen (kurz AfA) bezeichnet. Vorrangig können also von den (Miet-)Einnahmen die Betriebs- und Erhaltungskosten abgezogen werden.

Ebenfalls absetzbar sind grundsätzlich auch die Anschaffungs- und Herstellungskosten. Allerdings können diese Kosten nicht auf einmal geltend gemacht werden, sondern "nur" verteilt über die Nutzungsdauer als Jahresbetrag, also in dem Maße, in dem man von einer tatsächlichen Wertminderung durch Abnutzung ausgehen kann.

Probleme kann es daher geben, wenn Erhaltungs- und Herstellungsaufwand sich bei einem Auftrag nicht sauber trennen lassen, vor allem wenn diese Arbeiten zeitlich und räumlich in engem Zusammenhang stehen.

Getrennte Rechnungen

Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Eigentümer im Zuge des Dachausbaus (Herstellungsaufwand, AfA) zugleich auch die Fenster erneuern lässt (Erhaltungsaufwand, sofort abschreibungsfähig). Die Folge kann sein, dass das Finanzamt den Erhaltungsaufwand (Fenster erneuern) nicht anerkennt und dem Herstellungsaufwand (Dachausbau) zurechnet.

Um dies zu vermeiden, sollte der Eigentümer vom Bauunternehmen jeweils getrennte Rechnungen und Belege verlangen, damit die Herstellungs- und Erhaltungskosten sauber voneinander zu trennen sind. Das erspart vielleicht keine lästigen Diskussionen, es erleichtert sie jedoch erheblich.

Lineare Abschreibung

Die Absetzung für Abnutzung richtet sich nach zwei Faktoren, nämlich der Höhe der Anschaffungs- und Herstellungskosten und der zu erwartenden Nutzungsdauer. Die Grundregel sieht die Absetzung in konstant hohen Jahresbeträgen (lineare Abschreibung) vor. Die Anschaffungskosten werden dabei gleichmäßig auf die Jahre der Nutzungsdauer aufgeteilt.

Dabei ist die Nutzungsdauer gesetzlich festgelegt und beträgt bei Immobilien 50 Jahre. Somit können also zwei Prozent der Anschaffungskosten jährlich abgesetzt werden.

Degressive AfA

Eine Ausnahme bildet die Abschreibung von Mietwohngebäuden; hier besteht die Möglichkeit der geometrisch-degressiven Absetzung, wenn in Herstellungsfällen der Bauantrag vor dem 1. Januar 2006 gestellt worden ist oder in Anschaffungsfällen der Notarvertrag rechtswirksam vor dem 1. Januar 2006 abgeschlossen wurde.

Für Neufälle ab dem 1. Januar 2006 kommt gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG (Einkommensteuergesetz) nur noch die Inanspruchnahme der linearen Gebäudeabschreibung (derzeit zwei Prozent) der Anschaffungs-/Herstellungskosten in Betracht.

Da der Staat seine Steuergeschenke für Kapitalanleger weiter reduziert, wurde mit dem 1. Januar 2006 die degressive AfA gestrichen. Fortan können Neubauten nur noch linear jährlich mit zwei Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

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Anette Stein ist Betriebswirtin und arbeitet als freiberufliche Redakteurin und Buchautorin. Sie hat sich vor allem auf den Bereich der privaten Finanzen spezialisiert und zahlreiche Publikationen zu diesem Thema ...
Anette Stein

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