Donnerstag, 17.02.2011 | Autor: Jörg Stroisch

Denkmalschutz bringt Steuerersparnis

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Vermietet oder selbstbewohnt - mit einem denkmalgeschützten Gebäude sparen Sie deutlich mehr Steuern als mit einer Immobilie, die nicht unter Denkmalschutz steht. Das gilt für einen Fachwerk-Bauernhof genauso wie für ein verklinkertes Industriedenkmal.

Aber aufgepasst: Erst müssen Sie den Kauf abwickeln. Dann erst dürfen Sie die Sanierung planen. Und Steuern sparen Sie nur, wenn die Denkmalbehörde Ihren Plan abgesegnet hat. Dann aber sind die Sparmöglichkeiten gewaltig.

Das Zauberwort beim Denkmalschutz heißt Abschreibung. Denn es gibt eine spezielle Denkmal-AfA. Die Abkürzung AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Mit anderen Worten: Sie können nicht nur den Gebäudewert, sondern auch die Sanierungs- und Modernisierungskosten abschreiben.

Nicht das Finanzamt entscheidet, sondern die Denkmalbehörde

Entscheidend ist: Sie müssen sich zuerst die Genehmigung der örtlichen Denkmalbehörde einholen. Das Amt muss einbezogen werden in das, was Sie zur Sanierung und Modernisierung des Denkmals planen. Die Genehmigung zu erhalten, ist nicht immer einfach. Zu entscheidenden baulichen Änderungen wie etwa dem Einbau eines Fahrstuhls oder der Installation einer Solaranlage auf dem Dach sagt das Denkmalamt nicht selten nein.

Aber wenn Sie es geschafft haben, können Sie sich freuen. Denn das Finanzamt hat dann keine Möglichkeit mehr, Ihnen die steuerliche Förderung zu versagen. Es muss die Steuervergünstigungen abnicken. Die Bescheinigung des Denkmalamts ist rechtsverbindlich - auch was die steuerliche Behandlung angeht.

Für Vermieter: Abschreibung über zwölf Jahre

Sie modernisieren als Vermieter eine denkmalgeschützte Immoblie? Dann dürfen Sie die Sanierungs- und Modernisierungskosten über zwölf Jahre abschreiben. In den ersten acht Jahren mit jeweils 9 Prozent, in den restlichen vier Jahren dann mit 7 Prozent. Das heißt: Die Sanierung ist unterm Strich zu 100 Prozent absetzbar.

Daneben gilt eine vergünstigte Abschreibung auf den Gebäudewert, zumindest bei denkmalgeschützten Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden. Statt der sonst üblichen Abschreibung zu 2 Prozent über 50 Jahren können Sie hier sogar eine Abschreibung zu 2,5 Prozent über 40 Jahre in Anspruch nehmen.

Für Selbstnutzer: Abschreibung über zehn Jahre

Selbst wenn Sie das denkmalgeschützte Gebäude nicht vermieten, sondern selbst nutzen, profitieren Sie von Steuererleichterungen. Diese machen Sie als Sonderausgaben geltend - und nicht wie ein Vermieter als Werbungskosten. Die Sanierungs- und Modernisierungskosten schreiben Sie über 10 Jahre hinweg mit jeweils 9 Prozent ab. Das heißt: Immerhin 90 Prozent der Kosten sind steuerlich absetzbar.

Allerdings gilt hier: Den eigentlichen Gebäudewert können Sie nicht abschreiben, wenn Sie das denkmalgeschützte Gebäude selbst bewohnen. Dieses Steuerprivileg bleibt den Vermietern vorbehalten.

Sie haben öffentliche Zuschüsse zur Sanierung erhalten? Dann müssen Sie diese vorher von den Sanierungs- und Modernisierungskosten abziehen. Der Grund: Der Fiskus will Doppelförderungen vermeiden. Einen Zuschuss zu gewähren und zugleich für diesen Zuschuss auch noch eine Steuererleicherung zu erhalten, wäre eine solche Doppelförderung.

Tipp: Kontaktieren Sie erst das Denkmalamt

Bevor Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude kaufen oder umbauen, sprechen Sie erst mit dem örtlichen Denkmalamt. Nicht dass sich später herausstellt, dass Ihre Modernisierungspläne sich nicht mit dem Denkmalschutz vereinbaren lassen. Denn eines ist klar: Steuervergünstigungen gibt es nur, wenn das Denkmalamt grünes Licht gegeben hat.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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