Montag, 29.09.2014 | Autor: Jörg Stroisch , Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Steigend oder fallend: Was aus den Bauzinsen wird

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Worum geht´s
  • Lohnt sich die Immobilienfinanzierung bei der Zinslage

Sie planen gerade eine Immobilienfinanzierung? Die Zinsen sind niedrig – aber bleiben sie es auch? Sie müssen schon ein Guru sein, wenn Sie solche Fragen aus dem Stehgreif beantworten können. 

Allerdings gibt es auch ein paar greifbare Anhaltspunkte, die Ihnen bei Ihrer Entscheidung helfen können.

Ein Blick auf den Leitzins der EZB und die Aushänge der Banken verrät: Die Immobilienzinsen sind derzeit und weiterhin spottbillig. Der FMH-IndeX zeigt so beispielsweise seit Monaten niedrige Durchschnittszinsen an.

Die Prognose sagt: Die Zinsen werden steigen

Indes: Mit stagnierenden oder gar sinkenden Zinsen lässt sich in der Jetzt-Zeit kein Geschäft machen. So malt mancher Finanzvermittler auch eher ein Drohszenario für die Zukunft: Natürlich, so die Aussage, bleibe es nicht bei diesen niedrigen Zinsen, sondern sie würden schon sehr bald steigen.

Die angeblich steigenden Immobilienkosten in den USA, die womöglich drohende Inflation in Europa, gerne auch die mutmaßlich weiterhin schwellende Eurokrise generell bringt manch ein Immobilienkommentar als Argument für diese Prognose auf.

Nicht jede Zinsprognose stimmt

Sascha Kullig, Leiter des Bereichs Pfandbrief und Kapitalmarkt beim Verband Deutscher Pfandbriefbanken, hält von solchen Prognosen wenig: „Wenn man nur daran denkt, was für Turbulenzen die Vermutung ausgelöst hat, in den USA würde die lockere Geldpolitik aufgegeben: Das zeigt anschaulich, wie schwierig es ist, diese Prognose langfristig abzugeben.“

Der EZB- Leitzins ist ein guter Indikator für die künftige Zinsentwicklung

Vor diesem Hintergrund muss man schon ein Guru sein, wenn man die tatsächlichen Zinskonditionen in der mehr oder minder fernen Zukunft vorhersehen will. Zumal einige der besagten Immobilienkommentare schon seit Jahren behaupten, dass die Zinsen steigen werden, sie allerdings – mit gewissen Schwankungen – schon seit Jahren auf sehr niedrigem Niveau verharren.

Dennoch gibt es einige gute Indikatoren, anhand derer zumindest die aktuelle und kurzfristige Zinssituation erfassbar ist. „Für die kurzfristige Zinsentwicklung kann man Indikatoren heranziehen“, so Kullig.

„Die Bauzinsen hängen an der Kapitalmarktentwicklung.“ So sei auch der EZB-Leitzins natürlich ein Indikator, aber einer unter vielen. Man müsse sich auch immer die regulatorische Entwicklung anschauen.

Finanzkrise sorgt für härtere Kreditkonditionen 

In Reaktion auf die Finanzkrise sind die Politiker sehr aktiv geworden und haben viele neue Regeln für Banken eingeführt, die jetzt langsam aber sicher alle greifen“, so Kullig.

Und das kann und hat in der Tat auch eine Auswirkung auf das Kreditvergabeverhalten der Banken.“ So könne man feststellen, dass die Kreditvergabekonditionen der in der Immobilienfinanzierung aktiven Banken nicht lockerer geworden seien.

Kleingedrucktes: Zinsbindung oft kürzer als gewollt!

Bei den oft plakatierten Niedrigzinsen der Banken mahnt Thomas Hentschel, Experte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, jedenfalls zur Vorsicht. Oftmals verbirgt sich die Tücke im Kleingedruckten.

So wird der plakatierte Zins beispielsweise nur für eine Zinsbindung von fünf Jahren offeriert. Das ist allerdings meistens inakzeptabel.

Jetzt noch längere Zinsbindung vereinbaren

Hentschel rät sogar eher dazu, 15 oder sogar 20 Jahre zu vereinbaren – dafür verlangt die Bank dann einen Zinsaufschlag. Nach zehn Jahren könnte dann der Kreditnehmer ohne Vorfälligkeitsentschädigung den Vertrag einseitig kündigen – und sich viel Zeit bei der Suche nach einer Anschlussfinanzierung lassen.

Kreditvergabe: Bonitätsprüfungen werden verschärft

Noch mehr versteckt sich hinter einem weiteren Faktor: „Ein wichtiger Faktor ist die Bonität des Kreditnehmers - also die Fähigkeit, die eingegangenen Kreditverbindlichkeiten zu erfüllen“, sagt so Tanja Beller, Pressesprecherin Bundesverband deutscher Banken

Entscheidend ist also die finanzielle Situation des Bankkunden und seine persönlichen Lebensumstände für die individuellen Konditionen.“ Dazu gehört auch das Barvermögen. Thomas Hentschel: „Wenn der Kreditnehmer kein Eigenkapital einbringt, werden die Zinsen höher ausfallen.“

Je höher der Beleihungswert, umso niedriger die Zinsen

Ebenfalls wichtig: der Beleihungswert. Den ermittelt die Bank anhand des Verkehrswertes einer Immobilie und zieht davon einen eigenen Sicherheitsabschlag ab. Der kann bei 0 Prozent, aber auch bei 20 Prozent liegen. So würden zum Beispiel im Extremfall bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro nur 160.000 Euro als Beleihungswert akzeptiert.

Noch dazu gibt es Finanzierungsgrenzen, die gleich einen großen Sprung in den Zinskonditionen bedeuten können: Thomas Hentschel: „Die Grundschuld im ersten Rang ist für die Bank die sicherste. Im ersten Rang werden in der Regel bis zu 60 Prozent vom Beleihungswert finanziert.“

Je höher das Eigenkapital, umso niedriger der Zins 

Die Finanzierung ist deshalb günstig, weil die Bank mit großer Wahrscheinlichkeit im Falle einer Zwangsversteigerung ihre Schuld auslösen könnte. Gerade die plakatierten Niedrigstzinsen nehmen diese Grenze gerne als Ausgangslage.

Und am Beispiel: Wenn eine Bank A 0 Prozent Abschlag vornimmt, würde diese 60-Prozent-Grenze bei 120.000 Euro liegen. Bei 20 Prozent Abschlag der Bank B sind es aber nur 96.000 Euro.

Es ist ein Rechenexempel: Aber sicher ist, je weniger Eigenkapital der Kunde einbringt, desto mehr muss er über der günstigen 60-Prozent-Grenze finanzieren und desto teurer wird es.

Da würde Bank A selbst bei deutlich schlechteren Zinskonditionen in den Gesamtkosten immer noch günstiger bleiben. Deshalb ist neben dem Blick auf die Zinsen der Vergleich der Restschuld des Darlehens nach Auslaufen der Zinsbindung ebenso wichtig.

100-Prozent-Finanzierung: Bank kassiert für hohes Risiko

Es gibt auch 100- oder 110-Prozent-Finanzierung, dann inklusive der Kaufnebenkosten oder der Differenz zwischen Beleihungswert und tatsächlichem Kaufpreis: Aber hier geht die Bank ein hohes Risiko ein und blickt besonders scharf auf die persönliche Bonität des Kunden. Sie verlangt dann in der Regel einen deutlichen Zinsaufschlag.

Volltilgerdarlehen verringern den Zins

Hentschel ergänzt: „Wenn der Verbraucher einen höheren Anfangstilgungssatz wählt, dann kann das auch Auswirkungen auf den Zinssatz haben. Wenn ich mehr tilge, kann er auch niedriger sein, so zum Beispiel bei Volltilgerdarlehen.“ Volltilgerdarlehen sind tatsächlich mit Ende der Kreditvertragslaufzeit komplett zurückbezahlt.

Der Anfangstilgungssatz bezeichnet den Prozentsatz, mit dem die Tilgung im ersten Monat beginnt. Er kann ein Prozent betragen, aber auch deutlich höher sein – je höher er ist, desto schneller ist das Darlehen komplett zurückgezahlt. Und desto geringer sind auch die Gesamtkosten des Darlehens.

Darlehenshöhe: Kalkulieren Sie die Nebenkosten mit ein 

Unabhängig davon fallen bei einer Bankenfinanzierung noch viele Nebenkosten an, die nicht unbedingt über den Effektivzins eingerechnet sind. Tanja Beller: „Das können zum Beispiel Bearbeitungskosten, Bereitstellungszinsen oder Schätzkosten für die Ermittlung des Beleihungswertes der Immobilie sein.“

Die Expertin weist auch darauf hin, dass der Kaufpreis nicht der Endpreis für die Immobilienanschaffung ist: Notar- und Gerichtsgebühren, Prämien für eine Gebäudeversicherung und freiwillig abgeschlossene andere Versicherungen oder Bausparverträge zählt sie als weitere Kostenpunkte auf.

Angeblich steigende Zinsen: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen

Es gibt also viele Faktoren, die für die tatsächliche Höhe der Bauzinsen eine große Rolle spielen. Lassen Sie sich dennoch nicht durch Immobilienkommentare, die vermeintlich in der Zukunft stark steigende Zinsen prognostizieren, unter Druck setzen. 

Angst ist bei finanziellen Angelegenheiten ein schlechter Ratgeber. Viel wichtiger ist die genaue Analyse der eigenen Ausgangssituation, ein vernünftiger Kauf – und auch ein Vergleich der Zinskonditionen bei verschiedenen Kreditinstituten.

Dies sollte per „Anfrage Kreditkonditionen“ geschehen, damit es keine Verschlechterung bei der Schufa gibt.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch

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Bevor Sie einen Darlehensvertrag bei einem Baugeldfinanzierer abschließen, sollten Sie auf jeden Fall mehrere Angebote miteinander vergleichen. Doch Vorsicht: Nicht immer ist das Angebot, das auf den ersten Blick am günstigsten erscheint, auch tatsächlich das beste.

 

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