Montag, 30.08.2010 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Rentenkauf: Abgesichert im Alter

Wer im Alter zwar eine Immobilie, aber kaum eine Rente besitzt, kann sich über den Rentenkauf finanziell absichern: Die Immobilie verkaufen und dafür eine monatliche Rente mit Wohnrecht bekommen. Für Käufer ist dieses Modell ebenfalls günstig, denn die Finanzierung läuft in Monatsraten und kann deshalb auch ohne Kredit bewältigt werden.

Das Thema "Immobilienverrentung" genießt in Deutschland noch ein Mauerblümchendasein, obwohl es eine Alternative zur herkömmlichen Finanzierung ist. Trotzdem ist der Rentenkauf im Einzelfall sinnvoll und bietet zudem die Möglichkeit, eine Finanzierung ohne Bank auf die Beine zu stellen.

Der Rentenkauf

Das Problem: Viele Privatleute haben aufgrund reduzierter Renten und hoher Aufwendungen für ihre Gesundheit Probleme, ihre Altersversorgung noch aufrechtzuerhalten. Auch Selbstständige und Unternehmer gehören dazu, wenn sie durch Geschäftsverluste nicht mehr in der Lage sind, ihren Betrieb zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Gerade dieser Personenkreis hat meist nur noch ein Faustpfand für die Altersvorsorge: das Eigenheim oder die Eigentumswohnung. Und das wiederum bietet Chancen für den Erwerber von Immobilien. In anderen Ländern wie den USA (Reverse Mortgage), Großbritannien (Home Reversion), Frankreich oder der Schweiz, ist es bereits üblich, die eigene Immobilie zu verrenten.

Verkauf mit Wohnrecht

In Deutschland hingegen steckt die wirtschaftliche Verwertung einer Immobilie noch in den Kinderschuhen. Doch welche Möglichkeiten bestehen dazu? Die Verrentung der Immobilie bringt dem Eigentümer einen entscheidenden Vorteil: Er muss sein angestammtes Haus und seine Umgebung nicht verlassen.

Deswegen bietet sich der Verkauf des Hauses gegen lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht an. Dieses Wohnrecht kann sowohl auf eine als auch auf mehrere Personen ausgedehnt werden - beispielsweise auf das Eigentümerehepaar.

Die Leibrente ist dabei über die Laufzeit nicht konstant. Es wird eine Inflationssicherung vereinbart, die sich an den allgemeinen Lebenshaltungskosten orientiert.

Anpassung an Lebenshaltungskosten

Das heißt, dass eine nach beiden Seiten offene Vereinbarung geschlossen wird, die das Steigen wie Sinken der Lebenshaltungskosten berücksichtigt. Daher sollte der Vertrag auch an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte für das Bundesgebiet gekoppelt werden.

Und: Selbst wenn der Leibrentner später doch ins Altersheim geht, wird die Rente weiter fällig und er kann zudem noch Mieteinnahmen erzielen. Diese Vorteile bietet die Immobilienverrentung:

    
  • Es können sowohl Ein- als auch Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke auf Rentenbasis veräußert werden
  • Die Verrentung bietet eine gesicherte Altersversorgung bis zum Lebensende
  • Höhere Einkünfte sind garantiert und der Lebensstandard im Alter wird verbessert
  • Käufer können zudem die staatliche Förderung beanspruchen, sofern die Verdienstgrenzen eingehalten werden
  • Durch eine Mindestlaufzeit können auch Erben bei frühzeitigem Tod des Rentenberechtigten bedacht werden
  • Der Erwerb auf Rentenbasis ist auch für Käufer mit geringem Eigenkapital geeignet.

Zeitrente

Das Prinzip des Wohnrechtes auf Leibrentenbasis ist ganz einfach: Der neue Eigentümer zahlt eine Rente statt eines Kaufpreises für das Gebäude und kann dafür bei Vertragsende, also dem Ableben der Wohnberechtigten, oder dem festgeschriebenen Ende des Wohnrechtes, der Leib- oder Zeitrente, frei über das Haus verfügen.

Bei der Zeitrente wird für einen vertraglich festgelegten Zeitraum eine Rentenzahlung an eine oder mehrere Personen vereinbart. Die Zeitrente ist dabei unabhängig vom Rentenbezieher zu sehen, denn falls der Rentenberechtigte vor Ablauf des Vertrages verstirbt, werden die Zahlungen an die Erben fortgesetzt.

Der Vorteil der Zeitrente ist die Flexibilität: So kann sie mit Einmalzahlungen verknüpft werden oder eine aufgeschobene Rente kann beispielsweise um fünf Jahre vertraglich fixiert werden. Auch kann sich die Rentenhöhe innerhalb der Vertragslaufzeit verändern. Eine Finanzierung über ein Kreditinstitut ist damit nicht mehr erforderlich.

Leibrente

Demgegenüber zielt die Leibrente auf "das Leben" einer oder mehrerer Personen (verbundene Leibrente). Wobei die verbundenen Leibrenten nicht nur auf Ehepaare abzielen, sondern auch zwischen Eltern und Kindern möglich sind.

Das heißt, mit dem Ableben der Personen erlischt auch die Rentenzahlung. Allerdings kann - um bei frühzeitigem Tod die Immobilie praktisch nicht zu verschenken - eine Renten-Garantiezeit mit eingeschlossen werden, um Erben zu bedenken.

Jedoch lässt sich auch eine Mischung aus Zeitrenten und Leibrenten vereinbaren: die abgekürzte Leibrente. Diese hat eine vertragliche Höchstlaufzeit. Bei Ableben des Leibrentners erlischt die Zahlungspflicht und kann somit nicht auf die Erben übergehen.

Der Käufer zahlt in Raten

Die Leistungen sind vom Erwerber dabei regelmäßig in gleicher Höhe - wie bei einer Bankfinanzierung - zu zahlen. Dabei meint dies nicht, dass der Betrag immer gleichbleibend ist, sondern sich normalerweise am Lebenshaltungsindex orientiert.

Dieser wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Auch Zeitrenten können an den Lebenshaltungsindex gekoppelt werden, jedoch nur dann, wenn die Vertragslänge mindestens zehn Jahre und einen Monat beträgt.

Die Immobilienverrentung ist ein äußert komplexes Thema. Daher empfiehlt es sich eigentlich immer, einen Leibrentenberater einzuschalten, der die Berechnung durchführt. Nur ein Leibrentenberater kann die für beide Seiten verbindliche Höhe der Rente berechnen. Außerdem sollte zu diesem Thema auch der Steuerberater angesprochen werden, um etwaige steuerliche Fragen zu klären.

Einmalzahlung und Hypotheken

Neben den Rentenzahlungen fällt auch häufig eine Einmalzahlung durch den neuen Eigentümer des Hauses an, der sich meist auf einen gewissen Prozentsatz des Verkehrswertes bezieht. Sollten noch Hypotheken auf dem Haus lasten, kann zudem vereinbart werden, dass der Neueigentümer die fälligen Kredite weiter bedient.

Die Grundlage für die tatsächliche Höhe der Rentenzahlung ist ein Verkehrswertgutachten des Objektes und das aktuelle Alter des Verkäufers. Die gültige Sterbetafel wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und ist über die Homepage www.destatis.de Menüpunkt "Bevölkerung" zu finden.

Verkehrswert und Verkaufspreis

Allerdings ist hier wichtig zu wissen, dass der Verkehrswert nicht unbedingt der Verkaufspreis sein muss. Er ist aber eine realistische Größe, auf deren Basis der Verkaufspreis und damit auch die Renten festgelegt werden können. Und: Je höher das Alter des Leibrentners, desto höher ist auch die Rentenzahlung.

Mit dem Verkäufer sollte auch eine Vereinbarung über die Instandhaltung des Gebäudes getroffen werden. Nur so kann der Käufer sichergehen, nach Vertragsablauf kein völlig verwohntes Haus oder Wohnung vorzufinden.

Wohnrecht

Ein wesentlicher Punkt ist das Wohnrecht. Verbleibt der Rentenberechtigte in der Immobilie, so wirkt sich dies bei der Rentenzahlung aus und verringert die Rentenleistung um den sogenannten Nutzwertanteil.

Die weitere Nutzung durch den Verkäufer wird quasi als Rentenanteil angesehen. Falls sich der Leibrentner später entscheidet, aus der Immobilie auszuziehen, steht ihm allerdings auch die wirtschaftliche Verwertung des Gebäudes zu. Zieht der Käufer in die Immobilie, ist dann die volle Leibrente zu zahlen ohne Nutzwertabschlag.

Umfangreiche Vertragsgestaltung

Der entscheidende Punkt für den Veräußerer auf Rentenbasis ist die Rentenhöhe. Auf diese wirkt sich nicht nur das Wohnrecht aus, sondern auch die Tatsache, ob Einmalzahlungen vom Käufer geleistet werden oder nicht.

Wird eine bestimmte Rentenhöhe angestrebt, sollte ein Fachmann aufgesucht werden, um an verschiedenen Rechenbeispielen die unterschiedlichen Vertragskonstellationen durchzuspielen.

Unterschieden werden muss hierbei zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Als Selbstnutzer bieten sich einkommensstarke, aber kapitalschwache Familien oder Singles an, die gerne eine Immobilie kaufen würden, jedoch aus Mangel an Eigenkapital bei Banken Probleme haben, eine Finanzierung darzustellen.

Alterssicherung für Selbständige

Die zweite Gruppe sind selbstständige Handwerker, die sich durch den Erwerb von Immobilien eine solide Alterssicherung aufbauen wollen oder eine Immobilie später nach Renovierungen oder Umbauten selbst bewohnen möchten.

Die dritte Gruppe umfasst Kapitalanleger und Spekulanten, die zu günstigen Preisen in Immobilien investieren und langfristig Erträge schöpfen wollen. Für Kapitalanleger bieten sich natürlich auch größere Objekte wie Mehrfamilienhäuser an. Der renditeorientierte Anleger profitiert von einigen steuerlichen Bonbons. So kann die Abschreibung auf die Gebäudekosten geltend gemacht werden.

Abschreibungen für Kapitalanleger

Zunächst errechnet das Finanzamt aufgrund der monatlichen Rentenzahlung den Wert des Grundstücks. Der daraus resultierende Barwert ist dann der fiktive Kaufpreis.

Von diesem wird der Grundstückswert abgezogen und das Ergebnis bildet den Kaufpreis für das Gebäude. Hiervon können die Abschreibungen vorgenommen werden. Außerdem kann noch der Ertragsanteil der Leibrentenzahlung bei den Werbungskosten angesetzt werden.

meineimmobilie.de-Tipp
Die Bindung zwischen Leibrentner und Verkäufer ist besonders eng. Der Käufer muss also solvent sein und vertrauenswürdig, damit das Geschäft für beide Seiten auf Dauer ein Erfolg ist. Zur Sicherheit sollte der Vertrag eine Rückübertragungsklausel enthalten, mit der festgelegt wird, dass der Vertrag bei zwei rückständigen Monatsraten gekündigt und rückabgewickelt werden kann.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz