Mittwoch, 23.01.2008 | Autor: Mirjam Büttner/jst

Private Baufinanzierung und die Schatten der US-Immobilienkrise

Worum geht´s

Die US-Immobilienkrise hat Auswirkungen auf die deutsche Bankenlandschaft. Ungemach könnten Schuldnern bei der Veräußerung ihres Kredits drohen.

Topstory: WestLB, HypoRealEstate, IKB, SachsenLB: Der DAX stürzt derzeit zeitweise massiv ab. Die US-Immobilienkrise forderte weitere Opfer in der Bankenbranche und hat auch Auswirkungen auf die private Baufinanzierung.

WestLB muss zwei Milliarden Euro abschreiben, HypoRealEstate verzettelte sich und kämpft gegen einen Sturzflug der eigenen Aktien. Herbe Verluste schon früher bei der SachsenLB - und die IKB Mittelstandsbank hängt am Tropf.

Die US-Immobilienkrise ist längst eine Finanzmarktkrise - und sie reißt bei fast allen deutschen Finanzinstituten Löcher in die Bilanzen, allerdings in unterschiedlichem Ausmaß. Schon längst ist aus der Finanzkrise auch eine Vertrauenskrise geworden.

Der Ursprung der Immobilienkrise in den USA

Der Ursprung der US-Immobilienkrise liegt dabei schon einige Jahre zurück. Wer da in Zeiten des Wirtschaftsbooms in den USA ein Haus bauen oder kaufen wollte, konnte bei amerikanischen Banken einen Finanzierungsplan ohne Eigenkapital abschließen. Die Zinsen waren niedrig, die Immobilienwerte stiegen konstant.

Die Banken vergaben Vollfinanzierungskredite mit variablem Zinssatz auch an Personen, die sich das eigentlich nicht leisten konnten - der so genannte Subprime-Markt. Und alle verdienten prächtig. Schwierig wurde es, als die Zinsen stiegen. Denn dadurch stiegen auch die Kreditrückzahlungen an. Viele US-Kreditnehmer waren von der Erhöhung der Zinsen finanziell überfordert und konnten ihre Tilgungsraten nicht mehr bezahlen.

Immobilienkrise in den USA wird zur weltweiten Finanzkrise

Den Banken fehlten auf einmal Milliardenbeträge, die nicht zurückgezahlt wurden. Ganze Siedlungen stehen in Amerika nun zum Verkauf - allerdings weit unter den einst hohen Immobilienwerten. Die Banken brauchten Liquidität und verkauften die offenen Forderungen an Investoren.

Die Investoren mussten den Kauf wiederum durch Kredite anderer Banken finanzieren. Dabei mischten auch deutsche Banken mit, die in unübersichtlichen Paketen gebündelten Kredite unterschiedlicher Qualität versprachen hohe Gewinne. Und weltweit verspekulierten sich die Kreditinstitute.

Viele Banken verkaufen nun Immobilienkredite an Investoren, um sich liquide Mittel zu verschaffen. Dies hat zur Folge, dass der Immobilieneigentümer plötzlich einen neuen Vertragspartner bekommt, den er sich nicht ausgesucht hat und der auch kein Interesse an einer guten Kundenbeziehung hat.

Auswirkungen der Immobilienkrise befürchtet

Der Verband Privater Bauherren (VPB) schätzt die Lage bereits im September - ebenfalls ein Tiefpunkt in der Finanzkrise - kritisch auch für die privaten Wohnungsbauer ein.

Vorsitzender Thomas Penningh: "Der Einbruch im bundesdeutschen Wohnungsbau dürfte sich durch die Immobilienkrise in den Vereinigten Staaten noch einmal zusätzlich verstärken, denn viele potenzielle Bauherren sind beunruhigt. Sie wissen nicht, wie sich deutsche Märkte und Gesetzeslage verändern werden."

Auch der Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GdV) rechnet mit weiteren negativen Auswirkungen in 2008 für die Finanzmärkte.

Trotz Immobilienkrise günstige Finanzierung möglich

Robert Haselsteiner, Finanzexperten bei Interhyp AG, beschwichtigt hingegen: Von einer schwieriger gewordenen Finanzierungssituation oder gar einer "Kreditklemme" könne keine Rede sein. Eine Fülle von Banken biete unverändert die gesamte Bandbreite an Finanzierungslösungen zu attraktiven Konditionen an.

"So extrem die Reaktionen auf den weltweiten Kapitalmärkten sind, so attraktiv sind die Rahmenbedingungen für private Immobilienfinanzierungen derzeit in Deutschland", meint Haselsteiner. "Das schafft echte Einstiegschancen für Bauherren und Käufer wie auch für die Anschlussfinanzierung."

Vorsicht beim Kreditvertrag

Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund mahnt Hausbesitzer aber zur Vorsicht. Vor dem Abschluss des Darlehensvertrags sollte mit dem Bankberater über mögliche Veräußerungen des Darlehens offen gesprochen werden. Der Kunde sollte sich den Sicherungsvertrag erläutern lassen und in diesem Zusammenhang auch ein ausdrückliches Abtretungsverbot vereinbaren, um einen Kreditverkauf zu verhindern.

Das Abtretungsverbot müsse schriftlich im Darlehensvertrag erfolgen. Zusätzlich ist zu überlegen, einen Abtretungsausschluss auch im Grundbuch eintragen zu lassen. Denn dann kann die das Darlehen sichernde Grundschuld nicht übertragen werden. Und der Kredit wird nicht zum Spielball der internationalen Finanzmärkte.

Frühzeitig um Anschlussfinanzierung kümmern

Sind die Darlehen bereits verkauft, muss frühzeitig über eine alternative Anschlussfinanzierung nachgedacht werden, rät Haus & Grund. So soll im Falle der Kündigung des Kredites verhindert werden, dass die Immobilie verloren geht.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch

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Verhindern Sie den Zugriff der "Heuschrecken" auf Ihre Immobilie. Sollte sich eine Bank nicht auf Ihre Bedingungen einlassen, dann wählen Sie lieber einen Immobilienkredit bei einem anderen Anbieter. Dann können Sie auch getrost eine lange Zinsbindung für einen Immobilienkredit vereinbaren - und laufen nicht so stark Gefahr, dass Sie billiges Rendite- oder Liquiditätsobjekt für einen Finanzinvestor oder eine Bank werden und damit in die Räder der internationalen Finanzkrise geraten.
Bei einem bestehenden Kreditvertrag sollten Sie unbedingt auf die pünktliche Bezahlung jeder Rate achten.

Pressefoto: WestLB-Gebäude in Düsseldorf