Dienstag, 01.12.2015 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © Rhombur - Fotolia.com

Kreditvergabe: Worauf die Banken schauen

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Worum geht´s

Finanzierung: Das sind die Kriterien bei der Kreditvergabe

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Sie brauchen einen Kredit von der Bank und wollen möglichst die besten Konditionen und Zinsen? Die Bank entscheidet nach festgelegten Kriterien, wie sie einen Kredit vergibt. Die sollten Sie beim Hauskauf oder dem Umbau kennen, denn nicht jeder erhält automatisch die plakativ niedrigen Zinsen. 

Als Hauskäufer oder wenn Sie einen Umbau oder eine Modernisierung planen, sollten Sie sich deshalb gut informieren.

Es gibt eine sehr wichtige Regel: Wer eine Immobilie kaufen will, sollte viel Eigenkapital mitbringen. Denn nur so können die Zinskosten tatsächlich niedrig gehalten werden.

Der Anteil des Eigenkapitals bestimmt nämlich, wie sicher die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung ihr verliehenes Kapital zurückerhält – je weniger Risiko sie hat, desto geringer sind die Zinsen, zu denen Sie Ihr Darlehen bekommen.

Persönliche und dingliche Sicherheiten rund um die Finanzierung

Rund um die Immobilie gibt es aber noch diverse weitere Faktoren, die für die Kreditvergabe und die Kredithöhe eine Rolle spielen. Ein Kurzüberblick:

  • Immobiliennutzung: Es ist entscheidend, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder sie vermieten. Denn es werden dann unterschiedliche Bewertungsverfahren angewandt. Im Sachwertverfahren bei Selbstnutzung wird eher die Substanz beurteilt, im Ertragswertverfahren bei Vermietung vorrangig die Mieteinnahmen. Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeit, das Vergleichswertverfahren anzuwenden, wenn genügend Vergleichspreise da sind – das ist häufig bei größeren Eigentumswohnanlagen der Fall. 
  • Beleihungswert: Vom ermittelten Verkehrswert wird dann noch eine Pauschale abgezogen, bevor der Beleihungswert feststeht. Diese Pauschale kann unterschiedlich hoch sein, was zum einen mit der Institutspolitik, aber auch mit anderen faktischen Kriterien – wie etwa der Lage der Immobilie – zusammenhängen kann. Sprich: Sie erhalten von der Bank im Zweifel gar nicht 100 Prozent des Kaufpreises als Finanzierungsgrundlage.
  • Beleihungsgrenze: Wiederum 60 Prozent des Beleihungswerts gelten als relativ risikolose Finanzierung, weil diese stark „dinglich“ gesichert ist. Das bedeutet, dass sie über den entsprechenden vorrangigen Eintrag im Grundbuch gesichert ist. Sprich: Im Falle einer Zwangsversteigerung kann dieser Wert relativ sicher durch die Bank wieder realisiert werden. Deshalb sind die Zinsen bis zu dieser Grenze in der Regel besser als darüber hinaus. Eine zweite Grenze ist die 80-Prozent-Grenze: Bis zu dieser Grenze ist die Finanzierung immer noch recht unkompliziert möglich.
  • Höhere Beleihungen: Natürlich können Sie auch mehr Geld von der Bank erhalten, sogar zum Beispiel 110 oder 120 Prozent – in diesen Summen sind dann sogar die Kreditnebenkosten, die nicht im Verkehrswert enthalten sind, mitfinanziert. Allerdings spielt hier Ihre persönliche Bonität eine herausragende Rolle – und die Bank lässt sich hier das erhöhte Risiko womöglich auch durch deutlich höhere Zinsen bezahlen.
  • Scorings der Banken: Immer wieder im Gerede sind die Scoring-Verfahren. Dabei spielen unterschiedliche Kriterien eine Rolle, zum Beispiel das Alter und die Lage der Immobilie oder auch die Höhe des Jahresnettoeinkommens des Kreditnehmers im Verhältnis zur Kreditsumme. Letztendlich standardisieren solche Scoring-Methoden Erfahrungswerte.

Es ist klar: Nicht jede Finanzierung passt zu Ihnen als Kunden. Blicken Sie genau auf Ihre Einnahmen und Ausgaben und machen Sie davon abhängig, ob Sie sich die Immobilie wirklich leisten können.

Außerdem sollten Sie den Zustand und den Wert einer Immobilie richtig einschätzen - das ist für den Laien fast unmöglich. Erkundigen Sie sich nach den Preisen von Immobiliengutachtern, um das professionell erledigen zu lassen.

Kommentare (1)

2.12.2015, 16:40 Uhr von irekah@gmail.com Profil ansehen
Und nutzen Sie unbedingt einen erfahrenen Kaufmann/ Fachmakler Hypotheken. Dessen Kosten bezahlen Sie immer, auch wenn Sie selbst verhandeln. Jede Bank kalkuliert 0,5 bis 1% der Kreditsumme als Beraterhonorar, die sie bei Bedarf an den Hypothekenmakler weiterleitet. Dafür bereitet er alle notwendigen Unterlagen für den Kreditantrag vor und begleitet die Auszahlung des DL-Betrages. Er kennt die Konditionen am Markt und verhandelt für Sie je nach DL-Summe und Laufzeit einige 10.000 €, prüft ggf. den DL-Vertrag und findet die Bank, die zu Ihnen und Ihrem Vorhaben paßt. Bezahlt haben Sie ihn in jedem Fall – dann nutzen Sie ihn doch auch! Fachmakler Knut Kahnt
Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Geld ohne Arbeit: Träumen wir davon nicht alle? Der Bundesgerichtshof sorgt dafür, dass Sie sich mit ganz wenig Aufwand ein ansehnliches Sümmchen Geld von Ihrer Bank zurückholen können: Die Bearbeitungsgebühr für Ihren Kreditvertrag. Wieviel Ihnen die Bank zurückzahlen muss, hängt von der Höhe der Bearbeitungsgebühr ab.  
Je mehr Eigenkapital, umso besser sind die Kreditkonditionen, die Sie bei Ihrer Bank aushandeln können, um eine Immobilie zu kaufen. Da kommt eine kleine Finanzspritze der Eltern gerade richtig. Denn: Bereits ein paar Tausend Euro können die Eigenkapitalquote derart anheben, dass Sie als Kreditnehmer beim Beleihungsauslauf, der maßgeblich über die Kreditkonditionen bestimmt, die nächstbessere Stufe erreichen.
Viele Banken bieten derzeit zur Immobilienfinanzierung ein Schnelltilgerdarlehen an. "Klingt gut", werden Sie sich jetzt vielleicht sagen. Das ist es auch, denn für ein solches Darlehen gewähren die Banken einen Zinsrabatt bis zu einem halben Prozentpunkt. Also ein ganz enormer Zinsunterschied zum Standardkredit.  

„Unsere Immobilie zahlen wir mit einer monatlichen Rate von 800 Euro ab. Können wir die von der Steuer absetzen?“ Tja, damit würde sich ganz schön Geld sparen lassen, deswegen könnte diese Leserfrage womöglich auch für Sie interessant sein.

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Eine Oberkante-Unterlippe-Finanzierung bringt Sie über kurz oder lang in finanzielle Schwierigkeiten.

 

Testen Sie deshalb genau, ob Ihre Wünsche mit Ihren tatsächlichen finanziellen Möglichkeiten übereinstimmen. Und: Ein guter Berater ist ein unabhängiger Berater: Die Verbraucherzentralen bieten eine sehr gute Baufinanzierungsberatung an.