Montag, 31.01.2011 | Autor: Marc Popp/mb

Immobilienfinanzierung mit Köpfchen

Der Bau oder Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung ist meist die größte und wichtigste private Investition im Leben eines Menschen. Deshalb sind sorgfältige Informationen und gründliche Vorbereitung sehr wichtig.

Leider gibt es keine allgemeingültigen Regeln für eine optimale Finanzierung. Um die spezifischen Ziele des Bauherren zu berücksichtigen, ist stets eine individuelle Planung erforderlich.

Die maximal tragbare Kreditsumme ist errechnet, die ersten zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen sind besichtigt. Spätestens jetzt muss sich der Käufer auch um die Finanzierung kümmern. Gerade hier lässt sich durch solides Wissen und geduldiges Verhandeln viel Geld sparen.

Das Hypothekendarlehen

Die meisten Baufinanzierungen erfolgen über ein Bankdarlehen, auch Hypotheken- oder Annuitätendarlehen genannt. Bei diesem Darlehen bleibt, während der vereinbarten Laufzeit, die zu zahlende Rate immer gleich.

Diese Rate setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen, wobei der Anteil der Tilgung kontinuierlich steigt und der Anteil der Zinsen durch die bereits erfolgte Tilgung geringer wird. Weil die Ratenzahlung aber gleichbleibt, wird die Laufzeit des Kredits auf 30 bis 40 Jahre verkürzt.

Kreditangebote vergleichen

Es ist sehr wichtig, die Konditionen der einzelnen Kreditangebote sorgfältig zu vergleichen. Am einfachsten erreicht der Käufer das durch Erstellen einer Übersicht oder Checkliste, in der er alle für ihn wichtigen Punkte aufgelistet hat.

Nur bei einem Vergleich identischer Angaben lassen sich die Konditionen der Kreditinstitute realistisch gegenüberstellen. Zu den wichtigsten Vorgaben gehören unter anderem:

Tilgungsplan

Der Kreditnehmer sollte bei den Kreditinstituten auch die Aushändigung eines Tilgungsplans anfordern, der mindestens den Zeitraum bis zum Ende der ersten vereinbarten Laufzeit umfasst.

So kann er die Höhe des Restdarlehens am Ende der Zinsfestschreibung erkennen und entscheiden, welches Angebot das günstigste ist.

Fachausdrücke lernen

Empfehlenswert ist auch, die wichtigsten Fachausdrücke zu kennen, um sich fundiert mit dem Ansprechpartner in der Bank auseinandersetzen zu können.

Verhandeln sollte der Kreditnehmer unbedingt, denn schon eine geringe Zinsdifferenz von nur 0,1 Prozent kann bei einer Hausfinanzierung zu einer Ersparnis von ein paar tausend Euro führen.

Kreditnebenkosten

Die Kreditnebenkosten sind häufig separat zu zahlen und sollten in jedem Fall verhandelt werden. Dazu zählen:

  • Schätzkosten,
  • Kontoführungsgebühren,
  • Bereitstellungszinsen,
  • Teilauszahlungsgebühren.

Disagio, Zins- und Tilgungsverrechnung sowie Bearbeitungsgebühren sind im effektiven Jahreszins bereits enthalten. Den Tilgungssatz kann der Kreditnehmer selbst festlegen. Je höher die anfängliche Tilgung ist, desto schneller zahlt er seinen Kredit zurück.

Kündigung nach zehn Jahren möglich

Bei einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren hat der Kreditnehmer außerdem den Vorteil, den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten (zehn Jahre nach Auszahlung) jederzeit kündigen zu können.

Die Bank muss dagegen den Vertrag bis zum Ende der Laufzeit einhalten. So kann der Kreditnehmer den Zeitpunkt für eine spätere Anschlussfinanzierung selbst festlegen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Diese Regelung gilt nicht für Verträge mit Laufzeiten unter zehn Jahren. Will oder muss der Kreditnehmer eine solche kürzere Laufzeit vorzeitig beenden, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Eine außerplanmäßige Tilgung ist nur dann kostenfrei, wenn dies im Darlehensvertrag vereinbart wurde.

Diese Möglichkeit einer Sondertilgung von fünf oder zehn Prozent pro Jahr lassen sich einige Kreditinstitute mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Andere verzichten darauf. Trotzdem ist der Abschluss einer solchen Vereinbarung für den Fall zu empfehlen, dass der Kreditnehmer Sonderzahlungen leisten kann.

Bei der Frage nach der Kreditlaufzeit muss zwischen dem nominalen und dem effektiven Zins unterschieden werden:

  • Der Nominalzins ist wichtig, wenn der Kreditnehmer seine monatliche Belastung wissen möchte. Er gibt an, welcher Prozentsatz an Zinsen für das Darlehen aufgebracht werden muss. Zusammen mit der Tilgung bestimmt er die Höhe der monatlichen Belastung.
  • Als Vergleich dient letztlich nur der Effektivzins. Er ist das Preisschild eines Darlehens und beinhaltet wichtige - aber leider nicht alle - Nebenkosten. So kann bei gleichem Nominalzins der Effektivzins unterschiedlich hoch sein. Normalerweise liegt er etwa 0,3 Prozentpunkte über dem Nominalzins. Die Nachfrage, welche zusätzlichen Kosten bei einem Darlehen entstehen können, ist deshalb sinnvoll.

Beleihungsgrenze und Beleihungswert

Auch die Beleihungsgrenze und der Beleihungswert spielen bei den Finanzierungsverhandlungen eine wesentliche Rolle. Der Beleihungswert ist der langfristig erzielbare Wert einer Immobilie, der in der Regel mit zehn bis 20 Prozent Sicherheitsabschlag von der Bank festgelegt wird.

Kreditinstitute sind jedoch oft nur bereit, ein Objekt bis zu einer bestimmten Grenze des Beleihungswerts zu finanzieren. Meist sind dies 60 Prozent. Solche Darlehen werden als erstrangige oder auch als 1A-Hypothek bezeichnet. In diesem Bereich werden die besten Zinsbedingungen eingeräumt.

Nachrangige Hypothek

Finanzierungen, die in der Spanne von 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts gewährt werden, werden 1B- beziehungsweise zweit- oder nachrangige Hypotheken genannt. Die Zinskonditionen liegen 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höher als die des erstrangigen Darlehens.

Manche Banken finanzieren auch ohne Aufschlag bis zu 80 Prozent des Beleihungswerts. Aus diesem Grund sollte sich der Kreditnehmer genau über Beleihungsgrenzen und mögliche Aufschläge informieren.

Darlehen ohne Risiko

Bei einem Vergleich der Angebote sind die Kosten des Gesamtkredits zu beachten. Es ist nicht anzuraten, die ersten 60 Prozent günstig zu finanzieren, um dann bei dem nachrangigen Darlehen erhebliche Zinszuschläge akzeptieren zu müssen.

Liegt ein Darlehen unter der Beleihungsgrenze von 60 Prozent, handelt es sich für die Bank um ein Darlehen ohne Risiko. Daher sollte der Kreditnehmer in diesem Fall nochmals über eine Reduzierung der Zinsen verhandeln.

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Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp

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Auch über Kreditnebenkosten wie Bereitstellungszinsen, Schätzkosten oder Kontoführungsgebühren sollten Sie verhandeln. Bereitstellungszinsen sind Zinsen für das von der Bank bereitgestellte, aber noch nicht abgerufene Darlehen. Den Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Zinsen - üblicherweise ab dem dritten Monat nach der ersten Auszahlung - können Sie durch geschicktes Verhandeln hinausschieben.