Dienstag, 08.11.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Piotr Marcinski - Fotolia.com

Immobiliendarlehen: So stehen Ihre Chancen auf einen günstigen Kredit

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Worum geht´s

Die neuen Kreditrichtlinien: So stehen Ihren Chancen auf ein günstiges Darlehen.

Seit März 2016 gilt das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Das hört sich schon schlimm an. Und tatsächlich: Angeblich haben die Sparkassen deswegen im ersten Halbjahr 2016 bereits 8,9 % weniger Wohnungsbaukredite an Privatkunden vergeben als noch im Vorjahr – und das bei derzeit historisch niedrigen Zinsen.

 

Stellt sich die Frage: Wer hat heute noch Chancen auf ein Baudarlehen, eine Anschlussfinanzierung oder einen Kredit für die Renovierung und welche Voraussetzungen müssen Sie dafür erfüllen? 

Welches zusätzliche Merkblatt Kreditnehmer künftig erhalten

Seit dem 21.3.2016 bekommen Bankkunden, die einen Baudarlehensvertrag unterschreiben, ein sogenannten ESIS-Merkblatt nach EU-Vorgaben ausgehändigt. Diese Europäische Standardisierte Information beinhaltet einen freiwilligen Verhaltenskodex für die Banken darüber, welche vorvertraglichen Informationen Sie bei wohnungswirtschaftlichen Krediten geben müssen.

Dabei sollen alle Leistungen, Pflichten, Kosten, Risiken oder Ansprechpartner im Zusammenhang mit dem Kredit genannt werden.

Banken müssen die Kreditwürdigkeit eingehender prüfen

Die neue Richtlinie verpflichtet Banken, die Kreditwürdigkeit ihres Kunden eingehender zu prüfen. Allerdings steht nicht so genau im Gesetz, wie so eine Kreditwürdigkeitsprüfung im Detail aussehen soll. Nur, dass es nach § 505a BGB „wahrscheinlich“ sein muss, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen künftig vertragsgemäß nachkommen kann.

Doch wann genau davon ausgegangen werden kann, dass ein Darlehensnehmer „wahrscheinlich“ sein Darlehen abbezahlen kann und wann nicht, steht nur vage im Gesetz:

§ 505 a BGB Absatz 1 lautet so:

Der Darlehensgeber hat vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen. Der Darlehensgeber darf den Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag keine erheblichen Zweifel daran bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird.

Fällt der Kunde durch, weil z. B. der Kredit aus Bankensicht nicht zurückzahlbar ist, darf die Bank mit ihm grundsätzlich keinen Darlehensvertrag abschließen.

Für den Kredit kommt es nicht nur auf den Wert der Immobilie an

Der Kreditgeber muss bei der Darlehensvergabe alle Risikofaktoren prüfen, die Einfluss auf die Rückführung des Darlehens haben können. Dazu zählen auch solche Umstände, die künftig zu einem verringerten Einkommen führen könnten.

Der Wert Ihrer Immobilie ist dabei nur ein Faktor dafür, ob und wieviel Sie letzten Endes als Darlehen bekommen. Zusätzlich spielt das Einkommen eine gleichwertige Rolle. Anders als bisher dürfen die Kreditinstitute laut Paragraf 505b BGB nicht mehr „hauptsächlich“ auf den Wert der grundpfandrechtlichen Sicherheiten des finanzierten oder belasteten Grundstücks abstellen.

Im Klartext heißt das: Wer nur mäßig verdient oder nur eine kleine Rente bezieht, wird es künftig schwerer haben, einen Kredit zu bekommen, selbst wenn er seine Villa am Starnberger See nur altersgerecht umbauen will.

Nur bei gutem Einkommen gibt´s Geld von der Bank

Die neuen Kreditvergaberichtlinien können vor allem junge Familien (meist nur ein Alleinverdiener ohne hohes Einkommen) und ältere Menschen (da sie vor der Rente stehen oder bereits eine nicht so hohe Rente beziehen) treffen.

Bisher achteten die Banken dann besonders streng auf die Bonität, wenn der Kunde wenig Eigenkapital einbrachte und der überwiegende Teil des Kaufpreises kreditfinanziert war. Je mehr Eigenkapital der Darlehensnehmer einbrachte, umso besser war der Kredit abgesichert und desto einfacher war es, einen Kredit und günstige Konditionen von der Bank zu bekommen.

Jetzt müssen jedoch noch Einkommen, Ausgaben sowie andere finanzielle und wirtschaftliche Umständen des Darlehensnehmers stimmen.

Kreditwürdigkeit: Nur eine Hypothek reicht den Banken nicht mehr

Noch dazu, wenn der Kredit mit einer erstrangigen Hypothek abgesichert wurde und der Marktwert der Immobilie deutlich über der Restschuld lag. Selbst wenn der Darlehensnehmer dann nicht mehr seine Kreditrate zahlen kann, blieb der Bank immer noch, die Immobilie zu verwerten, um die Schulden einzutreiben.

Künftig dürften solche Überlegungen bei der Bank nur noch eine Nebenrolle spielen, denn es kommt nicht mehr allein auf das Grundstück an, sondern dass Sie als Darlehensnehmer Ihren Kredit möglichst lange bedienen können, ohne dass Ihr Haus zwangsverkauft werden muss.

Kreditfähigkeit nicht geprüft: Deswegen dürfen Sie fristlos kündigen

Ist die Bank ihrer Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung nicht ausreichend nachgekommen, können Sie den Darlehensvertrag nach § 505d Abs. 1 Satz 3 BGB fristlos kündigen. Dazu gehört, dass die Bank Ihre langfristige Zahlungsfähigkeit prüft. Hat sie das nicht ausreichend gemacht, können Sie deswegen den Kredit fristlos kündigen, ohne dass die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsgewinne fällig wird.

Immerhin kann die Vorfälligkeitsentschädigung schon mal schnell eine fünfstellige Summe erreichen. Statt zu kündigen, können Sie Ihre Bank jedoch auch zwingen, das Darlehen fortzuführen – allerdings zu den Zinsen, zu denen sie sich selbst langfristiges Geld am Markt beschaffen kann. Aktuell sind das kaum mehr als null Prozent.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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