Montag, 26.07.2010 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Finanzierungsstrategie für Vermieter

Wer sein Eigentum vermieten will, braucht eine ganz andere Vermietungsstrategie als ein Selbstnutzer. Mieteinnahmen fließen mit in die Kalkulation ein. Daneben gibt es Steuervorteile und staatliche Förderungen für Vermieter.

Die Finanzierungsstrategie von Vermietern unterscheidet sich von der Strategie der Selbstnutzer erheblich. Zwar wollen auch Kapitalanleger ihre Zinsen minimieren und Belastungen aus Kapitaldienst gering halten, doch können sie andererseits von hohen Steuerersparnissen durch den steuerlichen Abzug von Schuldzinsen und Abschreibungen profitieren.

Deshalb stellt es für sie häufig einen Vorteil dar, einen hohen Anteil Fremdkapital aufzunehmen und die Entschuldung über einen längeren Zeitraum zu verteilen.

Fremd- und Eigenkapital für die Finanzierungsstrategie

Es ist ratsam, in jede Immobilieninvestition mindestens 10 bis 30 Prozent Eigenkapital einfließen zu lassen.

Vermieter, die über eine starke Finanzkraft und renditestarke Objekte verfügen, sollten ihre Kapitalstrategie quasi entgegengesetzt zu der von Eigennutzern ausrichten. Das Fremdkapital sollte so hoch wie möglich sein und Eigenkapital nur so viel wie nötig eingesetzt werden, was vor allem gilt, wenn sich die Zinskosten aus den Mieteinnahmen decken lassen.

Die Eigentumswohnung trägt sich, trotz einer Vollfinanzierung des Kaufpreises, selbst, wenn die Bruttomietrendite und der Nominalzins auf gleicher Höhe liegen. Allerdings lässt sich dies nur bei preisgünstigem Erwerb von gebrauchten Eigentumswohnungen und gleichzeitiger Kreditaufnahme in einer Niedrigzinsphase realisieren.

Überfinanzierung vermeiden

Eine Überfinanzierung, die sich ergibt, wenn sowohl der Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten voll über Kredite finanziert werden, sollten Kapitalanleger möglichst vermeiden.

Diese Finanzierungsmodelle, die Anlegern ohne Eigenkapital bisweilen von Verkäufern oder durch Bauträger angeboten werden, bergen ein hohes Risiko in sich.

Gefahr zu hoher Abhängigkeit

Zum einen entsteht die Gefahr einer zu hohen Abhängigkeit vom Kreditgeber, zum anderen kann der Anleger in finanzielle Not geraten, da die bei dieser Finanzierung entstehenden hohen Zinslasten auch bei Mietausfällen gezahlt werden müssen.

In der Regel liegen die Nominalzinssätze jedoch deutlich über der Mietrendite. Bei einem Verzicht auf den Einsatz von Fremdkapital würden die Zinskosten die Mieteinnahmen dann stark übersteigen.

Der Einsatz von Eigenkapital von 10 bis 30 Prozent ist deshalb in der Regel auch für Vermieter empfehlenswert, was besonders gilt, wenn eine Neubau-Eigentumswohnung mit geringer Mietrendite in einer Hochzinsphase finanziert wird.

Rolle der Zinsen bei der Finanzierungsstrategie

Auch Vermieter sollten ebenso wie Selbstnutzer Kreditangebote anhand des effektiven Jahreszinses vergleichen und die nicht im Zins enthaltenden Nebenkosten überprüfen und vergleichen.

Bezüglich der Zinsbindungszeit gilt für sie ebenfalls, dass bei niedrigen Zinssätzen eine lange Zinsbindungszeit und bei hohen Zinssätzen eine kurze Zinsbindungszeit vereinbart werden sollte.

Kurze Zinsbindungszeiten von fünf oder weniger Jahren empfehlen sich lediglich in Hochzinsphasen mit anfänglichen effektiven Jahreszinsen von über neun Prozent.

Tilgung und Belastung bei der Finanzierungsstrategie

Auch Vermieter müssen ihre Belastungen aus Kapitaldienst und Bewirtschaftung langfristig tragen können. Aufgrund der Berücksichtigung der Einnahmen aus Mieten und Umlagen sowie der Möglichkeit der Steuerersparnis für das vermietete Objekt unterscheidet sich ihre Kalkulation jedoch von der der Selbstnutzer.

Um die regelmäßigen Tilgungsbeiträge zu errechnen, muss zunächst - auf monatlicher oder jährlicher Basis - die Gesamtbelastung nach Miete und vor Steuern ermittelt werden.

Gesamtbelastung ermitteln

Die Berechnung erfolgt vor dem Steuerabzug, da der Kapitalanleger diese Beiträge laufend aufbringen muss und sie ihm immer Liquidität entziehen. Ermittelt wird die Gesamtbelastung nach Miete und vor Steuern wie folgt:

Der Zinsaufwand plus Tilgung bzw. Tilgungsersatz ergibt die Belastung aus Kapitaldienst, zu dem die Belastung aus Bewirtschaftung (Hausgeld und Grundsteuer) hinzugerechnet wird, wobei die Summe die Belastung aus Kapitaldienst und Bewirtschaftung ergibt.

Werden von diesem Betrag die Mieteinnahmen abgezogen, ergibt sich daraus die Gesamtbelastung nach Miete und vor Steuern (Unterdeckung vor Steuern).

Steuerersparnisse abziehen

Werden davon die Steuerersparnisse abgezogen, ergibt sich daraus die tatsächliche Belastung (Unterdeckung nach Steuern), die sich in einen Überschuss nach Steuern wandeln kann, wenn die erzielten Steuerersparnisse über der Belastung vor Steuern liegen.

Kurzfristige Überschüsse können eine Belastung niedriger erscheinen lassen, als sie tatsächlich ist. Eine seriöse Kalkulation der zukünftigen Belastung muss deshalb langfristig über die gesamte Darlehenslaufzeit oder mindestens zehn Jahre durchgeführt werden.

Förderungen bei der Finanzierungsstrategie einplanen

Vermietete Eigentumswohnungen werden staatlich auf verschiedenen Wegen gefördert:

  • Vermieter können nach den jeweiligen Wohnungsbaurichtlinien des Bundeslandes Landesmittel für neu gebaute Mietwohnhäuser erhalten,
  • zinsgünstige Kredite und Zuschüsse aus den KfW-Programmen,
  • Steuerersparnisse nach dem Einkommensteuergesetz,
  • Zuschüsse etwa für ökologisches Bauen, energetisches Modernisieren oder Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs der Immobilie.

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Es schreibt für Sie

Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

 meineimmobilie.de-Tipp


Ihre vermietete Eigentumswohnung sollte grundsätzlich auch ohne Berücksichtigung der Steuervorteile eine lohnende Geldanlage sein. Das ist extrem wichtig: Nur Rendite zählt am Ende.