Montag, 10.05.2010 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Finanzierungsstandard: das Hypothekendarlehen

Kaum ein Mensch hat genügend Geld auf dem Konto, um eine Immobilie ohne Kredit zu finanzieren. Eine gängige Form der Finanzierung ist das Hypothekendarlehen.

Synonym zum Begriff Hypothekendarlehen stimmt auch die Bezeichnung Annuitätendarlehen. Hier zahlt der Kreditnehmer während der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit jährlich konstante Raten aus Zins und Tilgung - die sogenannte Annuität.

Während der gesamten Zinsbindungsfrist bleibt die Annuität gleich hoch. Die Höhe der Rate ergibt sich daraus, welcher Zinssatz und Tilgungssatz mit der Bank im Kreditvertrag vereinbart wurde. Sie bleibt gleich hoch, die Zusammensetzung der Rate ändert sich jedoch von Jahr zu Jahr.

Steigender Tilgungsbetrag beim Hypothekendarlehen

Während der Zinsanteil aufgrund der sinkenden Grundschuld immer mehr abnimmt, steigt der Anteil des Tilgungsbetrages beim Hypothekendarlehen. Das hat zur Folge, dass zwar die Restschulden anfangs noch relativ hoch sind, diese aber zum Ende der Laufzeit rapide abnehmen.

Insgesamt beträgt die Laufzeit eines Hypothekendarlehen bei anfänglich ein Prozent Tilgung je nach Höhe des Nominalzinssatzes 25 bis 30 Jahre.

SCHUFA-Auskunft

Bevor die Bank einem Kreditinteressenten eine Darlehenszusage erteilt, versucht sie, dessen Zahlungsfähigkeit einzuschätzen. Dafür zieht sie Auskünfte der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) sowie bankinterne Scoring-Verfahren heran.

Die ermittelte Bonität des Kunden wirkt sich inzwischen auf die Höhe der Zinsen, die er zu zahlen hat, aus. Ebenso wirken sich die regionale Lage der Immobilie und die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals stärker als früher auf die Zinshöhe aus.

Konditionen eines Hypothekendarlehens

Die Kosten, die einem Kreditnehmer durch ein Hypothekendarlehen entstehen, hängen von den Darlehenskonditionen ab.

Natürlich wirken sich vor allem die Zinsen auf die Kosten des Kredites aus. In Darlehensangeboten stehen zwei verschiedene Zinsangaben. Die Zinsen tragen ganz entscheidend zu den tatsächlichen Kosten eines Kredits bei.

Nominal- und Effektivzinssatz

Der Nominalzinssatz ist der Zinssatz, mit dem die Nominalschuld verzinst wird. Zusammen mit dem Tilgungssatz bestimmt er die Höhe der Annuität.

Der Nominalzins zuzüglich der Kosten für den Kredit, die über den Nominalzins hinausgehen, bilden sich im sogenannten Effektivzins ab. Neben dem Nominalzins berücksichtigt er unter anderem auch die Zinsbindungszeit, das Disagio, den Tilgungssatz und die Bearbeitungsgebühren.

Effektivzinssatz

Die Banken müssen den Effektivzins - gemäß der Preisangabenverordnung - bei allen Kreditangeboten angeben, damit der Kreditinteressent verschiedene Finanzierungsangebote miteinander vergleichen kann.

Doch Achtung: Der Effektivzins zeigt trotzdem nicht alle Kosten an, die entstehen, denn die Banken erheben inzwischen weitere Nebenkosten, die nicht in den Effektivzins hineingerechnet sein müssen. Dazu zählen beispielsweise Schätzkosten oder Bereitstellung bzw. Bauzeitzinsen.

Sondertilgungen beim Hypothekendarlehen

Wer plötzlich über einen größeren Geldbetrag verfügt, sei es durch eine Erbschaft oder weil man mehr verdient, ist sicher bestrebt, mit diesen Einnahmen einen Teil seines Darlehens zu tilgen und dadurch Zinsen zu sparen - also eine sogenannte Sondertilgung vorzunehmen.

Doch nicht alle Darlehensverträge erlauben dies. Nur bei niedrig verzinsten Bauspardarlehen oder variablen Darlehen sind Sondertilgungen möglich. Bei längerfristig fest verzinsten Darlehen werden sie nur gewährt, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

meineimmobilie.de-Tipp
Inzwischen räumen viele Banken jährliche Sondertilgungsrechte von fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme ohne Zinsaufschlag ein. Ein solches Angebot sollten Sie in jedem Fall vertraglich festschreiben.

Kommentare (1)

12.5.2010, 11:10 Uhr von wmontermann Profil ansehen
Bei dem Beitrag vermisse ich eine Unterteilung in Darlehen für eigene Wohnraumsituationen und für vermietetes Eigentum. Da bei vermieteten Immobilien die steuerlichen Aspekte erhebliche Liquiditätsveränderungen bewirken, sollte darauf eingegangen werden. Die Aussage, dass bei 1%tiger Anfangstilgung das Darlehen in 25-30 Jahren getilgt ist, stimmt bei den heutigen Zinssätzen eher nicht mehr. 30 Jahre sind es nur bei 7% Zins über die gesamte Laufzeit. Es steht heute eher zu erwarten, dass mehrere Zinsbindungsphasen anstehen und der gemittelte Zinssatz bei ca. 5% liegt. Damit verlängert sich die Laufzeit bei 1%tiger Anfangstilgung deutlich. Es ist aus Sicht der finanzierenden Bank u.U. ein Zeitraum von 30 Jahren bis zur Volltilgung vorgeschrieben. Daher eher 2% Anfangstilgung oder Sondertilgungen einplanen.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz