Montag, 28.02.2011 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Die Finanzierung einer Auslandsimmobilie planen

Eine Ferienwohnung in Kroatien, ein eigenes Haus auf Mallorca - viele Menschen träumen von einer Auslandsimmobilie: Für den Urlaub, als Zweitwohnsitz oder im Alter. Ein schönes Heim im Ausland lässt sich oft leicht finden. Doch dann stellt sich unmittelbar die Frage nach der Finanzierung.

Ist eine Hypothek auf Eigentum in Deutschland

Es wird eine Hypothek auf das Haus oder die Wohnung aufgenommen mit dem Ziel, die Auslandsimmobilie zu bezahlen. Praktisch gesehen wird das eigene Haus in Deutschland so ein zweites Mal finanziert.

Das hat einen entscheidenden Vorteil: Der Käufer braucht sich so nicht mit den Gepflogenheiten bei der Finanzierung im Ausland zu beschäftigen. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch Geld - beispielsweise für Notare oder Gerichte sowie für Wertgutachen für das Haus und Beleihungsgrenzen für das Objekt der Begierde.

Auswahl an Finanzierern

Außerdem kann über diesen Weg auch ein besonders günstiger Anbieter wie ein Discount-Finanzierer gesucht werden. Doch diesen Vorteil können nur Hauseigentümer ausnutzen. Wer Mieter ist, ein Haus mit erheblichen Lasten hat oder eines, das die Banken nicht als Sicherheit akzeptieren, muss einen anderen Weg gehen.

Grundsätzlich ist es jedoch egal, ob das eigene Haus als Sicherheit herhält oder das Feriendomizil den Gegenwert für die Finanzierung erbringt, bis zum Rentenalter sollte das Haus oder Appartement abbezahlt sein.

Angebote der Bausparkassen

Da eine Auslandsimmobilie meistens erst in späteren Lebensjahren erworben wird, ist es notwendig, eine relativ hohe Tilgung zu vereinbaren, um dies zu gewährleisten.

In jedem Fall sollte der Käufer zunächst überprüfen, ob eine Finanzierung über ein deutsches Kreditinstitut möglich ist, da dies auch vom Ablauf her einfacher ist. Besonders Bausparkassen haben hier umfangreiche Angebote.

Finanzierung über Kredit

Doch es gibt für solche Fälle auch eine Alternative: die Finanzierung über einen deutschen Kreditgeber. Finanziert werden kann sowohl über ein Hypothekendarlehen wie auch über ein Bauspardarlehen.

Dabei gibt es Finanzierer, die im gesamten Euroraum tätig sind, andere beschränken sich nur auf einzelne Länder. Überseeische Finanzierungen sind die Ausnahme und sollten gegebenenfalls direkt bei Kreditinstituten erfragt werden.

Hohes Eigenkapital notwendig

In der Regel kümmern sich die Anbieter auch um alle Formalitäten rund um den Kauf des Ferienhauses, also Kaufvertrag, Gutachter, Grundbucheintragung und Hypothekenbestellung. Diese Dienstleistungen müssen natürlich extra honoriert werden. Das kann über einen Zinsaufschlag oder als direkte Zahlung deklariert werden.

Gegebenenfalls tritt das Finanzinstitut auch als Bürge gegenüber einem ausländischen Finanzierer auf. Allerdings hat das auch seinen Preis. Ein Immobilienerwerber im Ausland muss mehr Eigenkapital aufweisen als bei einer hiesigen Baufinanzierung - 40 Prozent, bei manchen Anbietern auch 50 Prozent, sollten es schon sein.

Mieteinnahmen und Ferienimmobilien

Soll das Ferienhaus zeitweise vermietet werden, sollten die Einkünfte keine Grundlage für die Finanzierung darstellen, da die Einnahmen nur schwer zu kalkulieren sind. Vielmehr sollte das Geld eher in der Urlaubszeit verbraucht werden oder als Rücklage für künftige Renovierungen und Modernisierungen dienen.

Wer also in seinem Urlaubsland fündig geworden ist, sollte im nächsten Schritt mit einem Kreditgeber Kontakt aufnehmen, um die "Formalitäten" auf den Weg zu bringen. Dazu müssen die Objektunterlagen eingereicht werden.

Danach lässt der Baufinanzierer ein Wertgutachten erstellen, um den Beleihungswert zu ermitteln. Etwa 60 Prozent der Kreditsumme kann der Anbieter zur Verfügung stellen. Nach etwa drei Monaten sollten der Vorlauf für die Finanzierung und der Kauf des Feriendomizils abgeschlossen sein.

Finanzierung im Ausland

Wer den Weg über eine deutsche Bank oder Bausparkasse nicht gehen will oder kann, wird schnell feststellen, dass die Finanzierung über das Ausland einige Probleme schafft, die eine Finanzierung erheblich verteuern können.

So wird der Käufer in vielen Ländern registrieren müssen, dass die Darlehenszinsen zum Teil deutlich über dem Niveau in Deutschland liegen. Wer sein Traumhaus nicht im Euro-Raum gefunden hat, für den besteht ein Fremdwährungsrisiko, denn das aufgenommene Darlehen unterliegt Währungsschwankungen.

Vorsicht vor Lockangeboten

Kreditnehmer sollten sich nicht von ausländischen Lockangeboten bei der Finanzierung einer Immobilie im Ausland täuschen lassen, damit sind oft Risiken verbunden.

Das kann die Finanzierung zum Platzen bringen, im günstigsten Fall jedoch auch dazu führen, eine Immobilie zum Schnäppchenpreis zu finanzieren. Wer über diesen Weg zum Traumhaus kommen will, sollte sich gegen Fremdwährungsrisiken mit Fremdwährungsbonds oder speziellen Zertifikaten absichern.

Schwierigkeiten bei Finanzierung im Ausland

Das verteuert allerdings die Finanzierung zusätzlich. Ein weiteres Manko: In manchen Ländern gibt es nur einen variablen Zinssatz bei der Baufinanzierung, auch hierin liegt ein erhebliches Risiko. Und in manchen Ländern wie Spanien ist es sehr schwierig, die tatsächlich anfallenden Finanzierungskosten zu ermitteln.

So schlagen Gutachterkosten oder Gebühren für den Grundbuchauszug schon zu Buche, bevor die Banken überhaupt in konkrete Kreditverhandlungen eintreten. Ein weiterer Posten, der eine Immobilienfinanzierung im Ausland verteuert, sind die Kosten für den organisatorischen Ablauf der Finanzierung wie beispielsweise für Überweisungen.

Kaufpreis sofort fällig

Wer sich davon nicht abschrecken lässt, für den gibt es in den einzelnen Ländern noch einige schärfere Bedingungen als in Deutschland. So ist in Spanien der Kaufpreis beim Notarbesuch bereits fällig, in Österreich spätestens zwei Wochen nach dem Termin.

Außerdem gibt es einige Hemmschuhe bei der Finanzierung im Ausland. So können gut mehrere Wochen bis zu mehreren Monaten verstreichen, bis die Finanzierung tatsächlich steht. Dann muss diese Zeit mit teuren Zwischenkrediten überbrückt werden.

Sprachkenntnisse sind notwendig

Zudem sind einschlägige Sprachkenntnisse erforderlich und manchmal muss noch ein Dolmetscher oder Übersetzer für den Kaufvertrag engagiert werden. Ein paar Tipps zum Kauf:

  • Gewiefte und manchmal auch betrügerische Immobilienmakler verkaufen Grundstücke, Rohbauruinen, Häuser ohne Baugenehmigungen, mit denen der Käufer hinterher nicht viel anfangen kann.
  • Das Objekt der Begierde sollte genauestens unter die Lupe genommen und Folgendes vorweg in Erfahrung gebracht werden: Sind Um- oder Anbauten rechtlich möglich? Gibt es Nutzungseinschränkungen? Wie ist der Instandhaltungsaufwand der Immobilie? Ändert sich demnächst die Flächennutzung in der Nähe (beispielsweise in Form einer neuen Schnellstraße, die das romantische Tal durchschneiden soll)? Oder in der Türkei: Droht die Enteignung, wenn ein neues Naturschutzgebiet ausgewiesen wird?
  • In einigen Ländern müssen erhebliche Finanzierungsnebenkosten gezahlt werden, Käufer sollten sich dazu frühzeitig informieren.
  • Käufer sollten vor der Bezahlung des Domizils unbedingt auf einer Eintragung ins Grundbuch oder eines entsprechenden Registers bestehen, damit sie ganz sicher gehen, dass das Haus nicht von betrügerischen Maklern doppelt verkauft werden kann.
  • Ein weiteres Problem: Viele Ferienhauserwerber unterschätzen die Unterhaltskosten. So können Gärten, Swimmingpool und ein individuell gestaltetes Haus ganz erhebliche Folgekosten verursachen.

Kommentare (1)

29.12.2010, 14:30 Uhr von La_Palma_Immobilie Profil ansehen
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Es schreibt für Sie

Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

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