Montag, 16.05.2011 | Autor: Helmut Aschenbrenner/Ulrike Gantert/mb

Die Baunebenkosten im Blick behalten

Ein Haus zu bauen bedeutet gleichzeitig, viele Rechnungen bezahlen zu müssen. Bei den Baunebenkosten sollte der Bauherr auf jeden Fall den Überblick behalten - sonst kann die eigene Immobilie schnell zur Schuldenfalle werden.

Bauherren sollten die Entwicklung der Kosten ständig im Auge behalten. Nur so ist gewährleistet, dass die Gefahr unkalkulierbarer Ausgaben rechtzeitig erkannt und ihr durch geeignete Maßnahmen entgegengewirkt werden kann.

Kostenermittlungen

Wenn der Bauherr einen Architekten umfassend beauftragt hat, muss dieser im Planungs- und Bauablauf insgesamt vier Kostenermittlungen vorlegen, nämlich die Kostenschätzung, die Kostenberechnung, den Kostenvoranschlag und als Ergebnis der durchgeführten Baumaßnahme die Kostenfeststellung.

Der Verfeinerungsgrad muss hierbei ständig zunehmen. Bereits daraus wird deutlich, welchen Stellenwert die fortlaufende Kostenentwicklung und Kostenkontrolle bei der Durchführung eines Bauvorhabens hat. Gerade hier gilt aber: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!

Richtige Ausgangsdaten

Dass dies auch nötig ist, zeigt sich in der täglichen Praxis immer wieder. Das entscheidende Kriterium bei der Ermittlung der Baukosten ist die Bereitstellung korrekter und richtiger Ausgangsdaten. Die Kostenermittlungen selbst sind nur die mathematische "Übersetzung" und das rechnerische Ergebnis dieser "richtigen" und vollständigen Planung.

Die zentrale Bedeutung der Kostenermittlungen wird von Planern leider nicht selten völlig verkannt. Für nicht wenige Planer, die den Entwurf für wesentlich wichtiger halten, stellen die Baukosten und damit auch die geschuldeten Kostenermittlungen ein Stiefkind dar.

Kostenermittlung als Entscheidungshilfe

Immer wieder kann beobachtet werden, dass Kostenermittlungen verspätet und nur auf Drängen des Bauherren zur Verfügung gestellt werden. Die konkrete Kostenermittlungsart, ob Kostenschätzung in der Vorplanung, Kostenberechnung in der Entwurfs- und Genehmigungsplanung, Kostenvoranschlag in der Ausführungsplanung und Vergabe oder gar Kostenfeststellung in der Baubetreuung und Objektdokumentation, stellt nur die jeweilige geschuldete Form einschließlich des geforderten Genauigkeitsgrads der Ermittlung dar.

Die einzelnen Ermittlungen müssen, sollen sie effektiv sein und dem Bauherrn als Entscheidungshilfe dienen, in der jeweiligen Leistungsphase erbracht werden.

Zuverlässige Kostenermittlung

Um eine brauchbare und verlässliche Kostenermittlung zu erhalten, muss zudem Folgendes beachtet werden:

  • Die Planung muss "richtig" sein
  • 
  • die Planung muss vollständig sein
  • 
  • zwischen Bauherr und Planer muss Einverständnis über Umfang und Begrifflichkeiten bestehen
  • die Kostenermittlung muss "Reserven" enthalten
  • die Kostenermittlung muss richtig und vollständig sein
  • die Kostenermittlung muss ausreichend genau, konkret und detailliert sein.

Definition Baukosten

Missverständnisse beginnen bereits bei dem Begriff der LINK:article(label=article|alabel=baukosten_0108|name="Baukosten")}$ beziehungsweise was alles darunter fällt. Wenn dem Bauherren geschätzte oder vorauskalkulierte Baukosten genannt werden, sollte er immer Folgendes hinterfragen:

    
  • Welche Kosten gehören zu den Baukosten?
  • Sind die genannten Baukosten die Gesamtkosten?
  • Sind das nur die Kosten, die mit der Errichtung des Gebäudes zu tun haben oder sind das alle Kosten einschließlich der Kosten für das Grundstück?
  • Was ist mit den sogenannten Nebenkosten?
  • Wurden die Kosten mit oder ohne Umsatzsteuer ermittelt?

Der Bauherr sollte auch nicht vergessen, immer kalkulatorische Reserven einzubauen. Jede Kostenermittlung (mit Ausnahme der Kostenfeststellung) ist etwas Vorläufiges und nichts Endgültiges. Wie viel alles tatsächlich kostet, weiß der Bauherr erst am Schluss, aber dann ist es meist auch zu spät, hieran noch etwas zu ändern.

Kostenkontrolle durch Fortschreibung

Allein mit der Kostenaufstellung ist es meist nicht getan. Werden finanziell ungünstige oder nicht mehr vom ursprünglichen Budget erfasste Entwicklungen erkannt, muss rechtzeitig überlegt werden, geeignete Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Hierbei ist zu beachten, dass sich, je weiter das Bauvorhaben fortgeschritten ist, auch die Möglichkeiten der Kosteneinsparung reduzieren. Der Bauherr sollte sich hierzu eine Übersicht an, in die er die einzelnen, auf sein konkretes Vorhaben zugeschnittenen Basisdaten aufnimmt und diese kontinuierlich fortschreibt.

Kosteneinsparungen rechtzeitig planen

Die Möglichkeit einer Kosteneinsparung sollte überlegt werden, bevor der Auftrag zur Ausführung der entsprechenden Leistung erteilt ist. Auch wenn ein Bauvertrag vom Bauherren jederzeit und ohne Angabe von Gründen vorzeitig aufgelöst werden kann, wird er, insbesondere wenn kein wichtiger Grund für eine Kündigung vorliegt, zumindest auf einem Teil der Kosten sitzen bleiben.

Einsparmöglichkeiten werden sich wirtschaftlich effektiv nur dort erzielen lassen, wo sich die Kostenkalkulation noch im Prognosestadium befindet. Genau dort aber muss der Bauherr dann bei Notwendigkeit auch reagieren und über Alternativen nachdenken.

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Ulrike Gantert ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin/Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Sie ist in einer Münchener Baurechtskanzlei tätig und Mitglied der ARGE Bau- und ...
Ulrike Gantert

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Damit Sie nicht den Überblick über Ihre Baukosten und die zu zahlenden Rechnungen verlieren, sollten Sie ein Bauvorbeitungsbuch führen. Darin halten Sie alle wichtigen Adressen von Baufirmen, Rechnungsbeträge und Bauabnahmetermine fest. So haben Sie immer alle Unterlagen griffbereit.