Freitag, 29.02.2008 | Autor: jansch

Darlehensnehmer durch Gesetzeslücke finanziell gefährdet

News: Eine Lücke im Gesetz kann Immobilieneigentümern mit Darlehensvertrag teuer zu stehen kommen. Die Kreditnehmer müssen unter Umständen doppelt zahlen, wenn die Bank das Darlehen an einen Investor verkauft.

Schuld ist eine Gesetzeslücke im ViertenFinanzmarktförderungsgesetz von 2002, nach dem ein Investor vom Darlehensnehmer nicht nur die ausstehende Summe für Zins und Tilgung fordern kann, sondern die gesamte im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Das beschreibt Steffen Haase, Vizepräsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter in einer Pressemitteilung. Für Kreditnehmer kann das einen großen unverschuldeten Verlust bedeuten.

"Dass dieser Fehler im Gesetz noch immer besteht, ist ein Skandal", kommentiert Haase. "Hier werden Immobilieneigentümer abgezockt oder sogar ruiniert, und das ganz legal. Das Schlimme daran ist, dass es grundsätzlich jeden treffen kann."

Zweckerklärung wird bei Verkauf an Investor unwirksam

Bei einer Ankauffinanzierung trägt die finanzierende Bank Grundschulden, die nicht an die Darlehensschuld gebunden sind, im Grundbuch ein. Sie bleiben über die gesamte Laufzeit des Kredits bestehen und werden auch anschließend nur auf Antrag gelöscht.

Viele Darlehensnehmer vereinbaren zusätzlich einen Sicherungsvertrag, die so genannte Zweckerklärung, damit die Bank aus der Grundschuld nicht mehr fordert als ihr laut Vertrag zusteht.

Allerdings wird die Zweckerklärung unwirksam, wenn die Bank ihre Forderungen an einen Investor verkauft und die dazugehörige Grundschuld an diesen abtritt. Das hat zur Folge, dass der Investor vom Darlehensnehmer nicht nur die bestehende Restschuld fordern kann, sondern die gesamte Grundschuld sowie Zinsen für drei Monate.

Es ist also möglich, dass ein Wohneigentümer, der bereits einen großen Teil des Darlehens ohne Unregelmäßigkeiten getilgt hat, vom Investor aufgefordert wird, den kompletten Grundschuldbetrag zu zahlen.

Darlehensgeber haben einseitiges Kündigungsrecht

Normalerweise ist ein Darlehensnehmer, der pünktlich seine Raten zahlt, auf der sicheren Seite. Doch unseriöse Investmentgesellschaften haben bereits Verträge aus fadenscheinigen Gründen gekündigt, da Darlehensverträge Klauseln enthalten, nach denen der Darlehensgeber einseitig kündigen kann, sobald die Immobilie an Wert verloren oder sich die Bonität des Darlehensnehmers verschlechtert hat.

Die Gesetzeslücke im Vierten Finanzmarktförderungsgesetz (Pdf) ermöglicht deutschen Banken seit 2002, ihre Darlehensforderungen auch an Investoren ohne Banklizenz abzutreten. Seit dieser Zeit besteht die Gesetzeslücke.

"Hier ist Gefahr im Verzug. Wenn die Bundesregierung hier nicht schnellstens Abhilfe schafft, werden die Deutschen das Vertrauen in die Anlageform der Wohnimmobilie verlieren", sagt Steffen Haase.

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 meineimmobilie.de-Tipp


Bei einem neu geschlossenen Finanzierungsvertrag können Sie sich gegen diese Praxis nur effektiv wehren, wenn Sie im dort den Weiterverkauf des Kredits sowie die Übertragung der Grundschuld an Dritte verbieten.