Montag, 14.11.2011 | Autor: Marc Popp/mb, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Bauspardarlehen: Finanzierungsmöglichkeit mit Tücken

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Das Bauspardarlehen ist eine von mehreren Möglichkeiten, einen Immobilienkauf zu finanzieren. Dabei sollten die Tarife und Konditionen der einzelnen Banken jedoch genau geprüft und verglichen werden. Doch einer der Hauptknackpunkte ist der Zeitpunkt der sogenannten Zuteilungsreife.

Eine Finanzierungsmöglichkeit für den Erwerb einer Immobilie ist das Bauspardarlehen, bei dem die Bausparkassen zahlreiche Tarife und Finanzierungsmodelle anbieten. Die richtige Wahl ist dabei schwierig. Interessenten sollten deshalb weder Fragen noch ausführliche Erklärungen scheuen. Sie sollten genaue Zielvorstellungen und Wünsche angeben, denn das Prinzip des Bausparens ist Geben und Nehmen.

Geben und Nehmen

Zunächst zahlt der Bausparer rund acht bis zehn Jahre die monatlichen Sparbeiträge, die je nach Tarif und Bausparkasse mit einem Guthabenzins von zwei bis fünf Prozent verzinst werden, ein. Sind die Mindestsparzeit, der vereinbarte Mindestbetrag - in der Regel 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme - und die richtige Bewertungszahl (diese wird von der Bausparkasse ermittelt) erreicht, kann die Auszahlung beziehungsweise Zuteilung des Darlehens erfolgen.

Dann beginnt die Phase des Nehmens. Jetzt kann der Bausparer endlich die volle Bausparsumme für seine wohnwirtschaftlichen Zwecke einsetzen. Oder er verweigert die Annahme der Zuteilung und verwendet das Ersparte nach seinem Belieben. Nach der Zuteilung wird das Darlehen getilgt. Je nach Bausparkasse und Tarif müssen unterschiedliche Zinsen gezahlt werden.

Sondergebühren

Die von vielen Bausparkassen zusätzlich geforderten Sondergebühren, beispielsweise zwei bis drei Prozent Darlehensgebühr, Kontogebühr, Wertermittlungskosten, Abonnement der hauseigenen Zeitung und nicht zuletzt die Abschlussgebühr von ein bis 1,6 Prozent der Bausparsumme erhöhen den angeblich günstigen nominalen Zinssatz oft um bis zu ein Prozent. Allerdings haben einige Bausparkassen mit neuen Tarifen auf den Vorwurf undurchsichtiger Gebühren reagiert und berechnen nun - bis auf die Abschlussgebühr - keine weiteren Kosten.

Ein großer Nachteil der Bausparens ist die schwierige Zeitplanung. Der genaue Zeitpunkt, zu dem der Kunde über das Darlehen verfügen kann, kann und darf bei Vertragsabschluss nicht festgelegt werden. Er wird nur prognostiziert. Deshalb passiert es immer wieder, dass dem Bausparer ein Objekt zur Verfügung steht, die Zuteilung aber noch nicht erfolgen kann. Umgekehrt kann die Zuteilung erfolgt sein, der Bausparer hat aber noch kein Objekt gefunden.

Nachteil der Zeitplanung

Um diesen Nachteil auszugleichen, bieten Bausparkassen unterschiedliche Modelle der Vor-, Zwischen- und Sofortfinanzierung an. Eine Überbrückungsfinanzierung ist jedoch meistens mit zusätzlichen Kosten verbunden. So muss der Kunde beispielsweise bei der Sofortfinanzierung auch für das auf seinen Bausparvertrag eingezahlte Guthaben Darlehenszinsen bezahlen.

Als eine besondere Form der Finanzierung erhält der Bausparer bei einigen Bausparkassen sogenannte Konstantmodelle oder Kombikredite. Bei diesen Modellen werden über die gesamte Laufzeit von 10, 15 oder 29 Jahren gleich hohe monatliche Raten gezahlt. Die Belastung bleibt von Anfang bis Ende gleich, es gibt somit kein Zinsrisiko. Das hört sich zunächst gut an, weil für den Käufer oder Bauherrn eine sichere Kalkulation möglich ist, doch sind tatsächlich nur wenige Angebote günstig.

Effektivzins für bessere Vergleichbarkeit

Falls der Kunde sich für ein solches Modell entscheidet, sollte er sich verbindlich den Effektivzins für die Gesamtfinanzierung nennen lassen. Er sollte sich nicht mit der Angabe der einzelnen Zinsen der Anspar- beziehungsweise Darlehensphase zufrieden geben, denn diese spiegeln nicht die wirklichen Kosten wider. Er sollte darauf bestehen, auch wenn einige Bausparkassen derartige Angaben nicht machen möchten. Nur der Gesamtzinssatz ermöglicht bei dieser Finanzierungsform einen genauen Vergleich mit dem Effektivzins anderer Bankdarlehen.

Zugeteilte und unmittelbar vor der Zuteilung stehende Bausparverträge sollte der Bausparer in seine Finanzierung einbeziehen - es sei denn, der Zinssatz ist bei einem normalen Bankdarlehen günstiger als der des zugeteilten Bausparvertrags. Das kann in einer Niedrigzinsphase leicht der Fall sein. Dann sollte er den Vertrag kündigen, sich das Guthaben auszahlen lassen und diesen Betrag als Eigenkapital einsetzen.

Finanzierung einer Immobilie

Die gesamte Finanzierung nur über Bausparverträge laufen zu lassen, ist nicht empfehlenswert. Auch bei sofortigem Finanzierungsbedarf ist der Neuabschluss eines Bausparvertrags meist wenig vorteilhaft. Wenn der Kunde seine vermögenswirksamen Leistungen anlegen möchte oder Anspruch auf eine Wohnungsbauprämie hat, kann sich ein Bausparvertrag lohnen.

In der jetzigen Niedrigzinsphase kann der Abschluss eines Bausparvertrags mit einer Bausparsumme von 15.000 bis 20.000 Euro (Ehepaare) und 5.000 bis 6.000 Euro (Ledige) sinnvoll sein, wenn ein Anspruch auf eine Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage besteht.

Zuteilungsreife vorher planen

Möchte der Kunde seinen Bausparvertrag zum Bau oder Erwerb einer Immobilie einsetzen, sollte er einen Tarif mit 40 Prozent Mindestansparung wählen. Dadurch sichert er sich einen Darlehensanspruch über 60 Prozent der Bausparsumme und einen niedrigen Darlehenszins. Er sollte überprüfen, ob der Zins für ein Bankdarlehen eventuell günstiger ist. Die Einzahlungen sollten so geplant werden, dass beim möglichen Immobilienbau oder -erwerb der Vertrag zuteilungsreif ist, und dies mit der Bausparkasse entsprechend abstimmen.

Sparer, bei denen die Nutzung des Vertrags zum Bau oder Erwerb einer Immobilie fraglich ist, sollten einen Tarif mit der Möglichkeit wählen, die Abschlussgebühr bei Darlehensverzicht (nach siebenjähriger Laufzeit) zurückzuerhalten. Empfehlenswert sind Tarife mit rückwirkendem Wahlrecht über die Höhe des Zinses in der Ansparphase. Je höher der Zins in der Ansparphase ist (günstig für Sparer), desto höher ist er auch in der Darlehensphase (ungünstig für Bauwillige).

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Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp