Montag, 23.05.2011 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Unterstützung von Familien: die Wohnraumförderung

Wer Wohneigentum erwerben möchte, aber durch hohe finanzielle Belastungen nicht alleine dazu in der Lage ist, kann staatliche Förderung beantragen. Vor allem für Familien gibt es viele Möglichkeiten, für die eigenen vier Wände Unterstützung vom Staat zu erhalten.

Selbstnutzer von Immobilien können von den Bundesländern zinsgünstige Darlehen, monatliche Aufwendungshilfen oder direkte Baukostenzuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen, erhalten. Der Bund und die Länder übernehmen außerdem Bürgschaften und die Gemeinden stellen verbilligtes Bauland zur Verfügung.

Geregelt ist dies im Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Nicht nur Neubau-Eigenheime, sondern auch der Kauf sowie die Modernisierung und Instandsetzung bereits vorhandenen Wohnraums werden gefördert, ebenso wie der Kauf eines Grundstückes über Erbbaupacht.

Förderkriterien

Im WoFG sind lediglich die Rahmenbedingungen, die Einkommensgrenzen und die Förderkriterien für die Vergabe der Mittel festgelegt, über die genaue Ausgestaltung der Fördergramme und die entsprechenden Richtlinien entscheiden jedoch die einzelnen Bundesländer selbst.

Im Rahmen der Föderalismusreform wurde die Zuständigkeit für die Gesetzgebung zur sozialen Wohnraumförderung zum 1. September 2006 vom Bund auf die Länder übertragen. Ab 1. Januar 2007 sind Bundesfinanzhilfen für die soziale Wohnraumförderung nicht mehr möglich. Soweit das Wohnraumförderungsgesetz des Bundes nicht durch landesrechtliche Regelungen ersetzt wird, bleibt es in dem jeweiligen Bundesland weiterhin gültig.

Zielgruppe

Die Zielgruppe sind vor allem Familien oder Alleinerziehende mit zwei oder mehr Kindern oder Haushalte, in denen wegen der Behinderung eines Haushaltsangehörigen oder aus sonstigen Gründen ein besonderer baulicher Bedarf besteht.

Ob jemand zur Gruppe der Förderberechtigten gehören, hängt von seinem Gesamteinkommen ab. Nach § 9 des WoFG darf das Gesamteinkommen des Haushaltes des Antragstellers bestimmte Grenzen nicht überschreiten. Es setzt sich aus den Jahreseinkommen aller im Haushalt lebenden Personen abzüglich bestimmter Frei- und Abzugsbeträge zusammen.

Abweichende Grenzen

Die Bundesländer sind gemäß WoFG jedoch ausdrücklich ermächtigt, bei der Förderung selbst genutzten Wohneigentums von diesen Grenzen aufgrund örtlicher und regionaler wohnungswirtschaftlicher Verhältnisse abzuweichen.

In vielen Bundesländern können Antragsteller mit Kulanz rechnen, auch wenn sie über der Einkommensgrenze liegen. Zum Teil werden auch noch Fördermittel gewährt, wenn der Antragsteller die Einkommensgrenze um 40 oder 50 Prozent überschreitet.

Wohnflächengrenzen

Wenn der Antragsteller eine Förderung erhalten will, darf sein Wohneigentum bestimmte Wohnflächengrenzen nicht überschreiten. Auch diese Grenzen können jeweils die Bundesländer selbst festlegen. Eine weitere Bestimmung besagt, dass Fördermittel nur für Vorhaben gewährt werden dürfen, die noch nicht begonnen wurden. Wer also vorhat, einen Antrag zu stellen, sollte dies frühzeitig vor Abschluss des Kauf- oder Bauvertrags machen.

Zudem spielen sehr detaillierte bautechnische und andere Faktoren eine Rolle bei der Vergabe der Fördermittel. So wird beispielsweise niemand gefördert, der schon Wohneigentum besitzt oder bereits gefördert wurde.

Kein Rechtsanspruch auf Förderung

Es gibt keinen Rechtsanspruch auf die Förderung. Selbst der Bauherr oder Eigenheimerwerber, der alle Fördervoraussetzungen erfüllt, kann noch nicht sicher davon ausgehen, dass er auch eine Förderung erhält.

Da bei der Bewilligung auch die Reihenfolge der abgegebenen Anträge eine Rolle spielt und die jährlichen Mittel je nach finanzieller Ausstattung des Bundeslandes begrenzt sind, können diese im Laufe des Jahres verbraucht sein und zu spät gestellte Anträge deshalb abgewiesen werden - der Antragsteller sollte also möglichst frühzeitig mit der Bewilligungsstelle in Kontakt treten.

Ermittlung des Einkommens

Für die Ermittlung des Gesamteinkommens des Haushalts wird das Jahreseinkommen jedes Haushaltsangehörigen herangezogen. Abgezogen werden davon:

  • der Arbeitnehmer-Pauschbetrag von 920 Euro oder gegebenenfalls höhere Werbungskosten bzw. die Betriebsausgaben bei Selbstständigen
  • jeweils noch ein pauschaler Betrag von zehn Prozent für die Entrichtung von Steuern und Einkommen, Beiträgen zur gesetzlichen Kranken-, Pflege- und Rentenversicherung

Die so errechneten Jahreseinkommen werden addiert. Von diesem Gesamteinkommen können dann unter anderem folgende Frei- und Abzugsbeträge abgerechnet werden:

    
  • 4000 Euro bei jungen Ehepaaren bis zum Ablauf des fünften Jahres nach dem Jahr der Eheschließung, wenn beide Ehepartner unter 40 Jahre alt sind
  • 
  • 600 Euro für jedes Kind unter zwölf Jahren bei Alleinerziehenden, die wegen Erwerbstätigkeit oder Ausbildung nicht nur kurzfristig vom Haushalt abwesend sind
  • 
  • Aufwendungen zur Erfüllung gesetzlicher Unterhaltsverpflichtungen
  • 
  • bis zu 600 Euro von den Einkünften eines zum Haushalt gehörenden Kindes, wenn das Kind über 16 Jahre alt ist und das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat
  • 
  • 4500 Euro bei einem schwerbehinderten Haushaltsangehörigen mit einem Behinderungsgrad von 100 beziehungsweise wenigstens 80, wenn dieser häuslich pflegebedürftig ist
  • 2100 Euro bei einem schwerbehinderten Menschen mit einem Behinderungsgrad unter 80, wenn dieser häuslich pflegebedürftig ist

Antragstellung

Interessierte können sich bei den zuständigen Gemeinde- oder Kreisverwaltungen oder direkt bei den die Darlehen verwaltenden Landeskreditanstalten des jeweiligen Bundeslandes über die einzelnen Förderprogramme und deren genauer Ausgestaltung informieren.

Diese Stellen sind in der Regel auch für die Annahme und die Bewilligung der Anträge zuständig. Ob der Antrag direkt bei der Landeskreditanstalt oder bei den entsprechenden für den Bauort/Standort zuständigen Förderstellen eingereicht wird, ist von Bundesland zu Bundesland individuell geregelt.

Günstige Dalehen

Die Bundesländer unterstützen Bauherren oder Käufer in der Regel mit günstigen Darlehen, nicht zurückzahlbare Zuschüsse werden inzwischen seltener vergeben. In der höchsten Förderstufe kann mit Darlehen von 50 000 Euro oder mehr gerechnet werden.

Die Höhe der Kredite hängt manchmal auch von der Region, in der das Objekt liegt, ab. So kann die Förderung für Objekte in Ballungsgebieten, für die höhere Grundstückspreise und Baukosten anfallen, höher sein als für Objekte in anderen Gebieten. Mehr Geld gibt es auch, wenn der Erwerber eine öffentlich geförderte Mietwohnung bewohnt hatte und diese durch den Umzug ins Eigenheim frei wird.

Kombinierte Förderung

Wer Fördermittel eines Bundeslandes in Anspruch nimmt, kann zusätzlich auch noch ein Darlehen der KfW erhalten. Hier gibt es vonseiten der KfW und bei den eigentlichen Landesfördermitteln keine Einschränkungen. Einige Bundesländer bieten jedoch zusätzliche Programme an, die bereits aus KfW-Mitteln bestehen, und bei denen eine weitere Förderung durch die KfW nicht möglich ist.

Vermieter können für die Finanzierung von Mietobjekten ebenfalls Fördermittel nach dem Wohnraumförderungsprogramm erhalten. Wer die Förderung erhält, unterliegt jedoch einer Mietpreisbindung sowie Veräußerungs- und Verfügungsbeschränkungen.

Voraussetzungen für die Förderung von Vermietern

Zu den Voraussetzungen gehört, dass die Wohnungen für einen definierten Personenkreis (beispielsweise Familien mit Kindern, Senioren oder Schwerbehinderten) zur Verfügung gestellt und festgelegte Einkommensgrenzen, Wohnraumgrenzen sowie Miethöhengrenzen berücksichtigt werden.

Die genauen Regelungen legen jedoch die Bundesländer fest, die Programme variieren hier ebenso wie bei der Förderung der Selbstnutzer von Bundesland zu Bundesland. Und so gilt auch für Vermieter: Informationen über die einzelnen Förderprogramme wie etwa genaue Voraussetzungen, Höhe der Darlehen, Verzinsung und Tilgung, Angaben zu Baukostenobergrenzen und Wohnflächengrenzen sind bei den zuständigen Gemeinde- oder Kreisverwaltungen oder direkt bei den die Darlehen verwaltenden Landeskreditanstalten erhältlich.

Kommunale Fördermittel

Kommunen vergeben ebenfalls Fördermittel an Bauherren oder Immobilienbesitzer, und zwar über das Bund-Länder-Programm zur Städtebauförderung. Wenn eine Stadt oder eine Gemeinde in dieses Programm aufgenommen worden ist, kann der Immobilienerwerber Mittel daraus erhalten. Voraussetzung ist: Die Immobilie muss in einem geförderten Sanierungsgebiet liegen.

Kommunen vergeben außerdem noch Gelder im Rahmen des Bund-Länder-Programms "Die soziale Stadt". Dieses wurde mit dem Ziel ins Leben gerufen, die Wohn- und Lebensqualität insbesondere in Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf zu verbessern.

Darüber hinaus gibt es auch Kommunen, die eigene Förderprogramme auflegen. Gelder aus diesen Programmen können Immobilienerwerber unabhängig von anderen öffentlichen Mitteln erhalten. Nähere Informationen darüber gibt es im Rathaus der jeweiligen Gemeinde oder Stadt.

Der Lastenzuschuss

Den Lastenzuschuss, eigentlich Wohngeld, können auch Bauherren oder Immobilienerwerber, die zwar Darlehen und Zuschüsse erhalten, aber trotzdem nicht für ihre Kosten allein aufkommen können, beziehen.

Unterschreitet ihr Einkommen bestimmte Grenzen, haben Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie sogar einen Rechtsanspruch darauf. Sie werden so mit den Mietern gleichgestellt, die einen Mietzuschuss beanspruchen können, und beziehen Wohngeld nach den geltenden Regeln.

Staatliche Hilfe für Selbstnutzer

Die Höhe des Lastenzuschusses hängt von der Familiengröße, dem Familieneinkommen und der Höhe der monatlichen Belastungen ab. Vor allem Selbstnutzer von Eigentumswohnungen, die durch Arbeitslosigkeit, eine länger dauernde Krankheit oder Berufs- beziehungsweise Erwerbsunfähigkeit Einkommenseinbußen in Kauf nehmen müssen, sollten diese staatliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Der Lastenzuschuss ist bundesweit einheitlich geregelt und muss beim jeweiligen Wohngeldamt beantragt werden. Der Bewilligungsabschnitt beträgt zwölf Monate. Danach wird geprüft, ob der Zuschuss auch weiterhin erforderlich ist.

Wohngeld

Die Regelungen zum Wohngeld wurden im Zuge der Hartz-IV-Gesetze geändert. Seit dem 1. Januar 2005 erhalten Personen, die Arbeitslosengeld II, Sozialgeld, Sozialhilfe, Grundsicherung, Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem Bundesversorgungsgesetz oder Kinder- beziehungsweise Jugendhilfe beziehen, kein Wohngeld mehr, da Wohnkosten künftig zusammen mit dieser Leistung gewährt werden.

Wenn ein oder mehrere Familienmitglieder des Haushaltes keine der vorstehenden Leistungen erhalten, so besteht nur für diese Personen weiterhin ein Anspruch auf Wohngeld. Nur dann kann ein Antrag auf Wohngeld gestellt werden.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz