Donnerstag, 03.01.2008 | Autor: mb

Geschenke vom Finanzamt

Immobilienbesitzer, die ihr Objekt vermieten, haben die Möglichkeit, ihre Steuerschuld zu mindern. Zwar müssen sie die Miet- und Pachteinnahmen versteuern, auf der anderen Seite können sie jedoch Werbungskosten wie etwa Abschreibungen absetzen.

Vermieter müssen in der jährlichen Einkommensteuererklärung die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angeben. Diese errechnet sich aus der Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben.

Sind die abzugsfähigen Werbungskosten (Schuldzinsen, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Abschreibungen) höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust - auch negative Einkünfte genannt.

Negative Einkünfte können mit einer der anderen Einkunftsarten, zum Beispiel Einkünften aus nichtselbstständiger Tätigkeit, verrechnet werden (Verlustausgleich). Weil dies zu einer Verminderung des zu versteuernden Einkommens und damit der Steuerlast führt, wirken sich die negativen Einkünfte für den Hausbesitzer positiv aus.

Steuerstrategie bei Mischnutzung

Vermieter sollten in den von ihnen selbst genutzten Teil der Immobilie möglichst ihr Eigenkapital investieren. Den vermieteten Teil sollten sie fremdfinanzieren. Die darauf zu zahlenden Schuldzinsen können sie dann steuerlich absetzen.

Einen noch größeren Steuervorteil erzielen Vermieter, wenn sie mit einem tilgungsfreien Darlehen finanzieren, bei dem hohe Schuldzinsen anfallen. Zur genauen Festlegung der Steuer- und Finanzierungsstrategie sollte immer ein Steuer- oder Finanzierungsberater zu Rate gezogen werden.

Miet- und Pachteinnahmen

Zu den Mieteinnahmen gehören neben den Mieten (auch für Stellplätze und Garagen) auch die Mietumlagen der laufenden Betriebskosten (für Wasserverbrauch, Müllabfuhr) sowie Mietvorauszahlungen.

Zu den wichtigsten abzugsfähigen Werbungskosten zählen:

  • Abschreibungen: Herstellungs- oder Anschaffungskosten können linear oder degressiv abgeschrieben werden
  • Instandhaltungskosten: Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen, die vom Herstellungsaufwand abgegrenzt werden müssen
  • Schuldzinsen: Kosten für Zinsen des Fremdkapitals, jedoch nicht die Tilgungsraten
  • Geldbeschaffungskosten: Disagio
  • laufende Betriebskosten: Kosten für Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger usw.

Welche Abschreibungsarten gibt es?

Die Abschreibungen - Absetzungen für Abnutzung (AfA) - sind Teil der Werbungskosten. Der Gesetzgeber legt zugrunde, dass ein Gebäude längere Zeit der Erzielung von Einnahmen dient und sich im Laufe vieler Jahre abnutzt.

Abschreiben lassen sich Herstellungskosten, die durch den Bau der Immobilie, oder die Anschaffungskosten, die durch den Erwerb des Objekts entstehen. Diese werden auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt und nach einem bestimmten Plan - entweder linear oder degressiv - abgeschrieben. Im Jahr der Herstellung oder des Erwerbs muss sich der Bauherr für eine der beiden Abschreibungsarten entscheiden.

Lineare Abschreibung

Die lineare Abschreibung darf sowohl beim Bau einer neuen als auch beim Kauf einer gebrauchten Immobilie angewandt werden. Sie ist der Normalfall. Bemessungsgrundlage sind die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten für das Gebäude, nicht jedoch für das Grundstück. Diese Kosten werden gleichmäßig auf die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt.

Höhe der linearen Abschreibung

Bei Immobilien, die vor dem 01.01.1925 erstellt wurden, können 2,5 Prozent der Kosten über eine Nutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben werden.

Bei Immobilien, die nach dem 31.12.1924 erstellt wurden, können zwei Prozent der Kosten über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben werden.

Ist die voraussichtliche Nutzungsdauer geringer als die angenommene, kann der Eigentümer eventuell mit dem Finanzamt eine Abschreibung über diesen tatsächlichen Zeitraum vereinbaren. Auch nachträglich entstandene Herstellungs- oder Anschaffungskosten können abgeschrieben werden. Damit verlängert sich die angenommene Nutzungsdauer.

Degressive Abschreibung

Die degressive Abschreibung dürfen nur der Bauherr oder die Bauherrin wählen oder ein Käufer, der die Immobilie im Jahr der Fertigstellung erwirbt. Bei der degressiven Abschreibung verringert sich der Abschreibungssatz im Laufe der Jahre. Bemessungsgrundlage sind die Herstellungskosten des Objekts. Die Höhe der Sätze hängt vom Alter der Immobilie ab.

Für Immobilien, für die nach dem 31.12.1996 und vor dem 01.01.2004 der Bauantrag gestellt oder der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, gelten folgende Abschreibungssätze:

  • im ersten Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung: fünf Prozent
  • in den nachfolgenden sieben Jahren: jeweils fünf Prozent
  • in den nachfolgenden sechs Jahren: jeweils 2,5 Prozent und
  • in den restlichen 36 Jahren: jeweils 1,25 Prozent.

Für Immobilien, für die nach dem 31.12.2003 der Bauantrag gestellt oder der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, gelten folgende Abschreibungssätze:

  • im ersten Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung: vier Prozent
  • in den nachfolgenden sieben Jahren: jeweils vier Prozent
  • in den nachfolgenden sechs Jahren: jeweils 2,5 Prozent und
  • in den restlichen 36 Jahren: jeweils 1,25 Prozent.

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 meineimmobilie.de-Tipp


Welche Abschreibungsform sich besser eignet, hängt immer vom Einzelfall ab. Viele empfinden die degressive Abschreibung als vorteilhaft, weil die Steuerminderung in den ersten acht Jahren deutlich höher ausfällt. Eine Wahl haben Sie ohnehin nur, wenn Sie einen Neubau vermieten. Generell sollten Sie aber Immobilien nie aufgrund von potenzieller Steuerersparnis kaufen, sondern aus Renditegesichtspunkten. Die sogenannten "Schrottimmobilien" im Osten Deutschlands haben bewiesen, dass der "Steuerspar-Blick" der falsche ist.