Günstiges Grundstück durch Erbbaurecht

Grundsätzlich bilden Grund und Boden sowie das darauf errichtete Gebäude eine rechtliche Einheit. Das Eigentum erstreckt sich auf beides. Eine Ausnahme davon ist das Erbbaurecht. Dabei handelt es sich um das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu erwerben.

Als Gegenleistung hat der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins (Erbpacht) zu bezahlen. Meist wird das Erbbaurecht für einen bestimmten Zeitraum gewährt, häufig für 99 Jahre.

Heimfall beim Erbbaurecht

Daneben kann bei Begründung des Erbbaurechts vereinbart werden, dass es unter bestimmten Voraussetzungen wieder an den Eigentümer übertragen werden muss. Man nennt dies Heimfall.

Solche Voraussetzungen können zum Beispiel sein: die Vernachlässigung des Gebäudes, Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung oder, wenn die Kirche Grundstückseigentümer ist, der Austritt aus der Kirche. Sowohl das Grundstück als auch das Erbbaurecht können verschenkt oder vererbt werden.

Grundstücksübertragung beim Erbbaurecht

Für die Schenkungsteuer gilt: Wird das Grundstück übertragen, beträgt der steuerliche Wert das 18,6-fache des jährlichen Erbbauzinses. Maßgeblich ist allein der vertraglich festgelegte Erbbauzins, nicht hingegen, ob irgendein Bezug zum Verkehrswert des Grundstücks besteht. Außerdem kommt es nach bisherigem Recht nicht auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts an.

Erbbaurecht wird übertragen

Wird das Erbbaurecht übertragen, wird sein Wert nach den gleichen Grundsätzen ermittelt, als wenn dem Berechtigten Grundstück und Gebäude gehören würden, im Zweifel also nach dem Ertragswert. Allerdings wird der 18,6-fache jährliche Erbbauzins abgezogen.

Dabei spielt nach bisher geltendem Recht die Restlaufzeit des Erbbaurechts keine Rolle. Tendenziell fährt also steuerlich schlecht, wer ein Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit übertragen bekommt. Diese steuerliche Praxis verstößt aber nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gegen das Grundgesetz und muss deshalb vom Gesetzgeber geändert werden.