Montag, 01.02.2010 | Autor: Matthias Jünemann/jst

Günstiges Grundstück durch Erbbaurecht

Kommunen machen es, aber auch Kirchengemeinden: Sie verkaufen ihre Ländereien nicht, sondern leihen diese aus. Oft für 99 Jahre: Der "Käufer" erwirbt für diesen Zeitraum ein Erbbaurecht mit verschiedenen Pflichten und Rechten.

Grundsätzlich bilden Grund und Boden sowie das darauf errichtete Gebäude eine rechtliche Einheit. Das Eigentum erstreckt sich auf beides. Eine Ausnahme davon ist das Erbbaurecht. Dabei handelt es sich um das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu erwerben.

Als Gegenleistung hat der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins (Erbpacht) zu bezahlen. Meist wird das Erbbaurecht für einen bestimmten Zeitraum gewährt, häufig für 99 Jahre.

Heimfall beim Erbbaurecht

Daneben kann bei Begründung des Erbbaurechts vereinbart werden, dass es unter bestimmten Voraussetzungen wieder an den Eigentümer übertragen werden muss. Man nennt dies Heimfall.

Solche Voraussetzungen können zum Beispiel sein: die Vernachlässigung des Gebäudes, Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung oder, wenn die Kirche Grundstückseigentümer ist, der Austritt aus der Kirche. Sowohl das Grundstück als auch das Erbbaurecht können verschenkt oder vererbt werden.

Grundstücksübertragung beim Erbbaurecht

Für die Schenkungsteuer gilt: Wird das Grundstück übertragen, beträgt der steuerliche Wert das 18,6-fache des jährlichen Erbbauzinses. Maßgeblich ist allein der vertraglich festgelegte Erbbauzins, nicht hingegen, ob irgendein Bezug zum Verkehrswert des Grundstücks besteht. Außerdem kommt es nach bisherigem Recht nicht auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts an.

Erbbaurecht wird übertragen

Wird das Erbbaurecht übertragen, wird sein Wert nach den gleichen Grundsätzen ermittelt, als wenn dem Berechtigten Grundstück und Gebäude gehören würden, im Zweifel also nach dem Ertragswert. Allerdings wird der 18,6-fache jährliche Erbbauzins abgezogen.

Dabei spielt nach bisher geltendem Recht die Restlaufzeit des Erbbaurechts keine Rolle. Tendenziell fährt also steuerlich schlecht, wer ein Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit übertragen bekommt. Diese steuerliche Praxis verstößt aber nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gegen das Grundgesetz und muss deshalb vom Gesetzgeber geändert werden.

Kommentare (1)

1.6.2012, 12:08 Uhr von eltec Profil ansehen
Ich habe den Artikel am 01.06.2012 gelesen. Meine Frage ist: Gilt der Absatz: Grundstücksübertragung beim Erbaurecht noch? Die Frage richte ich einmal an den Herrn Stroisch oder den Herrn Jünemann
Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch

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Das Erbbaurecht kann - in Zeiten hoher Grundstückspreise - eine gute Form der Ersparnis für Sie sein. Sie sollten aber den Erbpachtvertrag genau unter die Lupe nehmen und mit Hilfe eines Experten überprüfen. Denn: Wird das Grundstück übertragen, muss es nicht unbedingt so sein, dass der Erbpachtzins - also die monatliche Zahlung - gleich bleibt.