Montag, 18.05.2015 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Erbbaurecht: Was es damit auf sich hat

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Worum geht´s
  • Immobilienkauf per Erbbaurecht 
Stichworte zu diesem Thema

Vom Erbbaurecht haben Sie sicherlich auch schon gehört. Das kommt häufig vor, wenn Sie ein Grundstück von der Kirche "kaufen".

Der Hauskauf ist schon fast unter Dach und Fach und am Ende scheitert der ganze Vertrag an einer Kleinigkeit: Sie sind nicht verheiratet! Tatsächlich kann bei einem Erbbaurecht manches anders laufen als beim "normalen" Kaufvertrag.

Die Tücken liegen hier im Detail. Zudem müssen viele altmodisch anmutende, wenig bekannte Paragrafen beachtet werden.

Welche Bedingungen Sie beim Erbaurecht erfüllen müssen 

Wer ein Erbbaurecht von der Kirche "kaufen" will, muss häufig nicht nur das Geld auf den Tisch legen, sondern daneben auch noch ein paar andere Voraussetzungen erfüllen.

Beispielsweise soll der Erbbauberechtigte einer bestimmten Religionsgemeinschaft angehören; er sollte verheiratet sein und eine Familie gründen wollen: Das können Bedingungen sein, die noch in alten Erbbauverträgen stehen - und die heute durchaus den Kaufwilligen vor Probleme stellen können.

Tja, das Bauen und Kaufen per Erbbau kann in vielen Details anderes regeln als beim normalen Kauf.

Für Erbbaurecht gibt es sogar ein eigenes Gesetz

Das Erbbaurecht ist in einem speziellen Gesetz geregelt. Das stammt noch aus dem Jahre 1919. Darin ist unter anderem Folgendes geregelt:

  • Die Erbbaudauer: Üblich sind bei Verträgen mit einem privaten Erbbauberechtigten eine Vertragsdauer von 75 bis 99 Jahren.
  • Der Erbbauzins: Für die Laufzeit des Vertrags fällt ein Erbbauzins an. Dieser wird schon bei Vertragsbeginn auf Grundlage des Bodenwertes festgelegt. Der Erbbauzins kann dabei angepasst werden.
  • Verkauf/Übertragung: Da für das Erbbaugrundstück ein eigenes Grundbuch geführt wird, kann dieses auch verkauft und vererbt werden. Entscheidend ist hier aber, dass der Grundstücksbesitzer ein Mitspracherecht haben kann und den Verkauf sogar verweigern kann.
  • Heimfall: Der Heimfall ist die Bezeichnung für das Erlöschen des Erbbaurechts. Tritt der Heimfall ein, regelt der Erbbauvertrag meistens, wie hoch die Entschädigung für die auf dem Grundstück errichtete Immobilie ausfällt.
  • Individuelle Vertragsbedingungen: Beispielsweise darf die Immobilie nur an eine Familie einer bestimmten Glaubensrichtung übergeben werden. Diese Voraussetzung ist bei der Beurteilung einer Veräußerungsverweigerung eines Erbbaugrundstücks gültige Praxis und deshalb gerichtsfest. Schon deshalb sollten sich Interessenten auch immer vorher erkundigen, wer in Bezug auf die Vertragsbedingungen das Sagen hat.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Kommunen machen es, aber auch Kirchengemeinden: Sie verkaufen ihre Ländereien nicht, sondern leihen diese aus. Oft für 99 Jahre: Der "Käufer" erwirbt für diesen Zeitraum ein Erbbaurecht mit verschiedenen Pflichten und Rechten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Als Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie mit Erbbaurecht sollten Sie sich genau über die Nachteile eines Erbbaurechts im Klaren sein; und dieses sollten Sie mit einem kräftigen Abschlag vom normalen Verkehrswert eines solchen - vom Erbbau unbelasteten - Grundstücks berücksichtigen.