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26.11.2007, 21:18 von LichtblickProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Zugluft in Nähe Veluxfenster, Raumtemperatur 19°
3 Etagenwohnung, ETW, Baujahr 1999, Mietminderung 20% von 140 Euro, Wohnungsgröße 82qm nach Nebenkostenabrechnung, ist aber ca 90qm mit Spitzbodengallerie.
Schimmelbildung Loggiaseite bis 10cm Höhe ca 2m ums Eck unterm Heizkörper, an Säule feucht,hier Tapeten etwas gelöst leichte Salzbildung so 30 x 20 cm unten.
Nach Nebenkostennachzahlung von 330,-Euro erklärte er mir, die meiste Zeit gar nicht in der Wohnung gewesen zu sein, wie das sein kann.
Jetzt sucht er die Stecknadel im Heuhaufen.
Ich solle doch einen Blower-Door Test machen lassen, um alle Stellen aufzudecken, dies wäre das billigste.
Bei erster Besichtigung hatte er den Schimmel bereits entfernt und die Stellen mit Antischimmelspray behandelt.Die Wohnzimmertemperatur auf seinem Thermometer betrug 19°C.
Die Heizkörper wurden auch warm.
Ein Heizkörper für die verbundenen Zimmer im Treppenaufgang der unteren Etage war auf 1, behauptete wird auch nicht wärmer wenn er auf voll steht, im Schlafzimmer und Bad auf Frostschutzstellung und entsprechend kalt.
Zugluft am Sofa neben Fenster spürte ich nicht, nur die Nischenverkleidungen der Veluxfenster fasten sich etwas kühler an.
Außerdem sind die Scheiben morgens immer angelaufen dies sei nicht Außen oder Innen, sondern zwischen den Scheiben meinte er. Ich habe es bei keiner Scheibe gesehen.
Machte Termin mit Hausverwalter. Da es vermutlich Mängel an der Aussenisolierung (Gemeinschaftseigentum )sind.
Bei dessen Besichtigung war die Wohnung auf einmal 21,5°C warm, die Heizkörper zwischen 3 und 4 aufgedreht.
HV meinte die Kühle an den Fensterwänden sei normal deswegen deckt er das Dach nicht auf, auch eine Mietzinsminderung sei deswegen nicht gerechtfertigt.
An der Loggia will die HV mal 3 Platten hoch heben lassen, um die Wandbodenisolierung zu kontrollieren. HV meinte daß Wassereinlauf kaum in Frage kommt, sonst wäre der Laminatboden aufgequollen. Die betroffenen Feuchtigkeitsstellen fühlten sich trocken an.
Wegen der Temperatur 18° an seinem Schreibtisch in der Spitzbodengallerie- ohne Heizkörper- neben dem nördlichen Veluxfenster hatte er mich schon mal vor eineinhalb Jahren angesprochen: wenn er eine Kerze hinhält bewegt sie sich. Er beteuerte damals dies sei nur bei den zwei Velux in der Spitzbodengallerie unten nicht.
Hab ihn schon angeboten er könne jederzeit ausziehn,
wenn er soviel an der Wohnung für nicht in Ordnung findet.


Minderung gerechtfertigt?
weiteres Vorgehen?
im Voraus vielen Dank
LB
Alle 10 Antworten
27.11.2007, 18:16 von Lichtblick
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Zitat:
Auch sollten Sie der WEG (Hausverwalter, Beirat) gegenüber schriftlich den Mangel anzeigen und um sofortige Abhilfe bitten und die WEG haftbar halten für den Austausch der Fenster (falls diese Defekt), Mietausfall, Erstattung der Auslagen (falls die Thermografieaufnahme einen Mangel anzeigt)


fallen denn die Veluxscheiben unter das Gemeinschaftseigentum,
da doch in der G-ordnung steht: die Behebung von Glasschäden
an Fenstern obliegt dem jeweiligen Wohnungseigentümer.
Den Fenstertausch im Einzelnen hab ich in Schadenersatzmeldung an die HV nicht mit erfasst. Aber wies auf dem Mieter seine
Kopie mit allen seinen aufgeführten Mängeln und Minderungs-absichten hin.
27.11.2007, 16:58 von jaegermeister
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Ich hatte schon ganze Isolierbahnen zwischen den Sparren die nicht mit Isolierung ausgefüllt waren. Nachdem ich die Wohnung gekauft habe, wurde das Dach halt von aussen geöffnet, Isoliert und wieder verschlossen. Seitdem höre ich keine Klagen mehr.

MFG Jägermeister
27.11.2007, 16:43 von jaegermeister
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Zitat:
nur die Nischenverkleidungen der Veluxfenster fasten sich etwas kühler an.

Und da könnte es sichum mangelhafte bzw. keine Dämmung handeln.

Innenverkleidung abnehmen und nachschauen!!


Oder mal von aussen das Dach öffnen und unter die Dachpfanne schauen ob mit der Isolierung was nicht stimmt. Kann man besser wieder verschließen, ohne innen was zu beschädigen.
27.11.2007, 13:44 von Lichtblick
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Johanni,
Ist denn diese Spitzbodengalirie als Wohnraum deklariert? Ist dieser Bereich als Wohnraum in der Baugenehmigung ausgewiesen?

Denke war offen die Nutzung des Spitzbodens wurde während des Bau`s so ausgeführt worden.

Im Mietvertrag
zu Wohnzwecken Whg. Nr.!!!ohne Angabe der Wfl qm.

3 Zimmer, 1 Küche, 1Kammer, 1Bad mit WC, 1 WC,
1Flur/Diele,1 Dachloggia, 1 Kelleranteil, 1 Spitzbodengalerie.

Wobei nur Schlafzimmer,Bad,Abstellraum,WC,Diele abgeschlossene Räume sind. Alle anderen zu einander offen.

Wird zur Zeit neuer Aufteilungsplan erstellt, da ein Bauabschnitt nicht fertiggestellt wurde (Insolvenz).

Nach meinen Messungen ist der Spitzboden in der jetzigen Wohnfläche nicht mit eingerechnet.

Spitzboden ist mit Wendeltreppe zum Wohn-Eßbereich darunter verbunden und offene Frontseite zur Wohnzimmerspitzdecke(Verlängerung der Spitzbodendecke),sonst kein Fluchtweg, außer die zwei Veluxfenster.

War ohne Strom, habe ich erst nach Auszug des Vormieters und auf Wunsch des jetzigen Mieters installieren lassen.

LB
27.11.2007, 12:36 von johanni
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Zitat:
Hiernach könnte man schon etwas genaueres suchen, als die Verkleidung anzunehmen. (Die Termine werden abends gemacht, der Mieter müsste einige Stunden vorher die Wohnung ordentlich "durchheizen".


Wie soll das gewährleistet sein,bei einem solchen Mieter?

Zitat:
Hat gesehen das in der Spitzbodengalerie kein Heizkörper ist.
und eine Nutzungsfestlegung gibt es im Mietvertrag nicht,kann sein Büro oder Schreibtisch auch wo anders positionieren.


Ist denn diese Spitzbodengalirie als Wohnraum deklariert? Ist dieser Bereich als Wohnraum in der Baugenehmigung ausgewiesen?
Oder ist dieser Bereich lt. Baugenehmigung ganz einfach "Abstellraum"?? Wenn ja, solltest Du aufpassen, dass dieser Bereich nicht in der Wohnfläche enthalten ist! Schau dazu auch einmal in die Teilungsgenehmigung!!
Ist dieser Spitzbodenbereich mit einem zusätzlichen Fluchtweg versehen??- Brandschutzbestimmungen!!

Johanni
27.11.2007, 12:30 von Lichtblick
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chum
danke für den Hinweis mit Verbraucherzentrale
die HV habe ich schon auf evtl. Schadenersatz hingewiesen.
27.11.2007, 12:24 von Lichtblick
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klar hat der Vermieter die Wohnung in Ordnung zu halten.
Ich bin ja auch bemüht darum, aber am Gemeinschaftseigentum darf ich ja nichts machen und muß über HV gehen.
Bei dieser Wohnung und Haus handelt sich um einen erst 8Jahre alten Neubau, nicht Altbau und wurde nach dem damaligen Stand der Technik gebaut und von Baubehörde entsprechend abgenommen.
Außenanlagen und Tiefgarage sind halt noch nicht ganz hergestellt, aber hat mit Wohnung wenig zu tun.
Wurde schon ca. 6Jahre ohne Beanstandung von Vormieter bewohnt.
Er hat sie ja auch besichtigt und abgenommen bei Einzug.
Hat gesehen das in der Spitzbodengalerie kein Heizkörper ist.
und eine Nutzungsfestlegung gibt es im Mietvertrag nicht,kann sein Büro oder Schreibtisch auch wo anders positionieren.

Die Feuchtigkeit Ecke Loggia war auch in den ersten 2 Jahren seiner Mietzeit nicht zu sehen.
Jetzt da er seine feste Arbeitstelle gewechselt gegen freiberufliche Tätigkeit, d.h. immer wieder für längere Zeit sich nicht in der Wohnung aufhält tritt diese Feuchtigkeit auf.
Deutet doch sehr auf Vernachlässigung von ordentlicher Heizung
und Lüftung hin, wenn an der Aussenisolierung der Loggia kein defekt vorhanden ist.
Erst ist doch feucht(hier wäre rechtzeitige Anzeige angebracht gewesen), dann kommt Schimmel-bildung.

Da sind auch noch eine ganze Reihe anderer Mängel, Schäden die er mir nicht angezeigt, aber ich dann bei der Besichtigung entdeckt habe, welche eindeutig auf seine Kappe gehen.

wie zB. Spülkasten undicht, Wasser abgestellt, vorher immer gelaufen und im WC-Becken dunkler Kalkschmutzstreifen gebildet.

Nach 3Wochen Heizung richtig einschalten sind die feuchten Stellen auf einmal trocken.
Aus den Loggiaplatten wuchs 20cm hohes Grünzeug.
Im ersten Jahr hatte er die offenen gelben Säcke ungeputzten Grill, leeres Bierfaß und ungeputzte Biergläser auf der Loggia
wochenlang von seiner Einweihungsfeier stehen, alles was die Wespen anlockt. Als er dann nach einem Urlaub zurück kam, hatten sich tatsächlich die Wespen unters Dach eingenistet. Er hatte ja auch gleich einen Freund der Kammerjäger ist.
Genau wie ein sogenanntes Heimchen alle 2 min aus den Wänden der Spitzbodengalerie immer laut gepiepst hat.(vermutlich auch schon einen Mietminderungsgrund gesucht).

Ja die Wohnung ist sehr schön und gefällt Ihm, aber sie soll in Ordnung sein, gibt er von sich.
Ich leite aus seinen Beanstandungen ab: Die Wohnung ist jetzt für seinen Geldbeutel zu groß, er will es Warm ohne zu Heizen
und nichts dafür bezahlen.

Ja als Vermieter sollte man mehr ein Kriminaler sein!
LB

27.11.2007, 12:19 von chum
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Über die Verbraucherzentralen werden (wenigstens hier in Düsseldorf) Thermograpfieuntersuchungen angeboten zum Sonderpreis, ca. 80 EURO für 2 Bilder.
Dies dürfte für Ihre Zwecke ausreichend sein, fragen Sie mal bei der Verbraucherzentrale in Ihrem Ort nach ob etwas dergleichen angeboten wird.

Hiernach könnte man schon etwas genaueres suchen, als die Verkleidung anzunehmen. (Die Termine werden abends gemacht, der Mieter müsste einige Stunden vorher die Wohnung ordentlich "durchheizen".

Teilen Sie dies dem Mieter schriftlich mit und weisen Sie nochmals darauf hin, das auch bei Abwesenheit die Wohnung ausreichend zu heizen sind. Im Schreiben sollten Sie auch dringends der Mietminderung widersprechen, da Sie ja den Mangel suchen und der Mieter und Sie als VM nicht untätig herumsitzen und Sie - aufgrund der 1ten Wohnungsbegehung - auch keinen Anhaltspunkt für evtl. Defekte an der Wohnung oder Fehlverhalten des Mieter haben und dies noch weiter untersucht werden muß.

Auch sollten Sie der WEG (Hausverwalter, Beirat) gegenüber schriftlich den Mangel anzeigen und um sofortige Abhilfe bitten und die WEG haftbar halten für den Austausch der Fenster (falls diese Defekt), Mietausfall, Erstattung der Auslagen (falls die Thermografieaufnahme einen Mangel anzeigt).....
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Überprüfen Sie auch mal ob die Fenster am Spitzboden dicht sind, einfach ein Blatt Papier in das geschlossene Fenster legen, lässt es sich leicht herausziehen kann an neueren Fenster nachjustiert werden bzw. sollte TESA-Moll zwischen die Fensterflügel geklebt werden.

Auszug sollten Sie - dem Mieter gegenüber - nicht vorschnell anbieten (auch wenn Sie verärgert sind), solange gar nicht geklärt ist, dass es am falschen Verhalten des Mieter liegt. Wenn Sie den Auszug anbieten, wird der Mieter in der Annahme bekräftigt dass die Wohnung "marode" ist.

27.11.2007, 10:57 von johanni
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Zitat:
nur die Nischenverkleidungen der Veluxfenster fasten sich etwas kühler an.


Und da könnte es sichum mangelhafte bzw. keine Dämmung handeln.

Innenverkleidung abnehmen und nachschauen!!

Johanni
27.11.2007, 10:50 von andreasM
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Bei den von Ihnen beschriebenen vielen, vielen Mängeln sollten Sie an eine Kernsanierung der gesamten Whg denken!

Es ist oft so, dass Wohnungen gerade in älteren Gebäuden diverse latente Mängel aufweisen.

100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert, so wie es beim Mietvertragabschluss vereinbart war. Sinkt der Wohnwert, muss auch die Miete sinken.

Nach dem Gesetz muss der am Ort ansässige Vermieter Fehler und/oder Mängel der Mietsache beseitigen bzw. reparieren. Macht er das nicht, so kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst zu Lasten des Vermieters beheben lassen, er hat eventuell Schadensersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der monatlichen Miete. Bei "schwersten" Mängeln kann er sogar recht schnell fristlos kündigen.
Das bedeutenste Recht eines Mieters bei Wohnungsmängel ist aber derzeit die Mietminderung. Solange Wohnungsmängel vorliegen, kann und sollte der Mieter die Miete kürzen, das heißt, er hat das direkte Recht vermindert Miete zu zahlen. Nach dem deutschen Gesetz (BGB) spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat oder auch nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen bzw. beseitigen kann, berechtigen den Mieter zur direkten Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einem Betrieb oder anderer Unternehmung bzw. Störungen, welche von einer angrenzenden Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, welcher den Wohnwert der gemieteten Einheit/Whg mindert.

AM
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