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23.03.2007, 08:12 von chumProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Wohnraum als Gewerberaum vermieten
Frage;
habe in der Düsseldorfer Tageszeitung gelesen, dass Wohnraum auch als Gewerberaum (Büronutzung) vermietet werden darf, ohne das ein Bussgeld bzgl. Zweckentfremdnung droht.

Kann mir jemand bitte genaueres hierzu nennen, evtl. Links mit gesetzlichen Richtlinien ?

Vielen Dank
Alle 4 Antworten
26.03.2007, 09:51 von Rita
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Zweckentfremdungsverbot und Bauaufsichtliches Verfahren = Nutzungsänderungsantrag sind 2 Paar Schuhe.

Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum: darf jede Gemeinde/Stadt unterschiedlich regeln, i.d.R. für Gebiete, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist.
Man muss also jeweils bei dem für das Gebiet zuständigen Wohnungsamt nachfragen, ob eine Nutzungsänderung ("Zweckentfremdung") von Wohn- zu anderen Zwecken grundsätzlich bzw. unter Zahlung von "Strafgeld" möglich ist.
z.B.
http://www.stadt-koeln.de/bol/wohnen/produkte/00220/index.html
http://fhh.hamburg.de/stadt/Aktuell/behoerden/stadtentwicklung-umwelt/service/globalrichtlinien/zweckentfremdung-wohnraum,property=source.pdf

Danach kommt ggfs. der Nutzungsänderungsantrag = bauaufsichtliches Verfahren nach Bundes- und Landes-Baurecht
Ob für den speziellen Einzelfall ein Nutzungsänderungsantrag erforderlich ist, erfährt man bei seinem zuständigen Bauamt.
z.B.
http://www.ulm.de/politik_verwaltung/lebenssituationen/nutzungsaenderung.3917.3076,3571,3862,3626,3835,3917.htm

Beim bauaufsichtlichen Nutzungsänderungsverfahren sind dann für das gesamte Objekt die aktuellen ("schärferen") baulichen Anforderungen einzuhalten bzw. umzusetzen (d.h. Standsicherheit/Statik, Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz, Immissionsschutz etc.).
Bei Mischnutzung, d.h. Wohn-/Gewerbeeinheiten im gleichen Gebäude gelten erhöhte Anforderungen!
Erforderliche Stellplatzanzahl nach Landesbauordnung bzw. i.d.R. nach jeweiliger Satzung der Sadt/Gemeinde (> evtl. "Stellplatzablöse")
Grundsätzlich vorher abklären: Gewerbl. Nutzung im beabsichtigten Umfang nach Bebeauungsplan/Baugebietseinordnung (z.B. Wohngebiet/Mischgebiet/Gewerbegebiet) überhaupt und grundsätzlich möglich.

Die Einhaltung Arbeitsplatzrichtlinien/Arbeitsstättenverordnung (Belichtung/Belüftung, WC's Damen/Herren je nach Beschäftigtenanzahl usw) prüft dann das Gewerbeaufsichtsamt i.d.R. erst bei der Nutzungsaufnahme.
Empfehlenswert ist jedoch, auch das schon vorher abzuklären, damit die Regelungen ggfs. schon gleich baulich miteingeplant und umgesetzt werden.

Das bauaufsichtl. Nutzungsänderungsverfahren kann sehr umfangreich sein und die Bauämter prüfen i.d.R. nicht mehr selbst sondern sammeln nur noch die Bescheinigungen, dass alle entsprechenden Vorschriften eingehalten wurden.
Dazu werden i.d.R. Baupläne, Baubeschreibung, Flächenberechnungen, Stellplatznachweis etc. benötigt.
z.B. Baubeschreibung
http://www.kreis-gue.de/media/custom/476_2806_1.PDF?loadDocument&ObjSvrID=476&ObjID=2806&ObjLa=1&Ext=PDF
Die Einreichung/Zusammenstellung/Erstellung der im bauaufsichtl. Nutzungsänderungsantrag erforderlichen Unterlagen darf nur durch einen dazu i.S.d. Bauordnung "geeigneten" Entwurfsverfasser = Bauvorlageberechtigten erfolgen > i.d.R. Architekt - der sollte auch über alle für das Gebiet/das geplante Vorhaben gültigen Vorschriften Bescheid wissen bzw. hat diese im Rahmen seiner Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1 der HOAI) zueruieren.
http://www.baulexikon.de/Bautechnik/Begriffe_Bautechnik/e/baulexikon_entwurfsverfasser.htm

Bzgl. der Rechtsgrundlagen am besten über die für das Bundesland zuständige Seite gehen - z.B. für Hessen
http://www.wirtschaft.hessen.de/irj/HMWVL_Internet?cid=8b55ad61bab87be4f3ef0a730a7447fb

Bei uns gilt z.B. für Nutzungsänderung die gleiche "Formular-Checkliste" wie für einen normalen Bauantrag
http://www.ladadi.de/fileadmin/user_upload/Dokumentarchiv/III_2/Checklisten/bauantrag.pdf
bei Gemeine oder Stadt nachfragen - bei Wohnungsüberhang in der Regel keine Abgaben nötig. Früher musste ein Betrag an die Stadt gezahlt werden, da Wohnraum "vernichtet" wurde. Die Mieteinnahmen sind bei gewerblicher Vermietung höher, demzufolge haben Städte und Gemeinden gerne in das Geldsäckchen der Vermieter gegriffen.

Falls die keine Einwände vorliegen - ist sogar ein Nutzungsänderung nicht erforderlich.

Gewerbe und Freiberufler ist auch wieder ein Unterschied - also an Architekten, Rechtsanwälte und Ärzte zu vermieten ist einfacher, denn die betreiben kein Gewerbe sondern sind Freiberufler
25.03.2007, 12:05 von Administrator_
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Der Wohnraum muss als Wohnraum bei der Bauaufsicht eingetragen sein.
Sie sollten dies direkt mit der Bauaufsicht abklären - habe den Artikel in der Haus&Grund Zeitung Ddorf auch gelesen - was genau die Anforderungen an das Gewerbe sind.

Ich gehe davon aus, dass nur normale Büronutzung erlaubt ist.

Sie sollten sich auf alle Fälle alles schriftlich bestätigen lassen, da diese Sonderregelung zur Zeit nur gilt weil in Ddorf so hoher Leerstand an Büroflächen ist und das Vermieten auch sehr schwer geworden ist.

Bitte um Bescheid wie es genau geregelt wurde, die wird bestimmt auch noch andere Forenmitglieder interessieren.
23.03.2007, 09:05 von MickyMcB
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Hallo!

So ganz einfach ist das nicht, glaube ich. Mein Vater und ich besitzen zusammen ein Einfamilienhaus, das 1997 zu einem Büro umgewandelt wurde. Jetzt ist es komplett gewerblich vermietet.
Dazu mussten wir allerdings einen Bauantrag (oder ähnlich?) zwecks Nutzungsänderung einholen. Das ging aber alles ohne Probleme.
Verstehen kann ich das schon, da für Arbeitsstätten ganz andere Anforderungen gelten als für Wohnräume. Beispiele:
-PKW-Stellplätze für Mitarbeiter
-Raumflächen
-Raumhöhen
-Fluchtwege

Das müsste entweder von der Arbeitsstättenverordnung und/ oder der jeweiligen Landesbauordnung abhängen. Mehr und Genaueres weiß ich leider nicht. Ich bin mir aber sicher, dass Du bald bessere Antworten bekommst.

Gruß,

Micky
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