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12.03.2007, 20:52 von AnitaProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Wohnfläche
Hallo,

ich hab mal wieder ein Problemchen.
Vom Vorbesitzer habe ich die Wohnungsgröße (88,22 m²) übernommen. Unterlagen eines Ing. für Vermessung, die das bestätigen, habe ich auch.

Mir kommen jetzt allerdings Zweifel ob alles – insbesondere die beiden Bodenkammern (nicht beheizbar und nur über die Wohnung zugänglich) – als Wohnfläche gerechnet werden können/dürfen.

Hier die Daten in m²:
Bad =5,91
Abstellraum =6,70
Küche =10,74
Flur =8,68 (kein Heizkörper)
Zimmer 1 =22,62
Zimmer 2 =15,49
Zimmer 3 =14,80
Zwischensumme =84,94

Bodenkammer 1 =1,64
Bodenkammer 2 =1,64
(Schrägen und Raumhöhe scheinbar berücksichtigt – Grundfläche 2 m²/Bodenkammer)
Gesamt =88,22

Nu steh ick da, ick armer Tor und bin jenau so klug als wie zu vor – oder so ähnlich. (Was habe ich Goethe in der Schulzeit gehasst!)

Gruß Anita

Alle 16 Antworten
15.03.2007, 14:10 von Augenroll
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@Fixfeier:
Zitat:
Aber "ca" bringt nix und ist Hinweis auf Unsicherheit ... animiert zum Nachmessen ...

Das stimmt, bei "ca." werde ich auch aufmerksam, besonders dort wo man leicht exakte Werte angeben kann.
15.03.2007, 10:15 von Fixfeier
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Hallo Anita,

Zitat:
Der "ca.-Firlefanz" ist von mir eingetragen.


Wollte dir nicht zu nahe treten.

Aber "ca" bringt nix und ist Hinweis auf Unsicherheit ... animiert zum Nachmessen ... könnte man gezielt als Beschäftigungsterapie für Mietervereine einsetzen ...

Gruß
14.03.2007, 20:33 von jaegermeister
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Hallo Anita

Mit Zeichnung sieht das schon wieder ganz anders aus.
Unglücklich ist vieleicht nur die Bezeichnung der Räume.
Abstellraum ist bestimmt treffender. Flächen bis 1,5m Höhe (bzw. bis 2m voll, von 2m bis 1m zur Hälfte, und unter 1m garnicht)
sind dann voll anzurechnen in die Wohnfläche.

Gruß Jägermeister
14.03.2007, 19:58 von Anita
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Hallo Fixfeier,

zur Ehrenrettung aller Bauings.
Der "ca.-Firlefanz" ist von mir eingetragen. Der hier gezeigte Grundriss ist die Version die ich den Mietinterssenten gebe bzw. im Internet zeige. Was interessieren da Wandstärken und Raumhöhen!?

Wie ich auf die Wohnfläche der Kammern komme?

Nach dem Originalgrundriss sind die Kammern jeweils 3,04 * 1,09 m = 3,31 m². In der Auflistung der Wohnfläche aber nur insgesamt mit 3,31 m² angegeben. Also nur zu 50 %.

Gruß Anita

Hallo

ok, Bodenkammer ist für mich eine Kammer auf einem Dachboden, wo evtl. jeder Mieter einen zusätzlichen Abstellraum hat, ähnlich wie Keller.

Ich würde die Kammern nicht Bodenkammer nennen, sondern
Abstellraum und somit zur Wohnfläche der Wohnung gem. der Grundfläche dazu rechnen.

Gruß
13.03.2007, 18:46 von Anita
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Hallo Melanie,

eigentlich bin ich mir schon sicher nur noch 85 m² zu berechnen.
Die paar Euro machen den Kohl auch nicht fett. Zumal einige Interessenten bei ca. 88 m² sagten "viel zu groß" bei 85 m² hat das komischer Weise kaum jemand gesagt.

Nur was ist wenn bei der nächsten NK-Abrechnung einem Mieter die Differenz von ca. 3 m² auffällt?
Da hier nur eine Gesamtwohnfläche von - derzeit - 242 m² ist, fällt das sofort auf.

Wie kann ich das begründen?

Gruß Anita
13.03.2007, 11:30 von Melanie
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Hi,
worum geht es Dir denn genau?
Um den Quadratmeter zur Mietpreisberechnung?
Da es sich ja um Durchgangszimmer handelt (nur durch Küche
in Zimmer2 und nur durch Zimmer2 in Zimmer3) würde ich den Mietpreis eh nicht zu hoch wählen
In den Mietvertrag ca. 85qm schreiben.....und aus die Maus
Oder geht es Dir um was ganz Anderes, weil Du die Größe so exakt wissen willst?
LG Melanie
13.03.2007, 11:23 von CMAX_65
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Hallo Anita,

Innerhalb der Wohnung und wie beschrieben und unter der Beachtung der sonstigen Regeln (über 2m 100%, 1-2 m 50%, darunter 0%) ist dies anrechenbar als Wohnfläche.

MFG
13.03.2007, 11:19 von Anita
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Hallo cora,

das Kellerräume und andere mitvermietete Räume nicht zur Wohnfläche zählen ist mir klar. Aber diese 2 Kammern sind ja innerhalb der Wohnung.

Hier der Grundriss. Es geht um die orange gekennzeichneten Flächen.



Ich habe nochmal nachgerechnet. Die tatsächliche Fläche ist ca. 3,3 m² je Kammer. Als Wohnfläche jedoch nur ca, 1,6 m².

Gruß Anita
13.03.2007, 09:57 von Augenroll
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Trotz aller juristischen Winkelzüge und Vorschriften, sehe ich die Kammern nicht als Wohnfläche an. Im Falle eines Rechtsstreits hätte eventuell auch ein Richter damit seine Schwierigkeiten.
13.03.2007, 09:33 von frischebrise
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Hallo,

@ Anita schrieb:

Zitat:
Vom Vorbesitzer habe ich die Wohnungsgröße (88,22 m²) übernommen. Unterlagen eines Ing. für Vermessung, die das bestätigen, habe ich auch.
Mir kommen jetzt allerdings Zweifel ob alles – insbesondere die beiden Bodenkammern (nicht beheizbar und nur über die Wohnung zugänglich) – als Wohnfläche gerechnet werden können/dürfen.



Immer wieder gibt es bei Miete oder Kauf Streit um die Wohnfläche. Die Verwirrung kommt oft daher, dass es keine einheitliche Regelung, sondern unterschiedliche Rechengrundlagen gibt.

Für Käufer und Mieter ist die Wohnflächenverordnung günstiger, weil sie nur Flächen mit mehr als zwei Metern Raumhöhe voll zur Wohnfläche zählt. Flächen mit 1,0 bis 2,0 Metern Höhe werden zu 50 Prozent, darunter wird's gar nicht angerechnet. Und Nutzräume (Keller, Wasch- oder Abstellraum) zählen gar nicht mit. Balkon, Loggia und Dachterrasse können bis zur Hälfte ihrer Grundfläche angerechnet werden.

Jedoch:

Zitat:
Eine Abstellkammer innerhalb der Wohung zählt voll zur Wohnfläche.


13.03.2007, 00:15 von jaegermeister
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Hallo
habe noch mal ein bisschen gegoogelt!!

Aufenthaltsraum, Anforderungen (NRW)
Grundsätzliche Anforderungen,
nach der Landesbauordnung, z.B. § 17 Abs. 1 BauO NRW

Für jede Nutzungseinheit müssen in jedem Geschoss mit einem Aufenthaltsraum zwei Rettungswege vorhanden sein; die Rettungswege dürfen innerhalb eines Geschosses über einen gemeinsamen notwendigen Flur führen.


w.v., z.B. nach § 48 Abs. 1+2 BauO NRW
Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche haben.

Fenster/ Belichtung:
Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend Tageslicht erhalten und belüftet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Grundfläche des Raumes betragen; ein geringeres Maß ist zulässig, wenn wegen der Lichtverhältnisse Bedenken nicht bestehen. Oberlichte anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn wegen der Nutzung des Aufenthaltsraumes Bedenken nicht bestehen. Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn eine ausreichende Lüftung und Beleuchtung mit Tages-licht sichergestellt ist.

Küchen sind ohne eigene Fenster zulässig, wenn sie eine Sichtverbindung zu einem Aufenthaltsraum mit unmittelbar ins freie führenden Fenstern haben und eine wirksame Lüftung gesichert ist.

Aufenthaltsräume, die dem Wohnen dienen, dürfen anstelle einer Lüftung durch Fenster mechanisch betriebene Lüftungsanlagen haben, wenn wegen der Gesundheit Bedenken nicht bestehen und die Lüftungsanlagen der Energieeinsparung dienen.

Aufenthaltsräume, deren Nutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, sind ohne Fenster zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gesichert ist. Bei Aufenthaltsräumen, die nicht dem Wohnen dienen, ist anstelle einer ausreichenden Beleuchtung mit Tageslicht und Lüftung durch Fenster eine anderweitig wirksame Lüftung zulässig, wenn wegen der Gesundheit Bedenken nicht bestehen.


Ggf. Erleichterungen, nach z.B. § 48 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW

Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, für Aufenthaltsräume im Dachraum und im Kellergeschoss, im Übrigen für einzelne Aufenthaltsräume und Teile von Aufenthaltsräumen kann eine geringere lichte Höhe gestattet werden, wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen.



Anforderungen an Aufenthaltsräume im Dachraum, zu den Rettungswegen, z.B. nach § 48 Abs. 1 BauIO NRW

Aufenthaltsräume müssen eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben, für solche im Dachraum kann eine geringere lichte Höhe gestattet werden, wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen. Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine ausreichende lichte Höhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht.


Also Raumhöhe muß gegeben sein, Belüftung und Belichtung 1/8 der Grundfläche des Raumes sollte das Fenster mindestens groß sein. Ich unterstelle jetzt einfach mal das es in der Bodenkammer nicht alles gegeben ist. Ach ja dann ist da noch der 2. Fluchtweg für den Brandfall. 1. normale Treppe 2. ewtl. Fensteröffnung von mindestens 1,2mX0,9m an die eine Drehleiter der Feuerwehr angeleitert werden kann. Das Fenster darf maximal 1,2m von der Traufe entfernt sein, und die Brüstung darf nicht höher als 1,2m vom OKFFB sein. Ja so war das meine ich in der Baugenehmigung festgehalten für die Wohnungen die von mir erstellt wurden.

Gruß Jägermeister

12.03.2007, 23:03 von Cora
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Hallo

also ich würde es anders herum sehen:

die Bodenkammern gehören nichtzur Wohnfläche, ein vermieteter Kellerraum zählt doch auch nicht dazu.

Gruß
12.03.2007, 21:41 von Anita
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Zitat:
Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
(1) 1Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.


Heißt im Klartext.

Die beiden Bodenkammern gehören zur Wohnung/Wohnfläche.

Danke, Jaegermeister.
12.03.2007, 21:09 von jaegermeister
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Hallo

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
(1) 1Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. 2Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von

1.Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2.Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

1.Zubehörräume, insbesondere:
a)Kellerräume,
b)Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c)Waschküchen,
d)Bodenräume,
e)Trockenräume,
f)Heizungsräume und
g)Garagen,
2.Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3.Geschäftsräume.
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