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27.03.2008, 02:07 von bassMausProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Wie werde ich meine WG wieder los?
Blöd, wie man als Vermieter-Anfänger nunmal ist, habe ich 2002 an eine WG vermietet, die sich aus 2 Berufstätigen und einem Studenten zusammen setzte! Die Erweiterung um eine 4.Person war lt. Vertrag genehmigt. Student Nr.2..!
Ich wollte auf keinen Fall eine ständig wechselnde Studenten-WG, das war mir damals schon klar!
Dann mußte der erste Mieter berufsbedingt wechseln und ich ließ mich nach ewigen Diskussionen (man wird ja echt als sozial inkompetent hingestellt, wenn man jemanden ablehnen möchte..)dazu überreden, mich auf Student Nr. 3 einzulassen. Irgendwann folgte dann der 2. Berufstätige und es kam Student Nr. 4! Ich dachte, mich bei Vertragsabschluß damit abgesichert zu haben, daß ich KEINE Mietnachfolgeklausel im Vertrag hatte und bei Personenmehrheit ja ALLE Mieter eigentlich kündigen müssen. Es sind alles gesamtschuldnerische Hauptmieter und ich dachte auch geklärt zu haben, daß eine Kündigung eines Einzelnen nur innervertraglich möglich ist und dann die 3 Verbleibenden nicht ohne Weiteres auf eine Auswechselung bestehen können!
Kurzum hatten alle 4 der 1. Mietgeneration einmal gewechselt und die ausgewechselten Mieter sind jeweils in den bestehenden Vertrag von 2002 mit allen übernommenen Pflichten und Haftungen eingestiegen. So die Theorie..
In der Praxis mag natürlich schon jetzt keiner von denen gern für die Schäden seiner Vorgänger aufkommen! Aber nun stehen SCHON WIEDER Wechsel an!
Ich habe bisher jedesmal versucht, den Vertrag auslaufen zu lassen und die Mieter dazu zu überreden, doch GEMEINSAM zu kündigen, damit endlich mal ein CUT gemacht werden kann, die bestehenden Schäden beseitigt werden und vertraglich ein neuer Ist-Zustand hergestellt wird! Aber die fühlen sich natürlich wohl und haben Angst, daß ich keinen neuen Vertrag machen möchte Naja, stimmt ja eigentlich auch

Nun endlich meine Frage: muß ich wirklich der Wohngemeinschaft den Anspruch auf ständige Auswechselung der Mitglieder gewähren und auch noch den durch die Vielzahl und den Wechsel der Bewohner verursachten größeren Verschleiß, vermehrten Lärm und unsachgemäßere Pflege in Kauf nehmen? Oder kann ich diese Entwicklung irgendwie STOPPEN???
Einen wirklichen Grund für Abmahnungen mit folgender Kündigung gibts für mich nicht.. Da komme ich nicht mit durch!

HILFE! Das könnte ja dann so weiter gehen, bis ich im Vermieter-Himmel bin
Alle 21 Antworten
01.04.2008, 11:49 von Augenroll
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Naja, ich würde bei ner Wette nicht auf den VM setzen...


Ich übrigens auch nicht.

Was soll überhaupt der ganze Quark???

Die Leute zahlen doch. Es ist eine Wg. Basta.
01.04.2008, 09:41 von Gartenfan
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Hi,

das sind immer sehr spezielle Einzelfallentscheidungen.
Zum Einen mal die Grundsätze:

Verträge müssen erfüllt werden.

Verträge zu Ungunsten Dritter sind unwirksam.

Ein Wechsel der M innerhalb einer WG OHNE Zustimmung
des VM ist erstmal kritisch. Allerdings könnten die M
die Zustimmung einklagen.
Entscheidet das Gericht dann, der VM muss zustimmen, dann
muss er. Was sollte also dagegen sprechen, dass er muss?
Inhalt des Vertrages ist die Vermietung einer Wohnung an
drei zahlungswillige Gesamtschuldner. Das bleibt bei einem
Mieterwechel erhalten. Außerdem hat der VM das schon in
der Vergangenheit praktiziert. Kann der VM einen Nachmieter
ablehnen? Vielleicht, aber dann wird ein neuer aufgeboten.
Ablehnung ist sehr schwierig, siehe u.a. Gleichstellungs-
gesetz, aber auch BGH Az VIII ZR 244/02.
Naja, ich würde bei ner Wette nicht auf den VM setzen...

Gartenfan
31.03.2008, 20:36 von Susanne
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Das sollte doch eine Frage des Vertragsrechts sein.
Natürlich müßten alle Vertragspartner mit dem Ausscheiden eines Vertragspartners einverstanden sein, d.h. nicht nur alle Hauptmieter, sondern auch der Vermieter!
Wer behauptet denn, nur alle Hauptmieter könnten einen Hauptmieter aus dem Vertrag entlassen???

Dazu kann man dann doch einfach eine verbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt holen, der Einsatz sollte sich doch lohnen.
31.03.2008, 20:03 von bassMaus
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Ach, vergessen:

Nicht ICH kann den einzeln Ausscheidenden die Kündigung genehmigen, sondern NUR die Verbleibenden innervertraglich!
Und das tun sie ja auch dann lustig, in der Gewißheit, daß der Nächste ja von mir aufgenommen werden MUSS (halt wegen dem Gewohnheitsrecht)!
Und auf die Gefahr, daß ich mich einfach weigere, einen NEUEN aufzunehmen und dann die Miete von den Verbleibenden nicht getragen werden kann oder will, möchte ich mich ehrlich gesagt nicht einlassen.. Hinterher fehlt mir noch monatlich eine Tankfüllung für meinen Porsche oder ich muß mir mein Taschengeld für meinen monatlichen DomRepUrlaub kürzen (SORRY - TROLLFUTTER )
31.03.2008, 19:43 von bassMaus
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Erstmal DANKE für (FAST) alle Eure Antworten!

@villaporta:

Die Idee ist gut und auch sicherlich eine Überlegung für´s nächste Mal wert! Problematisch ist es nur, da eine Anwältin des Mietvereins gesagt haben soll, daß durch die bereits vorgenommenen Wechsel in den letzten Jahren ein GEWOHNHEITSRECHT vorliegen würde! Und so ähnlich hatte sich mein Anwalt auch schon geäußert, als ich mich beim letzten Wechsel wehren wollte.. Und daher fühlen sich meine lieben Mieter absolut im Recht und pochen auch auf dieses!

@(fast)all:

Bei der Geschichte mit der verweigerten Untervermietung sind Mieter sehr erfinderisch: man mache aus einem Untermieter einfach einen BESUCH, und schon kann ich für die nächsten 3Monate NICHTS machen! So einfach geht das
Hatte zu dem Thema auch schonmal was gepostet, weil DAS Problem natürlich auch immer wieder mal auftaucht bei Zwischenmietern und Praktikums-Abwesenheit..

Auch ICH habe den Wikipedia-Artikel nicht verfaßt, aber deckt er sich nicht ziemlich GENAU mit meinen Ausführungen über "Mehrere Mieter als Hauptmieter" (->""Ich dachte, mich bei Vertragsabschluß damit abgesichert zu haben, daß ich KEINE Mietnachfolgeklausel im Vertrag hatte und bei Personenmehrheit ja ALLE Mieter eigentlich kündigen müssen. Es sind alles gesamtschuldnerische Hauptmieter und ich dachte auch geklärt zu haben, daß eine Kündigung eines Einzelnen nur innervertraglich möglich ist und dann die 3 Verbleibenden nicht ohne Weiteres auf eine Auswechselung bestehen können!"<-)in meiner Anfangsfrage, Mr. SUPERSCHLAU-AUGENWISCHER-TROLL?

Und beim googlen (oh ja - sogar dessen bin ich wider Erwartens mächtig..) tauchen halt immer wieder BEIDE Varianten auf:
1. WG - man muß permanentem Wechsel zustimmen..
2. mehrere Hauptmieter - man muß sich als Vermieter kein neues Mietverhältnis aufdrängen lassen..

Aber WAS ist nun RICHTIG?

Liebe Grüße an (fast) alle
28.03.2008, 19:59 von villaporta
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Hallo,

ich hatte auch eine 3erWG, wo einer der Ursprungsmieter ausziehen wollte. Ich habe einem Nachmieter nur unter der Bedingung stattgegeben, das die WG einer Aufhebung des MV zu einem für alle akzeptablen Datum zustimmt.(In diesem Falle waren es 6 Monate, 12 wären mir aber auch Recht gewesen.)

Das hat gut geklappt, vielleicht wäre es mal eine Versuch wert?

Viele Grüsse

Villaporta
28.03.2008, 19:14 von stefan_nuernberg
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@susanne

Das sich das Problem selbst erledigt, war darauf bezogen, die Kündigung der Ausziehenden nicht mehr zu akzeptieren und die Neuen nicht in den Mietvertrag aufzunehmen. Entweder ist irgendwann der letzte "Mieter" ausgezogen oder die anderen machen Druck, weil sie weiter haften sollen.

Klar kann die Erlaubnis zur Untervermietung ggfs. eingeklagt werden, aber ob die WG das durchziehen will? - Vor allem, wenn eben die ausgezogenen Mieter immer noch im Mietvertrag stehen.

Gruß und schönes Wochenende

Stefan
28.03.2008, 16:53 von Susanne
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...ich nehme an, dass Du die Untervermietung im Vertrag ausgeschlossen hast, dann dürfte sich das Problem von selbst erledigen....

Glaubst Du, eine Klausel, die Untervermietung ausschliesst, ist wirksam?
28.03.2008, 15:36 von JollyJumper
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Jetzt mal nicht abschweifen Trolli!
Die lezte Aussage steht im krassen Widerspruch zum üblichen auch zu dem Zitat.
Oder hängt die Fahne doch so wie der Wind weht!

28.03.2008, 15:27 von Augenroll
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Also ich finde die Erklärungen bei wikipedia sehr hilfreich, besonders auch die rechtlichen Hinweise.

Solche Artikel geben doch beiden Vertragsparteien Orientierung und zumindest ein Stück Sicherheit.

Demnach macht wikipedia das Leben einfacher und das finde ich Klasse!
28.03.2008, 15:04 von JollyJumper
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Werter Troll, auch wenn wir auch sonst nicht mehr mit Ihnen reden wollen, so es sich hier auf relativ konstruktiven Niveau bewegt doch mal ausnahmesweise!

I.
Muss denn immer alles höchstrichterlich und im BGB geregelt sein?
JA
hier mal ein Zitat dazu, nämlich von Ihnen, wortwörtlich!
"Solange das BGH kein Grundsatzurteil gefällt hat, ist jede weitere Diskussion darüber sinnlos."

Ansonsten ist wikipedia zwar Kostenfrei und auch ziemlich informativ. darüber hinaus aber auch nicht rechtsverbindlicher als die Brigitte, Autobild oder auch das Neu Deutschland

II.
Einen guten Überblick (auch die rechtliche Lage!) gibt der wikipedia Artikel. Ich hab ihn übrigens nicht geschrieben.
Das ist für jeden beim Lesen festzustellen.
Er besagt auch, dass es nämlich für Wohngemeinschaften keine Sonderreglungen gibt! Es gelten die Vorgaben des BGB
Besonders interessant in dem Zusammenhang der Absatz zu:
Mehrere Hauptmieter in einem Mietvertrag
siehe hier! ->Klick hier!

III.
Es mag sein, dass es wikipedia noch nicht gab...Irrelevant außerdem siehe I.

IV.
Wenn man denn wollte... Ich finde bassMaus hat hier ja schon ausreichenden WILLEn bewiesen!

V.
Ich bin es echt leid...Ist ja ihr Hobby bzw. Privatvergnügen, gar nicht erforderlich und außerdem siehe I.

JJ

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Wo steht denn bittewie eine WG funktioniert?? Paragrafen, Höchstrichterliche Urteile.
Grundlage für den Mietvertrag ist das BGB.
Im BGB konnte ich leider nicht zu Sonderregel für Wohngemeinschaften jedweder Art finden!

Muss denn immer alles höchstrichterlich und im BGB geregelt sein?

Einen guten Überblick (auch die rechtliche Lage!) gibt der wikipedia Artikel. Ich hab ihn übrigens nicht geschrieben.

Es mag sein, dass es wikipedia noch nicht gab, als bassmaus erstmals vermietete, aber jetzt ist er da und kann genutzt werden.

Wenn man denn wollte...

Ich bin es echt leid, ständig auf google&Co oder wikipedia zu verweisen. Da kann jeder mal selbständig nachschauen, bevor er hier Fragen stellt.

28.03.2008, 13:00 von ratlosefrau
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Hallo bassMaus,

und wenn Du in diese WG "einziehst", sobald wieder ein Platz frei wird? Kann man dann als Vermieter nicht nach §§573a BGB kündigen?

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§ 573a
Erleichterte Kündigung des Vermieters(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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Mag vielleicht ein bisschen umständlich sein ...

ratlose Frau

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28.03.2008, 11:52 von JollyJumper
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wenn VM nicht mal weiß was eine WG ist und wie das funktioniert.Wo steht denn bittewie eine WG funktioniert?? Paragrafen, Höchstrichterliche Urteile.
Grundlage für den Mietvertrag ist das BGB.
Im BGB konnte ich leider nicht zu Sonderregel für Wohngemeinschaften jedweder Art finden!

bassMaus hat an eine Gemeinschaft von mehreren Mietern vermietet, kulanter oder nachlässiger Weise einige Male auf sein Risiko einer gemeinschaftlichen Änderung des Mietvertrages zugestimmt, auf die der Mieter keinen Anspruch hatte.

Der oben stehende Hinweis zur weiteren Verfahrensweise von stefan_nuernberg ist in sofern zweckmäßig!

Gruß JJ

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28.03.2008, 10:14 von Augenroll
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Also ich finde es von bassmaus schon reichlich naiv, an eine WG zu vermieten, wenn VM nicht mal weiß was eine WG ist und wie das funktioniert.

Da war wohl wieder das Hirn in Erwartung des Gewinns vernebelt.

Vielleicht wäre die Wohnung sonst auch unvermietbar gewesen. (wird aber sicher nicht gern zugegeben werden)
28.03.2008, 10:05 von stefan_nuernberg
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Also ich würde das einfach auf die kalte Tour auslaufen lassen - ich weigere mich in Zukunft, einzelne Mietmieter aus dem Vertrag zu entlassen und nehme keine neuen Mieter in den Vertrag auf; ich nehme an, dass Du die Untervermietung im Vertrag ausgeschlossen hast, dann dürfte sich das Problem von selbst erledigen, wenn den verbliebenen Mietern die Wohnung zu teuer wird und diese dann kündigen.

Wichtig: Entlasse in Zukunft ausziehende Mieter nicht mehr so einfach aus dem Vertrag, wenn diese - ihren Vertragsteil - kündigen, weise die Kündigung zurück und stelle klar, dass eine Kündigung nur einvernehmlich durch alle Parteien möglich ist. Vorteil für Dich: Je mehr Beteiligte am Vertrag, gegen desto mehr kannst Du später Ansprüche geltend machen, da diese ja gesamtschuldnerisch aus dem Vertrag haften.

Gruß

Stefan
27.03.2008, 14:23 von Augenroll
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Papier ist geduldig.
27.03.2008, 14:22 von bassMaus
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Hi Stefan,

das war lt. meinem Anwalt ganz einfach:

(Raus aus dem Vertrag ->)

Erklärung

Frau/Herr ................... wird mit Wirkung
zum ..............aus dem bestehenden Mietvertrag
vorzeitig entlassen.

Die 3 verbleibenden Mieter haften von diesem Zeitpunkt an zu dritt gesamtschuldnerisch für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag vom .....2002.

Unterschriften aller verbleibenden Mieter und des Vermieters

(Rein in den Vertrag ->)

Erklärung

Frau/Herr .............................................
zur Zeit wohnhaft in ..................................
geb. ................................................ Beruf ................................................
tritt mit Wirkung vom ........ in den bestehenden Mietvertrag vom 15.12.2002 für Objekt ..............mit allen Rechten und Pflichten ein.

Sie/Er akzeptiert den gültigen Mietvertrag sowie alle zusätzlich getroffenen sonstigen Vereinbarungen und haftet wie alle anderen Mieter gesamtschuldnerisch.

Unterschrift neuer Mieter und Vermieter

Also stehen nur die anfänglichen Mieter im MV, die "Ausgetauschten" habe ich als Anhang der Erklärungen!
Tut mir ja leid, daß ich nicht die juristischen Feinheiten gleich mit der Muttermilch eingesogen habe, so wie AT

Lieben Gruß
27.03.2008, 14:14 von Augenroll
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Bitte Augenroll einfach ignorieren!

Wenn Sie meinen, Sie können es sich leisten, braucbare Ratschläge zu ignorieren, bitteschön nur zu , mir doch egal!

Das Witzige ist: Sie lesen meine Beiträge ja doch und denken bestimmt drüber nach.

Mehr will ich auch gar nicht. Ich brauche also gar kein Feedback.
27.03.2008, 09:24 von stefan_nuernberg
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@bassMaus

Hast Du denn die "Ausgeschiedenen" aus dem Mietvertrag entlassen oder sind diese einfach ausgezogen und neue Mieter wurden dann in den Vertrag aufgenommen?

Wie ist das vertragsmäßig abgelaufen?

Gruß

Stefan

PS: Bitte den Forentroll Augenroll einfach ignorieren! Siehe entsprechenden Thread hier im Forum.
27.03.2008, 08:47 von Augenroll
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Hallo bassmaus,

offenbar haben Sie das Konzept einer Wohngemeinschaft nicht verstanden.

So wie Sie argumentieren, ist das reichlich weltfremd.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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