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21.08.2007, 19:21 von vollprofiProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Wie Verjährung d. NK-Abrechnung hemmen?
Hallo Zus.,
es geht um eine NK-Abrechnung des Zeitraumes 01.09.05-31.08.06, welche an die Mieterin am 15.08.07 per Einschreiben (ohne Rückschein) verschickt wurde.
In wenigen Tagen, am kommenden 01.09.07, würde diese NK-Abrechnung verjähren.
Kann ich nur mittels Mahnbescheid die Verjährung hemmen?
Alle 23 Antworten
23.08.2007, 20:26 von Mortinghale
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Hallo Seb,

hat er doch garnicht. Der NK-Zeitraum war 1.9.2005 - 31.8.2006.

23.08.2007, 20:20 von Seb
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Hallo Vollprofi!
Du hast wirklich die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.09.2005 bis 31.12.2005 jetzt erstellt und versandt? Die hätte bis zum 31.12.2006 zugestellt werden müssen. Die Nk-Abr. für diesen Zeitraum ist wirklich verjährt!
Geltend machen kannst Du die NK-Abr. für das Jahr 2006 bis zum Jahresende 2007.
Gruß
Seb
23.08.2007, 09:11 von Mortinghale
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Gemeint ?

Das dürfte stark davon abhängig sein, wie man "Geltendmachung" definiert.

23.08.2007, 09:04 von Augenroll
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Zitat:
in § 556,3 heißt es doch so schön "... es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."


Damit ist aber nicht die Zustellung gemeint, sondern wenn Versorgungsunternehmen ihre Rechnungen an den Vermieter zu spät stellten.
22.08.2007, 18:28 von RMHV
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Zitat:
vollprofi » 22.08.07 15:29 «

Anders formuliert:
Ab dem beweisbaren Zugang (Mieterin bestätigt schriftlich Zugang der NK-Rechnung) müsste ich ja aus dem Schneider sein und ab dann die regelmäßige VJ-Frist (3J) gelten, oder nicht?




So ist es...
... und das ganze Problem würde nicht bestehen, wenn der Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 BGB nicht ständig als Verjährung bezeichnet würde.
22.08.2007, 15:33 von Cora
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Ja, wenn die Mieterin den Zugang schriftlich bestätigt...
bevor die Verjährung eintritt, wirst du aber bestimmt Mahnung, MB und VB erwirken
22.08.2007, 15:29 von vollprofi
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Anders formuliert:
Ab dem beweisbaren Zugang (Mieterin bestätigt schriftlich Zugang der NK-Rechnung) müsste ich ja aus dem Schneider sein und ab dann die regelmäßige VJ-Frist (3J) gelten, oder nicht?
22.08.2007, 14:12 von Cora
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Und wie ist das jetzt, ich dachte du glaubst dem BGH???

Das war aber ein besonderer Fall.
Habe nämlich auch einen Mieter, der "angeblich" die NK nicht erhalten hat.

Wollte ihn eigentlich verklagen, habe aber keine Lust wegen 200 €, wie ich unsere Gerichte kenne kommt dann noch ein Vergleich zustande und jeder trägt noch die Hälfte der RA und Gerichtskosten. Würde ich dem Mieter zwar gönnen, aber...

Und mit genau dieser Reaktion rechnen wahrscheinlich die meisten Mieter und freuen sich dann ein Loch in den Bauch, wenn der VM so handelt wie ich.

Gruß
22.08.2007, 12:19 von Fixfeier
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@Augenroll

in § 556,3 heißt es doch so schön "... es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."

Wenn er aber jetzt die Abrechnung rechtzeitig zur Post bringt. Die Post die Abrechnung verschlampt und er davon erst nach Ablauf der Verfristung erfährt... Der Vermieter kann unzweifelhaft von der erfolgreichen Zustellung ausgehen. Ist ja nicht jeder so ein Zweifler wie du.

Und wie ist das jetzt, ich dachte du glaubst dem BGH???
Es ibt ähnliche Entscheidungen anderer Gerichte.

Gruß
22.08.2007, 10:04 von cavalier
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@Augenroll

Zitat:
Ich wüsste nicht, warum der VERmieter hier Sonderrechte eingeräumt bekommen sollte.

Hat das jemand behauptet?
22.08.2007, 09:49 von Augenroll
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Zitat:
Übrigens: Bringt der VM die Nk-Abrechnung rechtzeitig zur Post, kann das auch beweisen, und geht sie auf dem Weg zum Mieter verloren, liegt das nicht mehr im Verantwortungsbereich des Vermieters (BGH V ZB 62/03).



Ganz soooooo einfach ist das allerdings nicht. Das wäre ja ein ziemlicher Freibrief.

Aber es gilt dann natürlich auch:

Bringt der Mieter ein Schreiben rechtzeitig zur Post, kann das auch beweisen, und geht es auf dem Weg zum VERmieter verloren, liegt das nicht mehr im Verantwortungsbereich des Mieters.

Ich wüsste nicht, warum der VERmieter hier Sonderrechte eingeräumt bekommen sollte.
22.08.2007, 09:08 von Fixfeier
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Haallo,

@Mortinghale: Nu klär doch das Missverständnis auf.

Übrigens: Bringt der VM die Nk-Abrechnung rechtzeitig zur Post, kann das auch beweisen, und geht sie auf dem Weg zum Mieter verloren, liegt das nicht mehr im Verantwortungsbereich des Vermieters (BGH V ZB 62/03).

Gruß
21.08.2007, 23:15 von Cora
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Zitat:
Hinfällig aber nur wenn VM noch Geld zu bekommen hätte


davon gehe ich mal aus, denn sonst macht sich kein VM so einen Stress und plant auch noch einen Mahnbescheid, oder?

Bekäme der Mieter ein Guthaben ausbezahlt würde sich das wohl erübrigen
21.08.2007, 23:11 von Gipsy
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Hinfällig aber nur wenn VM noch Geld zu bekommen hätte. Andersrum, bei Guthaben für M ist zu zahlen von VM.

Gipsy
21.08.2007, 22:55 von Cora
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Könnte mir vorstellen, dass er mit Verjährung meint, dass der Mieter evtl. sagt er habe sie nicht bekommen und die NK muss ja bis spätestens 31.8. bei dem Mieter sein, sonst ist sie zwar nicht verjährt aber hinfällig.

Oder???
21.08.2007, 21:57 von Mortinghale
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Damit eine Verjährungsfrist überhaupt beginnt, muß die NK-Abrechnung erst einmal zugestellt werden.
Und das ist schließlich gerade erst passiert.

21.08.2007, 21:26 von Gipsy
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Zitat:
Also, Vollprofi,
irgendwas bringst Du da durcheinander.



Das glaube ich allerdings auch. Ich habe hier derzeit einen Fall der eine unbezahlte NK-Abrechg. 2005 betrifft. Und das ist laut meinem RA noch nicht verjährt.

Gipsy
21.08.2007, 20:54 von Mortinghale
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Also, Vollprofi,

irgendwas bringst Du da durcheinander.

21.08.2007, 20:15 von Cora
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Zitat:
NK-Abrechnungen müssen zackiger gemacht werden!




und warum verschickst du sie dann auf den letzten Drücker?
Versteh ich nicht.

21.08.2007, 20:11 von vollprofi
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Bei NK-Abrechnungen greift aber nicht die "regelmäßige" bzw. normale VJ-Frist, welche am Ende des Kalenderjahres beginnen würde. NK-Abrechnungen müssen zackiger gemacht werden!
21.08.2007, 20:07 von Gipsy
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Zitat:
Zitat:
am kommenden 01.09.07, würde diese NK-Abrechnung verjähren



Würde sie nicht.

Bis zum 31.8.2007 muß lediglich die NK-Abrechnung in den Verfügungsbereich des Mieters gelangt sein.


Die normale Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.

Gipsy
21.08.2007, 19:35 von Cora
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Hallo

da hast du auf den letzten Drücker verschickt, die Mieter können ja auch in Urlaub sein, nur mal so als Beispiel.

Der Mieter hat ja nun auch Zeit, die Abrechnung zu prüfen und wird diese nicht, sofort nach Erhalt bezahlen.

Ich würde erst mal anrufen ob die NK eingegangen ist und ob Fragen da sind (so hintenrum) und wenn du dir unschlüssig bist, schickt eine Mahnung, obwohl dies eigentlich zu früh ist.

Du hast ja nun per Einschreiben geschickt und wirst einen Beleg haben,d er dir aber nicht viel nutzt, da in dem Umschlag ja auch ein Kuchenrezept gewesen sein kann.

Einen Mahnbescheid kannst du nach dieser kurzen Zeit nicht schicken, denn die Abrechnung wird frühestens am 16.8. eingegangen sein, das sind bis heute gerade mal 6 Tage!!!

Wichtig ist für Dich: die Abrechnung ist angekommen.
Und das solltest du herausbekommen.

Kannst du keinen Kontakt herstellen, mach zur Sicherheit eine Kopie der Abrechnung, nimm einen unabhängigen Zeugen (also nicht gerade ein Familienmitglied), lass diesen bestätigen, dass in dem Umschlag tatsächlich die Abrechnung ist und verschicke diese per Einschreiben/Rückschein oder was das Sicherste überhaupt ist: gehe hin und gib sie persönlich ab.

Gruß
21.08.2007, 19:32 von Mortinghale
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Zitat:
am kommenden 01.09.07, würde diese NK-Abrechnung verjähren


Würde sie nicht.

Bis zum 31.8.2007 muß lediglich die NK-Abrechnung in den Verfügungsbereich des Mieters gelangt sein.

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