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04.12.2007, 23:22 von EsenyelmProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Wie oft muß ich mein Mieter Abmahnen?
hallo zusammmen,
vor paar Wochen hatte ich hier schon mal geschrieben ob ich meine Mieter Abmahnen muß bevor ich ihn kündige.
Ich wohne in einem 3 fam. Haus da 2 Wohnungen mir gehören die eine ist von mir bewohnt und die andere ist Vermietet.
Nach dem es im Treppenhaus so furchtbar stank,hatte ich meine Mieter aufgefordert die Wohnung anzusehen und es sah aus wie im Mülldeponie,also habe ich ihn mündlich aufgefordert es sofort zu reinigen.Nachdem paar Wochen vergangen sind ging der Geruch wieder los und dann habe ich ihn wieder aufgefordert die Wohnung anzuschauen und (es sah sogar schlimmer wie vorher aus)dabei habe ich sogar als Beweis Fotos gemacht und ihm am gleichen Abend die schriftliche Abmahnung übergeben.Jediglich schrieb ich das die Wohnung in nächsten Tagen vom Müll befreit werden muß sonst gibt es die Kündigung.

Jetzt zu meiner Frage!!!
1...Muß ich nach dem Abmahnung bestimmte Zeit warten um ihn zu Kündigen?
2...Oder muß ich ihn vorher nochmal Abmahnen? wenn ja wie oft hat eine Mieter Recht auf die Abmahnung?
3...Ob ich sonst andere Rechte habe bei diesem Ausnahme Zustand?

Danke!!!!!!!!!!!!!
Alle 3 Antworten
07.12.2007, 09:48 von Rita
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@cavalier Die von dir genannten Umstände sind kein Kündigungsgrund.
sehe ich anders - es muss ja nicht gleich außerordentlich, fristlos sein:
http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html
Zitat:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
...

D.h. hier: den vertragsgemäßen Gebrauch überschritten (Wohnung so vollgestellt, dass Lüften/Heizen nicht mehr möglich ist, Hausmüll nicht ordnungsgemäß entsorgt, Belästigung der Mietbewohner durch Gestank, Gefahrdung der Mietsache durch in der Wohnung verrottenden Müll ...)
siehe z.B.
Zitat:

Was darf ich tun?
Wer eine Wohnung zum Wohnen gemietet hat, muss die Grenzen des zulässigen, vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung beachten.
Eine Wohnung zu bewohnen bedeutet, dass ein Mensch in ihr lebt, schläft, duscht, isst, sich aufhält und seine Sachen aufbewahrt. Wie viele und welche Sachen die Mieterin in ihrer Wohnung hat, ist grundsätzlich ihre eigene Entscheidung. Der Vermieter muss nicht dulden, wenn in einer Wohnung ausschließlich Sachen gelagert werden. Dies ist keine Wohnnutzung mehr.
Der vertragsgemäße Gebrauch wird überschritten, wenn ein Schaden an der Wohnung droht. Es mag seltene Fälle geben, wo die Statik der Wohnung beeinträchtigt wird. Häufiger sind jedoch Fälle, in denen die Wohnung so voll gestellt ist, dass kein Lüften mehr möglich ist und auch die Heizkörper mangels Luftzirkulation nicht mehr zur Erwärmung des Raumes beitragen können. Hier droht Schimmelbildung. Auch wenn eine Brandgefahr besteht, liegt die Mieterin mit der Nutzung jenseits des vertragsgemäßen Gebrauchs.
Der vertragsgemäße Gebrauch ist sicher überschritten, wenn Nachbarn massiv gestört werden, beispielsweise durch unangenehme Gerüche oder durch Ungeziefer, das von Müll angelockt wird.
Wenn der vertragsgemäße Gebrauch überschritten wird, kann der Vermieter vom Mieter Unterlassung verlangen und sie auch gerichtlich durchsetzen. In schlimmeren Fällen und nach einer erfolglosen Abmahnung droht die Kündigung.
...
Wie darf es aussehen?
... Die Mieter sind auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zur regelmäßigen Reinigung der Wohnung verpflichtet. Durch die Reinigung soll verhindert werden, dass sanitäre Einrichtungen, Fenster und Fußböden durch Staub oder Schmutz beschädigt werden. Die Reinigungspflicht wird erfüllt, wenn der sich allmählich ansammelnde Schmutz entfernt wird. ...

Wann droht die Kündigung?
...Der Vermieter hat bei Vertragsverstößen verschiedene Möglichkeiten zur Kündigung des Mietverhältnisses. Er kann fristlos oder fristgemäß, aber immer schriftlich und immer unter Angabe der Kündigungsgründe kündigen.
Will der Vermieter kündigen, weil die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird, nicht in einem vertragsgemäßen Zustand gehalten wird oder weil es zu Belästigungen der Nachbarn kommt, ist in der Regel eine vorherige Abmahnung notwendig. Nur in seltenen, besonders dramatischen Fällen ist eine vorherige Abmahnung entbehrlich. Durch eine Abmahnung soll die Mieterin die Gelegenheit erhalten, ihr Verhalten zu verändern.
Eine Kündigung ist zulässig, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann, weil beispielsweise die Nachbarn durch Geruch sehr stark gestört werden und eine Veränderung im Verhalten des Mieters nicht zu erwarten ist.
Eine Kündigung ist ebenfalls zulässig, wenn die Wohnung zur Lagerung von Gerümpel, Müll und anderen nicht brauchbaren Gegenständen genutzt wird, die Sperrmüll darstellen, und Schäden an der Bausubstanz zu befürchten sind. Auch soll der Ruf des Vermieters schützenswert sein, wenn unhaltbare Zustände in einer Wohnung bestehen und dies nach außen erkennbar ist.
Eine Kündigung ist nicht zulässig, wenn es in einer Wohnung sehr eng ist, weil sie sehr voll gestellt ist. Denn dieser Zustand berührt allein die Interessen der Mieterin, nicht jedoch des Vermieters.



http://www.hamburgermieterverein.de/data/zeitung/artikel.php?useSpr=&IDD=1082476752

Da gibt's ein Muster, das sogar einigermassen passt
http://meine-kuendigung.de/wohnen.html#Vermieter%20k%FCndigt%20-
Vermieter kündigt - fristgerecht/Verwahrlosung der Wohnung

Bei einer Kündigung wegen Pflichtverletzung ist eine Abmahnung Pflicht.
Abmahnung heisst: dem Mieter Gelegenheit zu geben sich zu ändern.
Da die Richter gegenüber Mietern i.d.R. besonders nachsichtig sind, würde ich mind. 3 * abmahnen, bevor ich die Kündigung ausspreche.

Hallo @Esenyelm

wie schon Chavalier dir mitgeteilt hat, ist eine fristlose Kündigung sehr sehr schwer gegeben.

Für eine fristlose Kündigung muß du mehrmals abgemahnt haben.
Die Abhilfezeit muß ausreichend bemessen sein.
Eine sehr saubere Dokumentation mit allen Vergehen und besser noch - mit Zeugen - Taggenau, Zeitgenau, Abgemahnt dann, Abhilfe bis dann usw. usw.

Erst nach fruchtlosen mehrmaligen Versuchen
kann eine fristlose Kündigung in Frage kommen:
Zitat:
§ 543 BGB
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Eine sehr sorgfältige Dokumentierung zur Abhilfe, mehrerer Abmahnungen ist anzuraten. ( Achten Sie auf die fettgedruckten Teile. )
Üben Sie sich in Geduld, aber bleiben Sie zäh dran.


05.12.2007, 11:50 von cavalier
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Hallo

Zitat:
Muß ich nach dem Abmahnung bestimmte Zeit warten um ihn zu Kündigen?

Die von dir genannten Umstände sind kein Kündigungsgrund.

Ich würde das Ordnungsmat einschalten. Vielleicht ist dein Mieter krank und braucht Hilfe.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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