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09.06.2007, 11:52 von carsoneProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Wie kann ich den akt. Vermögenswert feststellen?
Hallo Zusammen,

weiss jemand ob es irgendeinen Schlüssel gibt, anhand dessen man den aktuellen Wert einer Immobilie berechnen kann?

Also z.B. Miethöhe anhand des Mietspiegels x irgendeinem Faktor???

Ich will nun wirklich nicht wegen einer Bestandsaufnahme, die ich vornehmen muss, in alle Objekte einen Gutachter schicken, da hier der Kosten/ Nutzen Faktor gleich "0" ist.

Aber trotzdem sollte die Berechnung schon "so seriös" sein, dass sie zum einen nachvollziehbar ist, und zum anderen auch als Grundlage für weitere Berechnungen verwandt werden kann, ohne das diese verworfen wird.

Danke Euch allen schonmal
Alle 36 Antworten
21.06.2007, 16:06 von Augenroll
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hallo taxpert,

Da haben wir wohl aneinander vorbeigeschrieben. Ich meinte die ganze Zeit Verkäufe/Neuvermietungen und Sie eben Taxierungen.

Zitat:
...noch ist der Vermieter/Verkäufer verpflichtet auf ein unter seinen Vorstellungen liegendes Angebot ... einzugehen.

Dessen bin ich mir voll bewußt. Ich weiß sehr wohl, dass viele auf bessere Zeiten warten. Aussagen wie "Hoffen und Harren macht manchem zum ...." oder die demografische/biologische Entwicklung wird langfristig überzeugen.
21.06.2007, 12:39 von taxpert
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@ augenroll

Hier liegt ein Denkfehler deinerseits vor!

Alle drei Methoden sind grade dann anwendbar, wenn eben kein aktueller Marktwert vorliegt. D.h. der Wert wird außerhalb eines Verkaufs (z.B. Entnahme aus dem BV, Aufteilung GuB/gebäude, Prüfung angemessenheit Mieteo.ä.) benötigt!

Der von dir geschilderte Sachverhalt unterliegt dem Marktgeschehnissen. Weder ist ein Mieter/Käufer verpflichtet meine Wertvorstellungen zu akzeptieren, noch ist der Vermieter/Verkäufer verpflichtet auf ein unter seinen Vorstellungen liegendes Angebot (und bitte beachte meine Wortwahl bevor du antwortest!) einzugehen.

taxpert
18.06.2007, 16:56 von Augenroll
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@taxpert,

das ist ja alles sehr schön erklärt, aber was macht man, wenn der Immobilienkäufer oder der Mietinteressent die taxpertierten Preise nicht zahlen möchte: kann ich ihn dann als Vermieter/verkäufer auf Zahlung der (aus meiner Sicht berechtigten) Preise verklagen???
16.06.2007, 14:14 von taxpert
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1. Verkehrswert nach der WertV ist die einzige offizielle Wertermittlung wenn eben kein Marktwert durch Verkauf/Kauf vorliegt! Persönliche Umstände (Notverkauf, Zwangsversteigerung, ideeler Wert) spielen hier eben keine Rolle!

2. Der Bodenrichtwert wird alle zwei bis drei Jahre aus den tatsächlich erfolgten Verkäufen vom Gutachterausschuß ermittelt. Er spiegelt damir sehr wohl den Marktwert der Grundstückspreise wieder!

3. Mietspiegel wird im Rahmen eines Microzensus ermittelt und spiegelt damit natürlich auch die tatsächlich gezahlte Miete wieder!

Es sit bei 2. und 3. doch nur logisch, dass diese einen Mittelwert darstellen und somit immer sowohl höhere als auch niedrigere Mieten/Preise gezahlt werden, da bei jedem einzelnen Rechtsgeschäft auch persönliche Umstande und Befindlichkeiten eine Rolle spielen!
15.06.2007, 08:48 von Augenroll
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Danke @ taxpert, dass Sie meine Aussage freundlicherweise mit einer Quelle untermauert haben.

Da das Urteil von 1967 ist, kann ich wohl künftig von der Bekanntheit des Prinzips "Angebot und Nachfrage" als überragend ausschlaggebendes Kriterium bei der Preisbildung ausgehen. Die Instrumente Verkehrswertgutachten, Bodenrichtwert und Mietspiegel erfahren dadurch in meinen Augen eine weitere deutliche Abwertung.
14.06.2007, 18:41 von taxpert
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Tja Augenroll!

BGH, Urteil vom 35.10.1967 - VIII ZR 215/66-NJW 1968, S. 150: "Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen. Er richtet sich gerade bei grundstücken ... nach Angebot und nachfrage und wird jeweils zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelt. Marktpreis und objektiver Verkehrswert spielen keine entscheidende Rolle, vielmehr sind oft spekulative Elemente (Kaufkraft, Geldwert, usw.) von erheblicher Bedeutung, häufig auch die persönlichen Wünsche und Vorstellungen des Kaufinteressenten. Der Verkäufer versucht, den höchstmöglichen Preis zu erzielen, mag dieser auch "unvernünftig" sein. Der Käufer ist bestrebt, möglichst wenig zu zahlen, mag dabei das Grundstück auch "verschenkt" sein."
14.06.2007, 11:05 von dunkelROOT
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Falls es sich um eine kaufmännische Bewertung handelt muss § 253 Abs 1-5 HGB unbedingt beachtet werden (Niederwertprinzip).

dROOT
14.06.2007, 10:56 von Augenroll
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@prinzregent,
Zitat:
und einen Käufer gibts nicht.

Eben, ein Gutachten taugt doch nur etwas um bei einer ZV den Verkehrswert festzulegen. Wo der Versteigerungserlös dann landet weiß auch niemand, ich habe auch schon (AG Köpenick!!! Feb. 2006 ) einen höheren Erlös als den Verkehrswert leibhaftig erlebt. das Objekt war aber auch zu schön!

Ansonsten kann ein Gutachten lediglich als Argumentationshilfe gegenüber dem Interessenten dienen. Aber einen verbindlichen Rechtsanspruch, den genannten Wert auch zu erhalten, hat man eben nicht.
14.06.2007, 10:46 von dontpanic
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Hallo,

Zitat:
Nö - Vergleichswertverfahren ist hier realistischer. Meine Meinung.
Vorzugsweise wird das Vergleichswertverfahren herangezogen, allerdings gibt es öfters keine hinreichende Anzahl von vergleichbaren Objekten (diese Vergleichsobjekte kommen übrigens vom Gutachterausschuss). Dann wird das Ertragswertverfahren, zumindest als korrigierender Faktor, herangezogen. Es sollte immer eine Plausibilitätsprüfung vorgenommen werden, indem E-Wert und V-Wert verglichen werden.

Gruß,
dp

14.06.2007, 01:35 von prinzregent
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Zitat:
Da fragt man sich doch, was Gutachten eigentlich Wert sind


Ich habe zu einer Immoblie in Berlin zwei Gutachten vorliegen,

der Sachverständige aus dem Osten sagt: 187.000 Euro
der Sachverständige aus dem Westen sagt: 50.000 E
meine Vorstellung: ................... ............ 130.000 E

und einen Käufer gibts nicht.
14.06.2007, 00:57 von Fixfeier
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Hallo,

Zitat:
werden ETW´s nicht nahezu ausschließlich nach Ertragswertverfahren bewertet?


Nö - Vergleichswertverfahren ist hier realistischer. Meine Meinung.

Allerdings tendiert die Fachliteratur tatsächlich insgesamt bei allen Bewertungen sehr stark weg vom gewichteten Mischwert aus Sach- und Ertragswert, hin zum reinen Ertragswert. Geht dann, wenn die Ergebnisse an die Realität herankommen. Führt zu geringeren und meist reelleren Werten außer bei kleinen wohnwirtschafltich genutzten Einheiten (habe dazu weiter oben schon mal hingewiesen).

Da könnte man dann ja noch einmal tausend Argumente austauschen. Ich denke man sollte das hier beenden bevor wir in eine waschechte Gutachterdiskussion hineingeraten.

Gruß
14.06.2007, 00:21 von FM_24
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Hallo Leute,

hier mag ich mich auch mal wieder im Thread beteiligen.

Fixefier und Taxpert haben beide Recht.

Mit Gutachten verhält es sich genuso wie mit der Rechtssprechung.

5 Anwälte, der selbe Fall und 7 Plädoyers kommen dabei rum.

Eben diese Einschätzungen der Restnutzungsdauer, die Vergleiche mit anderen Grunstücken bzgl. Größen Zuschnitt und Lage sind erhebliche Größen die unterschiedlich bewertet werden können.

Letztendlich Unterschreibt jeder SV unter dem Gutachetn mit den Worten.....

...nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und loyal bewertet....

mit Unterschrift und (rundem) Stempel.

Gefälligkeitsgutachten gibt es nicht!!!

Und Außerdem.......werden ETW´s nicht nahezu ausschließlich nach Ertragswertverfahren bewertet?

Ich empfehle noch eventuell im "Plötz Immobilienführer" - den gibt es m.E. für Deutschland nachzusehen. In diesem Buch stehen auch einige Berechnungsgrundlagen zum nachlesen. So kann man auch die Lagebewertungen - teilweise gut nachvollziehbar - entnehmen.

Gruß

Jürgen
13.06.2007, 23:26 von Fixfeier
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@taxpert,

wir sagen mal wieder das selbe und drücken uns dabei unterschiedlich aus . Deine 20 % Prüfungshürde sind meine +/- 5-10%

Aber du hast natürlich recht. Sachverständig ist halt nicht gleich Sachverständig. Allerdings verhält es sich damit eben nicht anders wie in anderen Berufszweigen auch.

Schon die ursprüngliche Frage zeigt, es wird üblicherweise unterstellt man könne den Wert einer Immobilie durch mathematische Methoden genau erfassen. Das aber ist eben nicht möglich. Und in meinen Augen sitzt dann eben dort schon die Anforderung an die Erfahrung des Gutachters.

Andererseits, ich habe in meinem Bereich bereits mehrfach bei Aussagen unterschiedlicher Gutachter nachgewiesen, dass sich die Abweichungen, zumindest bei Standartimmobilien, durch gewissenhafte Vorgehensweise sehr stark reduzieren lässt. Die so ermittelten Preise konnten anschließend auch am Markt realisiert werden. Selbst dort war jedoch ein Ausreißer keinesfalls auszuschließen.

Gruß
13.06.2007, 21:26 von dontpanic
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Zitat:
Da fragt man sich doch, was Gutachten eigentlich Wert sind
Eigentlich nix, aber man braucht für einige Zwecke nun mal einen Betrag..!

Kurzer Tipp: Einfach mal auf hanmark.de nach ähnlichen Objekten in der Region suchen und Aktenzeichen merken. Dann beim Amtsgericht mit dem Aktenzeichen die Tel. der betreibenden Gläubigerin erfragen. Dort anrufen und das Verkehrswertgutachten anfordern. Kostet nix ausser 2 Anrufe.

Dort sind meist alle 3 Verfahren durchgerechnet mit Erklärung und Liegenschaftszins und Begründung usw. Besser als jede Fachliheratur.

Gruß,
dp
13.06.2007, 20:36 von taxpert
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@ johanni

Wie schon oben gesagt: "Wer zahlt schafft an!" Jeder Wert, der nicht durch Kauf/verkauf ermittelt wird ist immer nur eine Schätzung, die einen gewissen Unschärfenbereich hat, den jedes Gutachten in jede Richtung ausnutzne kann!

taxpert
13.06.2007, 20:02 von johanni
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Hallo,

.
Zitat:
Bereits der BGH hat ja auch festgestellt, das der Preis einer Sache nicht unbedingt ihr Wert sein muß!


Da fragt man sich doch, was Gutachten eigentlich Wert sind

Johanni
13.06.2007, 19:28 von taxpert
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@ fixfeier
Sollte nicht kantig rüberkommen!

Die WertV ist die einzige offizielle Wertermittlung, die auch von Gerichten anerkannt wird. Ich halte deine Angabe von 5-10% Abweichung für viel zu kurz gesprungen! Beruflich habe ich jedes Jahr mit mehreren Gutachten zu tun und erstelle auch selber (grobe) Wertermittlungen im Rahmen meiner Prüfungen. Die Abweichungen zwischen Gutachten von amtlich zugelassenen Gutachtern und den nach (einvernehmlich!) angesetzten Werten lag bei 50%! Komme ich zu einem um 20% differierenden Wert bei meinen Ermittlungen, so prüfe ich nicht weiter, da dies immer im Bereich der Unschärfe der Gutachten liegt. Bereits der BGH hat ja auch festgestellt, das der Preis einer Sache nicht unbedingt ihr Wert sein muß!

taxpert
12.06.2007, 18:14 von prinzregent
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einige
Zitat:
in Berlin
befinden

in Berlin ist stark nach West und Ost zu unterscheiden.

Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Prenzlauer Berg SEHR gefragt, andere Bezirke speziell im Osten verlieren an Wert.

Bodenrichtpreise in Berlin sind ca. 50 % gefallen in den letzten 10 Jahren. Preise fallen weiter. Es werden immer schneller immer mehr Immobilien auf den Markt geworfen.

Stichworte: Schrumpfende Bevölkerung, Überalterung, Korruption durch ( zensiert aber bekannt )im Ostteil kauft weder ein vernünftiger Wessi noch ein Ausländer (Ausnahmen gibts immer)

Am einfachsten du hälst dich an CMAX_65 . Setzte keine theoretische Miete aus dem Mietspiegel ein, die Mieten im Osten fallen, im Westen stagnieren oder steigen die Mieten.
12.06.2007, 17:29 von Fixfeier
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@taxpert

Nanu, warum so kantig? Bin ich dir zu nahe getreten?

Zitat:
Du kannst Carsone aber gerne eine genauere Berechnungsform benennen!


Wie käme ich dazu? Ich habe bislang mit meinen Beiträgen in diesem Thread darauf aufmerksam gemacht, dass ein Laie eine solche Bewertung, wenn überhaupt, nur grob und ungefähr bewerkstelligen kann und sich dabei, je nach Vorgehen, mehr oder weniger hohe Abweichungen ergeben können.

Dass sogar unter den Sachverständigen Abweichungen auftreten ist noch mal ein weiteres Themenfeld und wird von mir keinesfalls bestritten. Wobei ich aber der Meinung bin, dass zwei gute SV die mit den gleichen Maßstäben beurteilen Abweichungen von bis zu +/- 5 bis 10 % haben können, was ja eigentlich auch schon viel zu viel ist. Die Gefälligkeitsgutachten sind dann nochmal ein anderes Thema.

Um zur ursprünglichen Frage zurück zu kehren. Hier gilt nun mal nach wie vor: Wenn ich es genauer haben will oder muss, sollte ich auf SV zurückgreifen weil es eben keine präzisen Methoden zur Berechnung gibt, bei denen die Erfahrung keine Rolle spielt oder durch mathematische Methoden völlig ausgeschlossen werden könnte.

Gruß
12.06.2007, 13:03 von taxpert
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@Fixfeier

Wie jedes Gutachten gibt es natürlich auch hier eine Menge STellschrauben, die Einfluß auf den festgestellten Wert haben! Zeig mir ein Gutachten, dass nicht die Belange des Auftraggebers berücksichtigt ("Wer zahlt schafft an!"). Deswegen kann ich jedes Gutachten durch ein Gegengutachten entkräften! Dabei sind beide Gutachten nach der verbindlichen WertV gefertigt worden!

Du kannst Carsone aber gerne eine genauere Berechnungsform benennen!

taxpert
10.06.2007, 17:03 von Fixfeier
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@taxpert,

schöne Beschreibung.

Nur solltest du dazu schreiben, dass die erfahrungsbedingten Schwachstellen (z.B. bei Kapitalisierung und Restnutzung) leicht zu Abweichungen von 20 bis 40 % zum tatsächlichen Verkehrswert führen können.

Gruß
10.06.2007, 13:21 von taxpert
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Hallo carsone!

Ohne den anderen widersprechen zu wollen oder zurechtzu weisen, hier ein kleiner Abriss über die Ermittlung des Verkehrswertes nach Wertermittlungsverordnung (WertV).

Die WertV kennt, wie bereits gesagt den Vergleichswert, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Der Vergleichswert ist schwierig zu ermitteln, vor allem für dich als "Laien", da du kaum zugriff auf zeitnahe notarielle Verträge hast um die tatsächliche Vergleichbarkeit der Grundstücke abschätzen zu können.

Normalerweise werden in einem (seriösen) Gutachten sowohl Sachwert- als auch Ertragswertverfahren ermittelt, um so eine Plausibilitätsprüfung der ermittelten Werte durchfühen zu können. I, Anschluß wird ein Schwerpunktmäßig gemittelter Zwischenwert angesetzt.

Im Sachwertverfahren wird zunächst der Bodenwert ermittelt. Das sind die qm Grundstück mal Bodenrichtwert des Gutachterausschusses (kann man gegebenengfalls bei zuständigen Finanzamt/Bewertungsstelle erfragen). Dieser Wert kann um z.B. Grundstücksbelastungen oder schlechter Schnitt, gemindert werden.

Danach wird der Gebäudewert ermittelt. Dies geschieht durch Ansatz des Bruttorauminhalt (BRI), also umbauter Raum oder der Bruttogrundfläche. Diese werden multipliziert mit den Normalherstellungskosten (NHK) des Bewertungsjahres (z.B. 2006: 706,57 €/qm basierend auf Basisjahr 2000 und Baupreisindex 103,3). Der so ermittelte Wert muß noch um besondere Bauteile wie z.B. Garagen erhöht werden. Der so ermittelte Wert ist um die Baunebenkosten (BNK) zu erhöhen. Diese werden prozentual festgelegt zwischen 8,5 und 18%. Dabei gilt: je höher der bisher ermittelte Wert, desto niedriger die BNK. Damit hast du dann dGebäudeherstellungswert. Auf diesen Wert ist die Alterswertminderung anzuwenden, die sich aus dem tasächlichem Baujahr und dem Bewertungsstichtag ergibt. Auch die Lebensdauer müsste je nach Bauart des Gebäudes angepasst werden (Zwischen 30 und 100 Jahren).

Nach Addition von von Boden- und Gebäudewert erhält man den vorläufigen Sachwert. Hier kommt jetzt die Erfahrung des Gutachters ins Spiel, den auf diesen Wert wird der Marktanpassungsfaktor angewendet. Gibt der Markt den Wert her, oder sogar mehr oder weniger?

Danach werden noch sonstige wertbeeinflußende Umstände berücksichtigt, z.B. Instandhaltungsrückstand.

Fertig ist der Sachwert

Das Ertragswertverfahren basiert auf der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete. Normalerweise wird die z.Z. tatsächliche Miete angesetzt, da niemand in die Zukunft schauen kann. Ausnahmen wären eine z.Z. eindeutig überhöhte oder zu niedriege Miete. Der Rohertrag ist also die monatlichen Mieten (kalt) mal 12 Monate. Hiervon werden die Bewirtschaftungskosten pauschal abgezogen. Der Prozentsatz schwankt je nach Gebäudeart, Baujahr (vor 1924, 1924-1945, nach 1945) und Lage (Einwohnerzal der Belegenheitsgemeinde/Stadt) zwichen 15 und 30%. Ebenfalls abgezogen werden muß der Reinertragsanteil des Bodens. Hierzu wird der Bodenwert (siehe Sachwert!) mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Der Liegnschaftszins wäre zwar auch je nach Gebäudeart zu unterscheiden, aber auf grund des derzeit niedrigen Zinsniveaus kann man von 4% ausgehen. Dann hat man den jährlichen Reinertrag.

Auf den Reinertrag wird der Vervielfältiger gemäß Anlage zur WertV angesetzt. Er ergibt sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Damit hat man den Ertragswert der baulichen Anlagen.

Zu diesem Wert kommt noch der Bodenwert und die sonstigen werbeeinflußenden Umstände (siehe Sachwert) und man hat den Ertragswert.

Die beiden ermittelten Werte werden nie gleich sein sondern immer mehr oder weniger differieren. Der Verkehrswert basiert auf dem gewichteten Mittel der Werte. Bei eher privat genutzten Objekten (EFH/ZFH) wird man die Gewichtung in Richtung Sachwert verschieben, da hier die Rendite nicht im Vordergrund steht. Andere Objekte (MFH oder gewerbliche Objekte) werden immer schwerpunktmäßig nach dem Ertragswert bewertet.

Bei weiteren Fragen stehe ich gerne zur Verfügung!

taxpert
10.06.2007, 13:14 von Fixfeier
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@Cmax,

du hast dich schon präzise ausgedrückt. Es ist nur die Frage ob ich mit dem vereinfachten Verfahren einen Näherungswert erreichen oder den exakten Ertragswert errechnen will.

Wenn schon Ertragswert, dann sollte das richtig berechnet werden.

Ich zitiere aus der von dir genannten Quelle:

Da die Nutzbarkeit von Gebäuden endlich ist, gilt es zu ermitteln, wie lang e das Gebäude wirtschaftlich (nicht technisch) nutzbar ist. Hier bieten die NHK 2000 und die Fachliteratur nützliche Hinweise, wobei anzumerken ist, d ass z.B. die oft zitierten 60-80 Jahre Gesamtnutzungsdauer für Bürogebäude aus heutiger Sicht recht lang sind. Gesamtnutzungsdauer minus Alter ergibt die Restnutzungsdauer, die ggf. aufgrund von Sanierungen verlängert werden kann (auch hierzu hält die Fachliteratur Hinweise bereit). Finanzmathematis ch wird der Reinertrag als konstante Zahlung über einen begrenzten Zeitraum angesehen und kann daher kapitalisiert werden. Der so genannte Wertfaktor oder auch Vervielfältiger wird aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenscha ftszins (LZ) abgeleitet, wobei der LZ das Risiko darstellt, dem die zukünft igen Zahlungsflüsse unterliegen. Die Ableitung der Wertfaktors erfolgt fina nzmathematisch oder anhand der in der WertR enthaltenen Tabelle. Die Multip likation des Reinertrags mit dem Wertfaktor ergibt den Ertragswert der baul ichen Anlagen, welcher ggf. um wertbeeinflussende Umstände wie z.B. Instand haltungsstau zu korrigieren ist. Der Wert der baulichen Anlagen plus der We rt des Grund und Boden ergibt den Ertragswert des bebauten Grundstücks. Im deutschen Raum gelegentlich anzutreffen ist auch das vereinfachte Ertrag swertverfahren, welches den Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außer ach t lässt, also letztlich nur die baulichen Anlagen betrachtet, ähnlich den a ngelsächsischen Verfahren. Für eine erste Annäherung an den Wert eines Grun dstücks ist es auch üblich, den Rohertrag mit einem Multiplikator zu vervie lfältigen. Das Ergebnis ist allerdings außerordentlich ungenau, wenn nicht durch langjährige Erfahrung des Schätzenden geübt, und wird deshalb auch ab fällig als "Maklerverfahren" bezeichnet.

Wie du siehst, meint auch Wikipedia, dass für den Näherungswert die einfache Multiplikation mit dem Jahresrohertrag ausreicht.

Demgegenüber muss ich für die Berechnung des Ertragswertes schon Betrachtungen zum Liegenschaftszins, zu der richtigen Höhe der richtigen Bewirtschaftskosten und vor allem zur Restnutzungsdauer des Gebäudes anstellen. Die wird nicht nur beeinflusst von Gesamtnutzungsdauer und verstrichener Nutzungszeit sondern auch vom Instandhaltungs-/Erhaltungsgrad. Es gibt noch etliche weitere Faktoren.

Die zur Ermittlung des Vervielfältigers zu Grunde gelegten Liegenschaftszinssätze liegen bei wohnwirtschaftlich genutzten Gebäuden übrigens üblicherweise zwischen 3 und 6 %.
Aber wie gesagt, hier muss auch die Restnutzungsdauer des Bauwerks einfließen.

Gruß
10.06.2007, 11:02 von carsone
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Danke Euch für die Antworten.

Ok, also werde ich für "normale" Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern 6-7% ansetzen.

Fraglich ist jetzt nur noch der Umstand, dass sich einige in Niedersachsen (mit 7% wär ich gut dabei, ist ja nen intakter Markt) und einige in Berlin befinden. Und wie Ihr alle sicher wisst, die Mieten in Berlin sind recht gering, und der Wohnungsmarkt ist nicht wirklich intakt.

Berlin daher 9-10%?
10.06.2007, 10:18 von Sandsturm
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Hallo Carsone,

bei MFH würde ich schon die 10% ansetzen. Bei 1-3 Familienhäusern sieht die Sache natürlich anders aus, da wird die Rendite nicht so hoch sein.

Im Ruhrgebiet (normale bis gute Lage) kann man auch mit der Schnellversion, 12-13fache der Jahresnettomieteinnahmen, eine Orientierung bekommen. Für schlechtere Lagen sinkt der Faktor bis auf 9.

Liebe Grüßle
09.06.2007, 19:47 von CMAX_65
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Hallo carsone,

Zitat:
...oder doch Milchmädchenrechnung?!


na ja ich weiss nicht so recht 10% Verzinsung bei einer Immobilie ansetzten halte ich für ziemlich gewagt/überhöht.

Normale Langfristanlagen liegen vielleicht bei ca. 4-4,5 % vielleicht auch etwas mehr, derzeit. Und dann bei Immos das doppelte ?????

Kann ich mir nicht vorstellen ???

MFG
09.06.2007, 18:20 von carsone
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...macht eigentlich Sinn. Wenn ich dann den wahren Rohertrag habe setze ich einfach eine Verzinsung in Bezug und erhalte so eine ungefähre Wertaussage des Objektes.

Beispiel also: Wenn ich 100.000,- Euronen in cash hätte, und wollte mir dafür eine Immobilie kaufen, welche wiederum (sonst müsste ich mir sie ja nicht kaufen) eine Rendite von 10%/ Jahr erwirtschaften soll, so müsste der Rohertrag bei 10.000,- liegen.

Mache ich das Spiel jetzt einfach andersrum:

Miete kommt im Monat rein iHv 420,- Euro (inkl. BK+NK), also im Jahr beträgt die Miete 5.040,-. Dann beträgt ergo der Wert der Immobilie 50.400,- Euro.

Sind 10% zu hoch gegriffen??? Was denkt Ihr???

P.S.: Als Wert setze ich natürlich dann nicht die Miete an die ich tatsächlich erhalte, sondern die, die die Wohnung nach dem Mietspiegel auch tatsächlich wert ist.

...oder doch Milchmädchenrechnung?!
09.06.2007, 18:06 von CMAX_65
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Hallo,

Zitat:
Wenn du also wirklich nur mal so eben eine ungefähre Zahl haben möchtest empfehle ich dir das von Cmax angeratene Vorgehen. Makler nach einem am speziellen Markt gebräuchlichen Faktor, z.B. 10, 11, 12, 13 ... fragen und mit dem die Bruttojahresmiete multiplizieren (Bewirtschaftungskosten werden dabei übrigens üblicherweise nicht abgezogen


möglicherweise habe ich mich nicht präzise ausgedrückt:

es gibt vom VM umlegbare Bewirtschaftungskosten (= vereinbarte Betriebskosten)

und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (= Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen)

Zitat:
Die pro Jahr erzielbare Summe aller Erträge (neben den Mieten können auch andere Erträge Einfluss haben) ergibt den Jahresrohertrag. Hiervon abzuziehen ist der nicht umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten: Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis (uneinbringliche Mietrückstände und leerstehende Räume, die zur Vermietung bestimmt sind). Es ergibt sich der Reinertrag vor Abzug der Bodenwertverzinsung, also der faktisch dem Eigentümer aus dem Objekt zur Verfügung stehende Kapitalfluss.


http://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren

Letztere müssen vom Jahresrohertrag abgezogen werden.

Soweit mir bekannt ! Lasse mich, falls ich falsch liege, aber gerne korrigieren.

MFG
Hallo Fixfeier,

glaube ich Dir gerne, Ausnahme bestätigen ja die Regel.

Vielleicht hat Carsone ja bei ihrer Bank mit deinem Hinweis Glück. Wünsche ich gerne



Nur was heute alles bei den nicht so guten Kreditinstituten so alles läuft, na ja, lassen wirs lieber gut sein.

Johanni
09.06.2007, 15:38 von Fixfeier
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Hallo Johanni,

danke.

Ich dachte mir schon, dass mein Hinweis auf den Beleihungswert Einspruch hervorrufen wird. Aber ich weiß, es handhaben auch heute noch nicht alle Banken gleich.

Zum einen werden hier und da "kleinere" Objekte und risikoarme Engagements zu Gunsten einer schnelleren Bearbeitung mit, na sagen wir mal Beleihungswert-Light-Versionen beurteilt. Manchmal werden je nach Risiko auch geringere Anforderungen an die Kompetenz gestellt. Aus diesem Grund ist es auch nachvollziehbar, wenn die Bankenverbände ihren Mitgliedern empfehlen, die Werte nicht zu veröffentlichen.

Deswegen findest du in meinem Beitrag an entsprechender Stelle kleine Einschränkungen, wie etwa
Zitat:
könntest du mal die Bank fragen ob...
oder
Zitat:
Vorausgesetzt die Bank hat dafür einen Fachmann eingesetzt
.

Häufig weden aber sehr gute Sachverständige eingesetzt und ich kenne den einen oder anderen Fall, wo Kreditnehmer den Beleihungswert erfuhr, bis hin zur Aushändigung des Gutachtens.

Gruß
09.06.2007, 14:55 von johanni
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Hallo Fixfeier,

Zitat:
Aber er könnte zumindest eine kompetent ermittelte Orientierung sein. Vorausgesetzt die Bank hat dafür einen Fachmann eingesetzt.


Deine Beiträge zeigen mir ein sehr gutes Fachwissen und ich finde es einfach prima, dass Du in diesem " Forum" mitmachst

Nur deine Einschätzung, dass von der Bank ihre eigenen Wertgutachten herausgegeben werden und diese fachlich einwandfrei sind, bezweifle ich doch sehr stark.

Ich kenne es so, dass eine Kreditprüfung vorgenommen, die ausserdem dem Bankenrecht gerecht werden muss, dann wird mal schnell dem kreditnehmer eine Summe X für ein vermeindliches Gutachten in Rechnung gestellt wird. Auf diese Herausgabe hat der Kreditnehmer kein Anrecht.

LG Johanni
09.06.2007, 14:44 von Fixfeier
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Hallo,

deine Frage ist leider nicht präzise.

Es gibt z.B. Verkehrswert, Beleihungswert, Versicherungswert, Einheitswert ...

Ich gehe mal davon aus, dass du den Verkehrswert haben möchtest.

Zitat:
Der Verkehrswert wird gemäß § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.



Die WertV ist nicht nur auf Grundstücke anzuwenden.
Zitat:
§ 2 WertV Anwendungsbereich:
Gegenstand der Wertermittlung kann das Grundstück, ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie des Zubehörs, sein. Die Wertermittlung kann sich auch auf einzelne der in Satz 1 bezeichneten Gegenstände beziehen.


Der Verkehrswert wird abgeleitet aus dem Bodenwert, dem Sachwert und dem Ertragswert. Dabei bildet der Ertragswert heute zumeist den maßgeblichen Schwerpunkt, während der Sachwert zur Verifizierung genutzt wird. Der Bodenwert ist Bestandteil beider Berechnungen. Von dieser Regel wird abgewichen bei Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen (sofern es sich dabei nicht um Renditeobjekte handelt).

Allerdings ist die korrekte Berechnung der einzelnen Bestandteile nicht so ganz einfach und keines falls über irgendwelche Formeln einfach mal so zu bewerkstelligen. Die Berechtigung des Sachverständigen ergibt sich außer aus dessen Verfahrenskenntnis auch aus seiner Marktkenntnis und Erfahrung. Letztere wird zum Beispiel benötigt um den korrekten marktgerechten Kapitalisierungszins zu bestimmen.

Wenn du also wirklich nur mal so eben eine ungefähre Zahl haben möchtest empfehle ich dir das von Cmax angeratene Vorgehen. Makler nach einem am speziellen Markt gebräuchlichen Faktor, z.B. 10, 11, 12, 13 ... fragen und mit dem die Bruttojahresmiete multiplizieren (Bewirtschaftungskosten werden dabei übrigens üblicherweise nicht abgezogen).

Ansonsten, bei höheren Ansprüchen an die Präzision führt der Weg leider nur über den Sachverständigen.

Kleiner Tipp: Wenn du die Objekte finanziert hast könntest du mal die Bank fragen ob die einen Beleihungswert berechnet hat. Der Beleihungswert der Bank ist nicht der Wert der momentan zum Beurteilungszeitpunkt bei einem Verkauf am Markt erzielbar ist sondern der Wert der langfristig unter Ausschaltung möglicher Marktschwankungen als erzielbar angesehen wird. Er ist also aufgrund der notwendigen Sicherheitsabschläge wesentlich geringer als der Verkehrswert. Aber er könnte zumindest eine kompetent ermittelte Orientierung sein. Vorausgesetzt die Bank hat dafür einen Fachmann eingesetzt.

Gruß
09.06.2007, 13:55 von carsone
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Sehr gut, aber hatte ich eigentlich nicht vor

Ich hab mich mal versucht dadurch zu googlen, ich sitz jetzt schon ne Zeit lang davor, leider ohne Ergebnis...

Die WertV ist anzuwenden bei Grundstücken und nicht bei Mietwohnungen. Ansonsten ist es so gut wie unmöglich den Wert einer Mietwohnung anhand einer Miete zu definieren.

Oder ich stell mich einfach nur blöd an. Nun gut, ich werd weiter googlen...
09.06.2007, 13:40 von Mortinghale
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Das Zwangsversteigerungsverfahren.

09.06.2007, 13:32 von carsone
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Vielen Dank CMax...

Ertragswertverfahren kann ich auch mal versuchen zu googlen...

Da alle Verfahren natürlich nicht exakt aufs gleiche Ergebnis kommen ist natürlich interessant, welches dieser Verfahren auf den geringsten Wert kommen...
09.06.2007, 12:23 von CMAX_65
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Hallo,

es gibt unterschiedliche Verfahren:

Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswert.....
etc.

Eine gute Grösse ist das Ertragswertverfahren, einfach zu berechnen, Bruttomiete p.a. abzgl. Bewirtschaftungskosten mal Faktor XX

Habe noch sowas im Kopf mal 12 oder 13, kommt sicherlich auf die Region, Angebot u. Nachfrage an. Einfach mal 2-3 Makler anrufen, die können eine erste Auskunft geben !!!

MFG
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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