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07.02.2007, 14:04 von melusineProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|WEG
Vielleicht kann uns jemand im WEG-Recht weiterhelfen. Die Fakten :

- Eigentümergemeinschaft von 13 Eigentümern
- Eine Eigentümerin hat Rückstände aus ihrer letzten Jahresabrechnung und bei Wohngeldzahlungen (Stand August 06 ca. 2000,00 €)
- Sie wohnt nicht in der Wohnung (Wohnung steht nach Vermietung seit August 05 leer)
- Die Eigentümerin bezieht ALG II und die Wohnung befindet sich in der Zwangsversteigerung durch das fianzierende Kreditinstitut
- Ende August 06 verstirbt die Eigentümerin. Das Kreditinstitut betreibt die Zwangsversteigerung weiter. Zum ersten Termin im Dezember 06 erfolgt kein Gebot.
Es wird einen zweiten Termin geben (wann ?)
- Vom Noariat erfährt die Hausverwaltung auf Anfrage, daß immer noch Erben ermittelt werden, aber alle bisherigen die Erbschaft ausgeschlagen haben (was bei der anzunehmenden Überschuldung des Nachlasses wohl auch so bleiben wird)
- Irgendwann (?) wird also das Land (der Staat erben)

Fragen, die die WEG jetzt beschäftigen:
1. Die vor Ihrem Tod entstandenen Schulden werden wir wohl über eine Kostenumlage ausbuchen müssen. Richtig ?
2. Was ist mit den Kosten, die nach Ihrem Tod entstehen (Hausgeld, Gelder für die Erhaltung der Wohnung (Lüftung, Heizung....). Ab diesem Zeitpunkt ist ja letzendlich der Staat Erbe. Uns wurde gesagt, der muß dann auch bloß in Höhe des „positiven“ Nachlasses haften. Kann es sein, daß die WEG dann eventuell bis zum Sankt-Nimmerleinstag“ (falls sich kein Käufer findet), die anteiligen Kosten tragen muß, aber nicht einmal etwas tun kann, um den Schaden zu minimieren (z.B. vermieten) ?
3. Wenn das so ist, wer trägt denn die Kosten, wenn es sich nicht um eine WEG sondern um z.B. ein überschuldetes Haus handelt ? Da kann das ja nicht so elegant auf die anderen Eigentümer abgewälzt werden ? Was ist z.B. mit der Grundsteuer ? Zahlt die dann z.B. der Staat als Erbe, während die WEG auf den Kosten hängen bleibt ?
4. Die WEG erbt nichts- trägt aber die Lasten, irgendwie finden wir anderen Eigentümer das nicht gerecht.

Vielleicht hatte schon jemand einmal so einen ähnlichen Fall. Wir sind für jeden Hinweis dankbar.
Alle 14 Antworten
11.02.2007, 15:27 von Fixfeier
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Hallo,

tschuldigt bitte wenn ich mich schon wieder einmisch.

Erstens sind hier Schulden aufgelaufen, die, wenn sie tituliert wären, durchaus genügen um alle rechtlich zulässigen bzw. sinnvollen Schritte einzuleiten.

Zweitens hat der Tipp mit der Wohngeldfälligkeit nicht nur Vorteile. Das kann sich durchaus auch negativ auswirken. Es war von Melusine beschrieben, dass der erste Versteigerungstermin bereits stattgefunden hat. Es ist also recht wahrscheinlich, dass in den nächsten Monaten der zweite Termin stattfinden wird. Im Falle einer erfolgreichen Versteigerung wird ein neuer, hoffentlich zahlungskräftiger Eigentümer von da an die Nebenkosten tragen.

Aber: Sollte die Gemeinschaft vorher bereits die Jahresvorauszahlung fällig gestellt haben, hat der neue Eigentümer bis zur nächsten Abrechnung gar nichts mehr zu zahlen. Die Fälligkeit sämtlicher Vorauszahlungen lag ja bereits vor den Zeitpunkt seines Eintritts. Was besseres kann ihm eigentlich kaum passieren, nicht wahr? Und das ist genau der Grund, warum dieser Weg von vielen Profiverwaltern nicht mehr genutzt wird.

Drittens bringt die Sperrung von Versorgungsleitungen nur dann den gewünschten Druck, wenn die Wohnung vom Schuldner bewohnt ist. Die verbrauchsbezogenen Kosten fallen dagegen bei Leerstand doch sowieso nicht mehr an. Die Gemeinschaft kann also dadurch noch nicht einmal den Schaden begrenzen.

Der Weg der Wahl im Leerstandsfalle ist die Zwangsverwaltung. Aber wie Rita richtigerweise schrieb, auch nicht ganz das gelbe vom Ei. Möglicherweise. Zumindest dann nicht, wenn sie nicht von einem der Inhaber der aussichtreichen Ränge aus beantragt wird. Hat die Gemeinschaft einen schlechten Rang wird sie aus der Beantragung und der Betreibung der Zwangsverwaltung meist nur weitere Kosten haben.

Ob die WEG Aussicht auf Realisierung ihrer Forderung hat bzw. wo sie steht und was sie machen kann, kann sie momentan nicht klären. Es liegen keine Titel vor. Wie aber der Stand der Dinge ist wenn die Titel vorliegen ist heute noch nicht absehbar. Tatsache ist dass es schlecht aussieht und die Gemeinschaft erst mal entscheiden muss ob sie die Forderung weiter verfolgt. Verzichtet sie aber auf die Verfolgung kann sie auch den Verwalter nicht haftbar machen.

Gruß von
Fixfeier
11.02.2007, 12:27 von MarieP
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@ Vermeiterheini

Zitat:
Hallo MarieP,

laut Gerichtsurteil, dass hier im Forum kürzlich stand, kann die Eigentümergemeinschaft bei erheblichen Haus-/Wohngeldschulden die Versorgung der betreffenden Eigentumswohnung einstellen.
Sprich keine Heizung, Warmwasser, Kabelanschluss, usw..

Um die Haus-/Wohngeldschulden schnellstmöglich auf die erforderliche Höhe zu bringen, ist die Formulierung "Falls sich im laufenden Jahr ein Miteigentümer mit zwei Monatsbeträgen in Zahlungsverzug befindet und trotz Fristsetzung nicht bezahlt, wird für diesen Miteigentümer der gesamte Jahresbetrag sofort zur Zahlung fällig" da.
Nur durch obigen Beschluss, der in JEDEM Jahr wiederholt werden muss!, ist in ca. 3 bis 4 Monaten die vom Gericht geforderten ERHEBLICHEN Haus-/Wohngeldschulden erreicht.

Nur durch die schnellstmögliche Einstellung der Versorgung der betreffenden Eigentumswohnung kann die WEG-Eigentümergemeinschaft auf den säumigen Wohungseigentümer einen erheblichen und vor allem WIRKSAMEN Druck ausüben schnell auf "die Wünsche" der WEG-Eigentümergemeinschaft einzugehen.

Und mit ERHEBLICHEN Haus-/Wohngeldschulden lassen sich alle die Maßnahmen, die Rita richtigerweise vorgeschlagen hat viel leichter durchsetzen!

Hast du das System jetzt verstanden?






Zitat:
Hast du das System jetzt verstanden?




Nein - wie sollte ich?

Zitat:
Ende August 06 verstirbt die Eigentümerin.


Zitat:
laut Gerichtsurteil, dass hier im Forum kürzlich stand, kann die Eigentümergemeinschaft bei erheblichen Haus-/Wohngeldschulden die Versorgung der betreffenden Eigentumswohnung einstellen.
Sprich keine Heizung, Warmwasser, Kabelanschluss, usw..



passt wie die Faust aufs Auge!

Zitat:
Und mit ERHEBLICHEN Haus-/Wohngeldschulden lassen sich alle die Maßnahmen, die Rita richtigerweise vorgeschlagen hat viel leichter durchsetzen!



Wieso erst warten bis die Schulden erheblich sind ? Das verstehe ich nun gar nicht.....
aber du hast recht.
ich sollte mich lieber hieran halten

11.02.2007, 07:13 von Vermieterheini1
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Nachdem die Moderatoren nicht gewillt sind User, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen ALLE meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos NICHT wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
10.02.2007, 11:43 von Rita
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Da ist bislang einiges versäumt worden ... ob vom Verwalter oder der WEG ... ??

Die WEG sollte
1. die Forderung titulieren und sichern > Zwangssicherungshypothek = Grundschuldeintrag auf die Wohnung (falls noch nicht geschehen)
> ob das im Speziallfall Schuldner verstorben überhaupt noch geht, weiss ich nicht
2. sich dringend anwaltlich beraten lassen
3. mit dem Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, über mögliche Lösungen (Zwangsverwaltung) verhandeln.

Zwangsverwaltung ist allerdings auch nicht das gelbe vom Ei.
Das einzige Geld, das hier reinkommen könnte, ist ja die Miete.
Davon sind vorrangig die Kosten des Zwangsverwalters zu decken ... bevor's dann vielleicht irgendwann mal an's Schulden tilgen geht ...

M.W. erfolgt der Erwerb aus einer Zwangsversteigerung unbelastet, d.h. Forderungen die nicht aus dem Erlös der Zwangsversteigerung gedeckt werden können (evtl. weil sie noch gar nicht tituliert/gesichert sind) gehen verloren > die WEG bleibt auf ihren Forderungen sitzen bzw. alle übrig gebliebenen WEG'ler dürfen brav die Hausgeld-Schulden der Verstorbenen zahlen.

Evtl. kommt's da für einen möglichen Erwerber UND die WEG günstiger, wenn einer die ETW samt Schulden übernimmt, d.h. Kaufpreis abzgl. übernommene Schulden.

09.02.2007, 22:19 von Fixfeier
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Hallo,

und nach einer ewig langen Auszeit ist es mir ein besonderes Bedürfnis: Hi Marie, isch wünsch mir sähr, dass es dir gutt geht (Scheibefähler sin absichlich ähem ...) kanns Du noch souvenir die "Echo"? diese grande m...ähemmm

nun aber mal zur Sache: Hallo melusine,

Du beschreibst eine der schlimmen Situationen einer Eigentümergemeinschaft. Da hat eine WEG leider wirklich wenig Möglichkeiten und demzufolge gibt es auch wenig sinnvolle Ratschläge. Ich befürchte auch, Zeit ist im Moment kaum zu gewinnen. Möglicherweise wurde bisher sogar noch nicht mal welche versäumt, das wird noch zu kären sein.

Doch auf alle Fälle muss die Forderung mindestens erst mal dringend tituliert werden. Das ist vorrangige Aufgabe der Verwaltung. In dieser Richtung sollte die Gemeinschaft jetzt klare Weisung erteilen.

Der wahrscheinlich erstrangige Gläubiger betreibt die Zwangsversteigerung. In aller Regel sind die Leute dort auch "nicht so ganz langsam" und von berufswegen ziemlich professionell. Bei einem zahlungsunfähigen Schuldner hat die Gemeinschaft bekanntlich in aller Regel ja auch nur die Möglichkeit, alles zu versuchen, diesen schnellstmöglich loszuwerden. Der Weg ist die Zwangsversteigerung. Na ja, und die läuft halt längst.

Natürlich müssen sich die Interessen Bank/Gemeinschaft nicht immer decken. Aber schlimmer wäre es wenn von Bank die ZV gar nicht betrieben würde, was schon mal hier und dort aus anderen Gründen passiert. So ganz passt die Interessenlage hier im Fall dennoch nicht, sonst wäre längst eine Zwangsverwaltung eingeleitet worden. Dann würde der Zwangsverwalter wenigstens die laufenden Nebenkosten zahlen. Zur Erklärung: Der Zwangsverwalter tritt während des Verfahrens an die Stelle des Eigentümers. Er wird die leere Wohnung i.d.R. vermieten.

Man könne also vor dem Hintergrund des Leerstandes wenigstens über Verhandlungen zur Zwangsverwaltung mit dem Betreiber der ZV nachdenken (--> Daher: Nicht lange motzen: Beirat und Verwalter - ab zur Bank und verhandeln).

Ansonsten Beschlüsse so fassen, dass nach erreichen der Titel eine außerordentliche Versammlung über das weitere Vorgehen entscheidet. Dann werdet ihr selbst über weiteres entscheiden.

Gruß und ganz viel Erfolg von
Fixfeier
07.02.2007, 18:38 von MarieP
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Hallo

Zitat:
Die Hausgeldrückstände laufen seit Oktober 2005. Die Hausverwaltung hat bei der Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat (Mai 2006) auf Anfrage mitgeteilt, das diese Eigentümerin Wohngeldschulden hat, die Hausverwaltung aber nichts unternommen hat (auch keine Information der Eigentümer), da sie selbst entschieden hat, dass da nichts zu holen sei (wegen dem ALG-II-Bezug) - obwohl es klare Beschlüsse gab, wie bei Rückständen zu verfahren ist. Auf der ET-Versammlung wurde trotzdem die Hausverwaltung mit einer Gegenstimme entlastet (für 2005) und ein Zahlungsaufschub der säumigen Eigentümerin bis 31.8.06 gewährt (da war sie dann schon verstorben). Das war wohl eine ursprünglich ziemlich eindeutige Verwalterhaftung, die aber durch diese Beschlüsse ins Leere läuft ?



Hat die Zahl "13" den Schwachsinn ausgelöst?
Mal ganz ehrlich - wollt ihr so weitermachen?
Das Verhalten und Vorgehen der HV - wenn es so ist wie geschrieben - ist mehr als beschämend!

"KOPFSCHÜTTEL"
07.02.2007, 18:01 von melusine
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Ich danke für die Informationen/Meinungen, die mich leider daran bestärkt haben, daß die Eigentümergemeinschaft die „A...karte“ gezogen hat.....nicht ganz unverschuldet (aber aus Schaden wird man klug ?).
Noch zur näheren Erläuterung:
Die Hausgeldrückstände laufen seit Oktober 2005. Die Hausverwaltung hat bei der Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat (Mai 2006) auf Anfrage mitgeteilt, das diese Eigentümerin Wohngeldschulden hat, die Hausverwaltung aber nichts unternommen hat (auch keine Information der Eigentümer), da sie selbst entschieden hat, dass da nichts zu holen sei (wegen dem ALG-II-Bezug) - obwohl es klare Beschlüsse gab, wie bei Rückständen zu verfahren ist. Auf der ET-Versammlung wurde trotzdem die Hausverwaltung mit einer Gegenstimme entlastet (für 2005) und ein Zahlungsaufschub der säumigen Eigentümerin bis 31.8.06 gewährt (da war sie dann schon verstorben). Das war wohl eine ursprünglich ziemlich eindeutige Verwalterhaftung, die aber durch diese Beschlüsse ins Leere läuft ?
Es gibt jetzt auch keinen Nachlassverwalter, den diesen müsste die WEG am Ende wohl auch bezahlen.
Eine Beratung durch einen Rechtsanwalt hatten wir im Dezember 06 mit der Aussage, dass wir alles zahlen und umlegen müssen – toll.
Das Notariat fungiert bei uns als "Erbensucher", aber das braucht halt seine Zeit. Es ist nicht abzusehen, wann der Staat von seinen Erbe erfährt.
Trotzdem müßte ich lachen "unfähig" und "hirnlos" war nicht so abwegig, denn das ist leider nur ein kleiner Ausschnitt aus unserem "aufregenden" WEG-Leben....

07.02.2007, 17:40 von chum
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Zuerst würde ich das Nachlassgericht anschreiben bzgl. Ermittlung der Erben bzw. Einsetzen eines Nachlasspflegers.
(Schreiben hatte ich mal hier gepostet)

Ich würde auch das Kreditinstitut von den offenen Forderungen in Kenntnis setzen, jedoch wird das Kreditinstitut zuerst mal deren Belange befriediegen wollen. Evtl. kann der Notar einen Rat gegen oder ein Anwalt.
07.02.2007, 16:25 von MarieP
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Hallo

Zitat:
"Für ein nachlässiges Inkasso von Wohngeldern und sich dadurch ergebene Zahlungsausfälle, die vermeidbar gewesen wären, wenn der HV rechtzeitig reagiert hätten, kann er haftbar gemacht werden."

Aber nur dann wenn der WEG-Verwalter für diesen Fall rechtsgültige klare Anweisungen hatte!



vorsichtig! selbst wenn er nach WeG § 27 keine Vollmacht und in der TE hierzu auch nichts geregelt ist - hat er mindestens die Pflicht die Eigentümer zu informieren ggf. über eine außerordentliche WEGem.-Versammlung und die notwendigen Schritte über einen ordnungsgemäßen Beschluß zu regeln.

Erteilen die WEer dann die Vollmacht nicht - sollte der HV dies im Protokoll insbesondere vermerken!

Um diesen Zeitaufwand zuvermeiden - und gerade weil der Verwalter Z. B. bei Hausgeldrückstand oder gegen säumige Handwerker kein selbständiges Klagerecht hat. Ist ein gesonderter im Umfang möglichst klar beschriebener Beschluss der Eigentümerversammlung oder eine Vereinbarung im Verwaltungsvertrag notwendig. Dabei sollte auch gleich geregelt werden, ob die Klage im Namen aller Wohnungseigentümer oder im eigenen Namen (im Namen des Verwalters als "Prozessstandschafters") erhoben werden, aus welchem Konto die Kosten zu zahlen sind und in welchem Umfang der Verwalter von der Haftung befreit sein soll.

Dieses hätte hier spätestens 2006 erfolgen müssen.
07.02.2007, 16:13 von Vermieterheini1
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07.02.2007, 16:11 von Vermieterheini1
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07.02.2007, 15:52 von MarieP
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Hallo

@ Vermieterheini

Du magst ja in einigen Punkten nicht unrecht haben, aber
was soll der TOP z.B. bringen

Zitat:
(1) Ein guter WEG-Verwalter schlägt z. B. folgenden Abstimmtext vor: "... Falls sich im laufenden Jahr ein Miteigentümer mit zwei Monatsbeträgen in Zahlungsverzug befindet und trotz Fristsetzung nicht bezahlt, wir für diesen Miteigentümer der gesamte Jahresbetrag sofort zur Zahlung fällig"



wo nichts zu holen ist .....

Dieser ORGA-Beschluss hilft nicht weiter.
Besser den HV gleich durch ORGA-BESCHLUSS bevollmächtigen nach ausbleiben von xx Tagen ohne vorherige Mahnung die rechtliche Schritte einzuleiten.

--------------------------------

In der Regel bleiben die restlichen Eigentümer auf den Kosten sitzen und sind über eine Umlage zu decken. Hier müsste sofort eine außerordentliche WEGem.- Versammlung seitens der HV einberufen werden. Allein schon um zu verhindern, dass die WEGem. nicht in Zahlungsschwierigkeiten komm, falls nicht schon geschehen.
Die Fragen wie z.B. v. Vermieterheini
was hat die Verwaltung bis jetzt getan - anscheinend nicht viel - ausser ein paar nachfragen getätigt.
Warum wurde nicht spätestens seit Bekanntgabe der Situtation das gerichtliche Mahnverfahren eingeleitet - sind schon berechtigt.

Gibt es einen Nachlassverwalter?

Auf jeden Fall sollte die HV und auch die WEG nun umgehend tätig werden. Es ist dringend anzuraten einen fundierten RA einzuschalten.

Zitat:
4. Die WEG erbt nichts- trägt aber die Lasten, irgendwie finden wir anderen Eigentümer das nicht gerecht.




gerecht finden das wohl die meisten nicht, aber geschlafen habt ihr alle samt HV.
sorry - aber den Schuh könnt ihr nicht ausziehen.

Für ein nachlässiges Inkasso von Wohngeldern und sich dadurch ergebene Zahlungsausfälle, die vermeidbar gewesen wären, wenn der HV rechtzeitig reagiert hätten, kann er haftbar gemcht werden.

Also umgehend Eigentümerversammlung - Erklärung der Umstände und der Sachlage evtl. Vollmacht an den HV mit Einschaltung eines RA aus dem Wohnungseigentumsrecht.
Aufpassen das hier jemand genommen wird der den Schwerpunkt WEG-Recht vertritt.
Darüber - dass der HV wegen Nachlässigkeit
07.02.2007, 15:21 von Vermieterheini1
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07.02.2007, 14:13 von Jobo
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unser Verwalter hat um ein an Wohngeld bzw. Umlagen heranzukommen einem Eigentümer angedroht, dass er die Schulden ins Grundbuch eintragen läßt. Ob das überhaupt geht oder ob das nur eine Drohung war, weiß ich nicht, jedoch Sinn machen würde es ja. Die Frage stellt sich auch wie weit der Verwalter belangt werden kann, wenn ihm nach zu weißen ist, dass er das Geld nicht richtig eingefordert hat.
Jobo
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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