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08.12.2006, 10:01 von wogeProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|WEG-Beschluss: Keine Vermietung von TG-Stellplätze
Hallo,

kann mir hier vielleicht jemand weiterhelfen:
Eigentümerversammlung anno dubak.
Im Protokoll unter TOP "Wünsche/Anträge" ist aufgeführt: "Es wurde einstimmig festgehalten, daß die Wohnungseigentümer ihre Parkplätze nicht an Hausfremde vermieten sollen."
Bei der Eigentümerversammlung waren alle Eigentümer vertreten. Es wurde lt. Protokoll jedoch nicht darauf hingewiesen, dass es sich bei Anwesenheit aller Eigentümer damit um eine Beschluss handeln könnte.
Ist dies nun ein wirksamer Beschluss? Warum - oder warum nicht?
Kann so etwas überhaupt beschlossen werden?

Oder kann mir zumindest jemand ein Forum nennen, in dem diese Frage besser aufgehoben ist?

Danke!!
Alle 12 Antworten
14.12.2006, 00:59 von dimager
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Hallo,
bitte den Beschluss genau lesen. Dort steht "... nicht vermieten SOLL." Soll heißt nicht muss. Wenn die Eigentümer ein Verbot beschliessen wollten, hätten Sie formulieren müssen "... nicht vermieten dürfen." Das ist aber nicht der Fall. Die Tiefgaragen dürfen also an Fremde vermietet werden.
10.12.2006, 11:04 von RMHV
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Zitat:
Kasperkopf » 08.12.06 12:17 «
Zitat:
Also Beschluss dann wohl nicht - aber evtl. doch ein rechtswirksamer Vertrag, der während der Versammlung zwischen den Eigentümern geschlossen wurde (da ja alle anwesend waren und das Wörtschen "einstimmig" im Protokoll vorkommt?

Entweder gibt es einen wirksamen Beschluss oder nicht. Anstelle eines nichtigen Beschlusses rückt dann nicht irgend Vertragsverhältnis.


Weiter kann man kaum daneben liegen...
Ein Beschluss ist nichtig, wenn keine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft vorliegt. Die Nutzung des Sondereigentums kann nicht durch Beschluss eingeschränkt werden. Auch ein einstimmiger Beschluss ist nichtig. Einstimmig bedeutet, dass alle anwesenden Eigentümer zufgestimmt haben.
Über Sachverhalte, die mangels Beschlusskommpetenz nicht durch Beschluss geregelt werden können, können aber selbstverständlich Vereinbarungen der Eigentümer abgeschlossen werden. Eine Vereinbarung wird regelmäßig durch die Abgabe deckungsgleicher Willenserklärungen abgeschlossen. Sind bei einer Eigentümerversammlung sämtliche Eigentümer anwesend, können die Eigentümer selbstverständlich auch eine Vereinbarung abschließen. Für den Abschluss von Vereinbarungen gibt es keinerlei Formvorschriften. Auch eine Vorankündigung ist nicht erforderlich. Ein allstimmiger Beschluss - im Gegensatz zum einstimmigen Beschluss haben also sämtliche Eigentümer zugestimmt - kann durchaus als Vereinbarung angesehen werden.

Zitat:
Kasperkopf » 08.12.06 12:17 «
Zitat:
Wie sieht es dann aber bei der Rechtsnachfolge durch Verkauf der Wohnung aus?


Als Käufer einer Wohnung sollte man sich möglichst viele Versammlungsprotokolle im Vorfeld des Kaufes durchlesen, um zu wissen, was da auf einen zukommt. Die Arbeit muss man sich schon machen. Auf besonders nachteilige Angelegenheiten muss der Verkäufer den Käufer hinweisen.



Gültige Beschlüsse der Eigentümer wirken auch gegen den Rechtsnachfolger. Soweit ist die Empfehlung zur Einsicht in die Versammlungsprotokolle sehr sinnvoll. Vereinbarungen müssen für eine Wirkung gegen den Rechtsnachfolger im Grundbuch eingetragen werden. Der anscheinend allstimmige und damit vereinbarungsersetzende Beschluss wäre also für die Eigentümer verbindlich, die die Vereinbarung durch Zustimmung in der Versammlung abgeschlossen hatten. Der Käufer einer Wohnung müsste sich ohne Grundbucheintragung nicht daran halten. Dies wird niemanden wirklich erfreuen, ist aber die Folge einer abgeschlossenen schuldrechtlichen Vereinbarung.

Soweit zu den Grundsätzlichen Dingen. Beim Inhalt der Vereinbarung über die Stellplatznutzung scheint nach Lage der Dinge Auslegungsbedarf zu geben.
09.12.2006, 08:51 von kittyhawk
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Zuerst sollte Sie schriftlich der Hausverwaltung/ WEG äussern, dass Sie diesen Punkt nicht zustimmen - und überprüfen werden, ob dieser Entscheid rechtens ist und entsprechend anfechten werden. Bis zur eindeutigen Klärung ist für Sie der Beschluss nichtig/ unwirksam.

Dann sollten Sie die Teilungserklärung überprüfen, siehe Beitrag von MarieP.
08.12.2006, 23:23 von MarieP
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Hallo Woge

Was ist zu den Tiefgaragenplätzen in der Teilungserklräung vereinbart - Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?

Die Gemeinschaft kann nicht durch Beschluß den Gebrauch des Sondereigentums einschränken.

§ 13. Rechte des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

08.12.2006, 17:27 von Jobo
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also ich kann mir nicht vorstellen, dass die Eigentümergemeinschaft, auch wenn einstimmig, nicht darüber beschließen kann, ob vermietet werden darf oder nicht.
Solch eine Änderung müßte meines Erachtens in die Teilungserklärung eingefügt werden.
Allerdings wo kein Kläger da kein Richter.
Jobo
08.12.2006, 12:17 von Kasperkopf
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Hallo Woge,

Zitat:
Also Beschluss dann wohl nicht - aber evtl. doch ein rechtswirksamer Vertrag, der während der Versammlung zwischen den Eigentümern geschlossen wurde (da ja alle anwesend waren und das Wörtschen "einstimmig" im Protokoll vorkommt?

Entweder gibt es einen wirksamen Beschluss oder nicht. Anstelle eines nichtigen Beschlusses rückt dann nicht irgend Vertragsverhältnis.

Zitat:
Wie sieht es dann aber bei der Rechtsnachfolge durch Verkauf der Wohnung aus?

Als Käufer einer Wohnung sollte man sich möglichst viele Versammlungsprotokolle im Vorfeld des Kaufes durchlesen, um zu wissen, was da auf einen zukommt. Die Arbeit muss man sich schon machen. Auf besonders nachteilige Angelegenheiten muss der Verkäufer den Käufer hinweisen.

Gruss Kasperkopf
08.12.2006, 12:02 von woge
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Also Beschluss dann wohl nicht - aber evtl. doch ein rechtswirksamer Vertrag, der während der Versammlung zwischen den Eigentümern geschlossen wurde (da ja alle anwesend waren und das Wörtschen "einstimmig" im Protokoll vorkommt?
Wie sieht es dann aber bei der Rechtsnachfolge durch Verkauf der Wohnung aus?
08.12.2006, 11:29 von Kasperkopf
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Hallo Woge,

folgendes habe ich gefunden (Quelle: Verlage für Vermieter und Immobilienwirtschaft):

Zitat:
Die Tagesordnung muss Ihnen zusammen mit der Einladung zugehen. Schließlich sollen Sie Zeit genug haben, sich auf die Versammlung vorzubereiten.

In der Tagesordnung müssen alle Punkte aufgeführt sein, zu denen Beschlüsse gefasst werden sollen. Bereits aus der Formulierung der Tagesordnungspunkte müssen Sie klar erkennen können, worüber beraten und gegebenenfalls ein Beschluss gefasst werden soll.

Anhand der Tagesordnung sollen Sie die Möglichkeit haben, sich vorzubereiten und sich gegebenenfalls zu informieren oder rechtlich beraten zu lassen. Der Sinn einer Tagesordnung ist es, Sie vor Überraschungen und Überrumpelungen zu schützen.

Zudem können Sie so bereits im Vorfeld abschätzen, ob Ihre Anwesenheit in der Versammlung erforderlich ist oder Sie sich für diesen Termin etwas anderes vornehmen können.

Es ist aber nicht notwendig, dass bereits im Einladungsschreiben alle Einzelheiten des Beschlussgegenstands enthalten sind (BayObLG, WE 1992, S. 232).

Unter dem Tagesordnungspunkt “Sonstiges” oder “Verschiedenes” darf Ihr Verwalter später nur “Beschlüsse in Angelegenheiten untergeordneter Bedeutung” ansprechen und darüber beschließen lassen (OLG Hamm, WE 1993, S. 111).


Ganz abgesehen davon, ob die WEG überhaupt die Kompetenz hat, darüber zu entscheiden, ob ich mein Eigentum vermieten darf oder nicht.

Gruss Kasperkopf
08.12.2006, 11:11 von woge
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Wenn aber alle Eigentümer vertreten sind, könnten doch trotzdem rechtswirsame Vereinbarungen (=Verträge) geschlossen werden.... Ist das Teil evtl. über diese Schiene wirksam??
08.12.2006, 10:43 von Kasperkopf
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Hallo Woge,

es kann grundsätzlich nur über die Anträge wirksame Beschlüsse gefasst werden, die bereits in der Tagesordnung konkret benannt wurden, welche mit der Einladung - die wiederum mindestens eine Woche vor der Versammlung den Eigentümern vorliegen muss - versandt wird.

So gesehen, ist der Beschluss meines Erachtens nichtig.

Gruss Kasperkopf
08.12.2006, 10:23 von woge
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Nein, in der Tagesordnung war nur der Punkt nur als "Anträge und Wünsche" formuliert; sozusagen als allgemeiner Laber-TOP.

Das konkrete Problem wurde wohl erst im Laufe der Versammlung angesprochen... ansonsten sind unter diesem Punkt Sachen protokolliert wie "Eigentümer XY entschuldigte sich für das Unterstellen seiner Möbel im Trockenraum" und "Es wurde bemängelt, dass im Treppenhaus häufig Kippen liegen"

Was mich weiter interessieren würde: das Wort "sollen" - stellt das ein Verbot dar oder nur eine allgemeinge Handlungsempfehlung, im im konkreten Einzelfall aber nicht bindend ist?
08.12.2006, 10:20 von Kasperkopf
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Hallo Woge,

war dieser Antrag bereits in der Tagesordnung den Eigentümer mindestens sieben Tage vor der Versammlung schriftlich mitgeteilt worden? Wurden Gründe für diesen Beschluss genannt?

Gruss Kasperkopf
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