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12.08.2007, 11:49 von JollyJumperProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Verweigerung der Übergabe bei Nichtzahlung der Kau
Folgender Sachverhalt zu Thema Kaution
Ich betone dabei, dass es eine theoretische Betrachtung ohne konkreten Anlass ist.

Mietvertrag wurde geschlossen und enthält die üblich Formulierung hinsichtlich Mietsicherheit (z.B. gem. §23 Mietvertrag Haus und Grund),3 Raten 1.Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses bar.

Am Tag der Übergabe erklärt der Mieter die 1. Teilzahlung derzeit nicht leisten zu können unter Angabe diverser (möglicherweise plausibler) Gründe.
Der Vermieter verweigert daraufhin die Übergabe, die damit zunächst nicht erfolgt.

Fragen:
1) Ist die Verweigerung der Übergabe korrekt?
2) Welches Interesse ist hier möglicherweise höher zu bewerten.
_ a) Mieter seine Wohnung zu beziehen.
_ b) Vermieter vor Schlüsselübergabe die Mietsicherheit als Quasi "Aktivierungslegitimation" zu erhalten.
3) Hat hier eine der beteiligten Parteien möglicherweise Schadensersatz zu leisten.

Standpunkte des Vermieters
Verstoß gegen Vertragsobliegenheit denkbar schlechtester Start für neues Mietsverhältnis.
Keine Kaution damit keine "Aktivierungslegitimation".
Ohne Übergabe ohne Kaution (wenn auch nur erste Teilzahlung) kann er im Streitfall eine Kaution nur auf dem üblichen Klageweg erhalten.
Gründe für Nichtzahlung kann er ohne funktionierende "Glaskugel" ohnehin nicht überprüfen!!!
Wohnung wird u.U. gar nicht mehr bezogen und Vermieter muss sich einen neuen Mieter suchen. Das braucht Zeit und kostet Geld. -> Mietausfall- > Schadensersatz??

Standpunkte des Mieters
Er kann die Wohung zum vertraglich vereinbarten Termin nicht beziehen.
Weiterreichend Konsequenzen:
Möglicherweise Obdachlosigkeit wenn zu kurze Überschneidung zwischen seinem alten bzw. neuen Mietsverhältnis.
Daraus resultierende Zusatzkosten/Mehraufwendungen für Zwischenunterkunft, Hotel, Umzugsunternehmen etc.
Problematische Organisation Job, Kinderbetreuung, etc. ...
Möglicher Schadensersatz an den bisherigen Vermieter, wenn die Wohnung nicht geräumt wird.

Bei der Bewertung bitte ich mal außer acht zu lassen ob Bonitätsprüfung im Vorfeld erfolgte bzw. ob eine derartige Situation durch eine effektive Bonitätsprüfung im Vorfeld hätte vermieden werden können.

Gibt es zu einer "Verweigerung der Übergabe bei Nichtzahlung der Kaution" möglicherweise Urteile, gefestigte Rechtsprechung, etc.

Gruß JJ
Alle 14 Antworten
12.08.2007, 17:56 von Fixfeier
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Nun ja, ich denke schon.

Es geht bei der Bestimmung doch um die außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung. Und die Unzumutbarkeit kann eben durch eine absichtliche Nichtzahlung der Kaution gegeben sein.

Der BGH hat mit Urteil vom 21.03.2007 - XII ZR 255/04 den umgekehrten Fall entschieden. Aus der Begründung:

Zitat:
Ob jedoch allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, hängt gem. § 543 Abs. 1 BGB von den Umständen des Einzelfalls, insb. davon ab, ob ihm unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien, die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

Hier war die Mietsache nicht vertragsgemäß für die Übergabe fertiggestellt. Daher erging die Entscheidung in dem Fall gegen den VM.

Gruß
12.08.2007, 16:55 von CMAX_65
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Hallo Fixfeier,

Zitat:
Danach ist es zulässig, wenn vereinbart wird, dass die Überlassung von der Zahlung der ersten Kautionsrate und des Mietzinses für den ersten Mietmonat abhängig sein soll. Erfüllt der Mieter diese Zahlungsverpflichtungen nicht, so kann der Vermieter die Übergabe der Mietsache verweigern und gegebenenfalls nach § 554a BGB a. F. (§ 569 Abs. 2 BGB n. F.) kündigen.


eben diesen Schluss kann ich nicht aus dem § 569 BGB entnehmen:

Zitat:
§ 569
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.


steht zumindest explizit so nicht im Gesetzestext !!!

Der §§ mutet mir ein Bischen wie ein "Gummiparagraph" an.
Da lässt sich so manches "hineininterpretieren".

MFG
12.08.2007, 15:01 von Fixfeier
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Hallo,

es gibt ein Urteil dazu: OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.1.1995, Az.: 10 U 36/94, ZMR 95, 438

Mieter hatte bei Übergabe Kaution nicht gezahlt. Vermieter hatte fristlos gekündigt. Kurze Beschreibung:

Zitat:
Das Gericht führt aus, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet worden sei. Die Kündigung nach § 554 a BGB a. F. (§ 569 Abs. 2 BGB n. F.) setze nicht voraus, dass die Mietsache bereits überlassen worden ist. Zwar rechtfertige die Nichtzahlung der Kaution im allgemeinen die Kündigung nicht. Etwas anderes komme jedoch dann in Betracht, wenn der Mieter sich weigert, die Kaution zu erbringen oder wenn die Nichtzahlung auf dem Unvermögen zur Zahlung beruht. In diesem Fall sei es dem Vermieter nicht zumutbar, mit dem Mieter ein Mietverhältnis zu beginnen.

Hier handelte sich zwar um einen „Altfall“ und um Gewerbemiete. Die Bestimmungen finden sich aber im Prinzip im neuen Mietrecht wieder und sind auch auf das Wohnraummietrecht anwendbar. Bei der Wohnraummiete ist die Vorschrift des § 550b BGB a. F. (§ 551 BGB n. F.) anzuwenden. Danach ist es zulässig, wenn vereinbart wird, dass die Überlassung von der Zahlung der ersten Kautionsrate und des Mietzinses für den ersten Mietmonat abhängig sein soll. Erfüllt der Mieter diese Zahlungsverpflichtungen nicht, so kann der Vermieter die Übergabe der Mietsache verweigern und gegebenenfalls nach § 554a BGB a. F. (§ 569 Abs. 2 BGB n. F.) kündigen.

Gruß
12.08.2007, 14:49 von Coba
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Zitat:
Sind jedoch die Termine und die Beträge nach § 551 BGB genau im MV. definiert, hat der VM. bei Verstoß gegen die Vertragsregelung, das Recht eine schnelle Urkundenklage einzureichen.
Dabei ist nur der Originalmietvertrag erforderlich als Beweisstück.



das ist aber dann der weg (den ich meinte) mit beschreiten des zivilweges bei nichtzahlung.

im ersten posting und in einigen antworten / überlegungen stand im raum, ob die übergabe der wohnung, also die vertragliche nutzung durch den mieter, bei nichtzahlung der 1. kautionsrate bereits im vorfeld, also vor bezug der wohnung, verhindert werden kann.

der o.g. urkundsprozess betrifft ja den fall, dass der mieter trotz nichtzahlung der kautionsrate die wohnung trotzdem bezogen hat.

grüssle coba
12.08.2007, 14:31 von frischebrise
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Hallo,

ich kann jedem nur Raten, weil nach BGB § 551 in drei gleichen Raten eingeräumt werden muß, in den Mietvertrag bei Kaution die 3 gleichen Raten einzutragen und die Zahltermine in Absprache mit dem M. festlegen.

1. Rate natürlich sofort bei Schlüsselübergabe.
Die meisten Mieter sind heute leider nicht mehr in der Lage, den Gesamtbarbetrag auf den Tisch zu legen, weil die Altkaution noch nicht frei ist.

Sind jedoch die Termine und die Beträge nach § 551 BGB genau im MV. definiert, hat der VM. bei Verstoß gegen die Vertragsregelung, das Recht eine schnelle Urkundenklage einzureichen.
Dabei ist nur der Originalmietvertrag erforderlich als Beweisstück.

Das geht sehr schnell und kostet sehr wenig.

Keine Zeugen, kein Anwalt nur das Schriftstück MV.im Original.
12.08.2007, 14:24 von Gicoba
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Ich habe es bisher so gehalten, dass bei Vertragsabschluss die 1. Rate der Kaution bezahlt wurde. Das hat bisher auch immer gut geklappt. Nur meine jetzigen Mieter haben 10 Monate benötigt, um die Kaution komplett zu zahlen. Dafür lass ich mir dann auch Zeit, sie wieder zurück zu zahlen, wenn sie endlich raus sind
12.08.2007, 13:50 von CMAX_65
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@ hecke,

Zitat:
bei schlüsselubergabe ist die erste miete und mindestens 2 raten der kaution sofort und in bar fällig.


...ist nach BGB eigentlich nicht erlaubt, wie sie oder andere VM das Handhaben ist was anderes.....

MFG
12.08.2007, 13:50 von Coba
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Zitat:
warum soll ich jemanden in meine whg lassen die doch wohl einen beachtlichen wert dartsellt, der nicht mal im verglich zum wohnungswert diesen relativ geringen betrag aufbringt.
ist ein mietinterssent mit meiner vorgehensweise nicht einverstanden, braucht er den mietvertrag ja nicht zu unterschreiben.



aber in der regel werden die mietverträge vorher unterschrieben. und damit hat der mieter dann auch was in der hand.

soviel ich weiss hat der mietvertrag die bindende wirkung, dass der mieter auf die wohnung bestehen kann; siehe auch mein hinweis in bezug auf durchsetzung mit polizei.
alles andere ist geld und somit (dummerweise) zivilweg.

du musst (mal andersrum gesehen) dem mieter ja auch bei ausbleibenden mietzahlungen oder nichträumung trotz kündigung per gesetzgebung den zutritt zur wohnung weiter gewähren.
sieh mal den ganz extremen fall, wenn eine wohnung zwangsgeräumt wird und der gv anschliessend symbolisch wieder den stuhl in die wohnung stellt, weil der mieter sonst kein dach überm kopf hat.

grüssle coba
12.08.2007, 13:45 von CMAX_65
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Habe mal "gegoogelt":

so u.a.

Zitat:
Hallo,

die Nichtzahlung der Kaution rechtfertigt im Allgemeinen keine Kündigung. Etwas anderes kommt jedoch dann in Betracht, wenn der Mieter sich weigert, die Kaution zu erbringen oder wenn die Nichtzahlung auf dem Unvermögen zur Zahlung beruht. In diesem Fall ist es dem Vermieter nicht zumutbar, mit dem Mieter ein Mietverhältnis zu beginnen oder fortzusetzen (OLG Düsseldorf, ZMR 1995 S. 438).


Zitat:
Die Nichtzahlung der Mietkaution berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung (LG München I 14 S 12619/99 WM 2001, 359).


Eine fristlose Kündigung scheint demnach möglich,
eine Verweigerung der Übergabe ist aber natürlich eine separate "Kiste".

Und wie so immer gilt - vor Gericht und auf hoher See -......................

MFG
12.08.2007, 13:35 von hecke
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hi,

ich mache es immer so:

bei schlüsselubergabe ist die erste miete und mindestens 2 raten der kaution sofort und in bar fällig.

warum soll ich jemanden in meine whg lassen die doch wohl einen beachtlichen wert dartsellt, der nicht mal im verglich zum wohnungswert diesen relativ geringen betrag aufbringt.
ist ein mietinterssent mit meiner vorgehensweise nicht einverstanden, braucht er den mietvertrag ja nicht zu unterschreiben.

ich habe mit dieser art der zahlung noch nie ein problem gehabt, ausserdem wissen die mieter sofort wie wichtig die pünktliche zahlung und das einhalten von zusagen (natürlich fuer beide seiten) sind.
12.08.2007, 13:26 von Coba
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ich antworte mal gefühlsmässig und im hinterkopf die ganzen mieterfreundlichen urteile bei zahlungsproblemen.

ich denke, dass die nichtzahlung der kaution, auch wenn es die erste rate ist, nicht zu einer auflösung des vertrages führt.
der gesetzgeber hat ja auch bezüglich der mietzahlung eine frist eingeräumt (3. werktag des monats), so dass (bei einem einzug zum monatsanfang) in der regel der mieter bereits eingezogen ist (also übergabe), wenn die erste miete fällig werden würde. wenn dann diese miete nicht gezahlt wird, entbindet es dann trotzdem nicht vom mietvertrag sondern führt nur zum zivielweg, um an das geld zu kommen.

und da sehe ich persönlich eine ähnlichkeit zur kaution. wenn nicht gezahlt wird, ist deshalb nicht gleich der gesamte vertrag ungültig, sondern es wird "nur" gegen die zahlungsvereinbarung verstossen; also wieder zivilweg wegen geld.

andere überlegung: mit dem mietvertrag in der hand melden sich die mieter bereits vor übergabe bei der ema an. haben also damit dort ofiziell ihren wohnsitz.
bei verweigerung der wohnung könnten die ggf. die polizei holen und den zutritt (auch wenn nichts gezahlt wurde) erzwingen. in dem fall zählt nämlich nur der im personalausweis / bei der ema eingetragene wohnsitz und nicht irgendwelche gebrochenen vertragsverhältnisse.

ist wie gesagt nur eine gedankliche ableitung, vielleicht hat jemand schon konkrete erfahrungen gemacht.

grüssle coba
12.08.2007, 12:41 von JollyJumper
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@frischebrise
Zitat:
die Formulierung birgt schon ihre Tücken.

Interessanter Hinweis!
Z.B. Mietvertrag Haus und Grund, Fassung I-ABB/KE/1.2007 (alse neuste Fassung) §23 (wortwörtlich!)
Zitat:
... Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig...
Kein Hinweis bzgl. Schlüsselübergabe etc.
I.d.R. ist Schlüsselübergabe = Mietbeginn also 1-ter des monats.
Machmal/oftes? erhält der Mieter aber die Schlüssel ein paar Tage vorher schon, also aber noch nicht eigenlicher Mietbeginn!

12.08.2007, 12:20 von CMAX_65
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Absolut keine einfache Frage JJ,

ich versuche es erst mal so:

1) Ich würde die Übergabe verweigern !
2) Das kommt m.E. absolut auf den Einzelfall an.

Wenn nachweislich ein "Versehen" schuld wäre, z.B. der Mieter die Kaution vergessen hätte, müsste der Mieter m.E schon begründen können, warum er doch nicht kurzfristig Geld beschaffen könnte (Geldautomat).

Wenn er nicht kann oder will, wäre für mich klar, dass er bereits den MV nicht einhalten will!

- Und für mich wäre dann klar, dass er dann keinen Anspruch auf Besitzüberlassung an der Mietsache hat - ich betone, dass ist meine Meinung. Wie ein Richter das sieht, steht in den
Sternen, womöglich ganz anders !

3) Für Schadensersatz ist der § 823 zuständig.

U.A. kommt es da auf ein Verschulden an. D.h. ob denjenigen, der den "Schaden" bewirkt (nicht zur Verfügungstellung der Wohnung, Hotelkosten etc.)ein Verschulden trifft:

Dies kann ich hier nicht erkennen (als juristischer Laie). Ursächlich für die Nichtübergabe der Wohnung ist ja die Nichtzahlung der Teilkaution und die hat der M zu vertreten und nicht der VM.

Die Handlungsweise des VM ist ja nur eine Reaktion auf das (unbegründete) Handeln des M.

Jedenfalls wäre das meine Sicht der Dinge, kann mir aber bei dem Mietrecht durchaus vorstellen, dass dies zugunsten des M mal wieder ausgelegt wird.

Mit Gerichtusurteilen kann ich da leider nicht dienen, vielleicht hat da ja jemand anderes im Forum was anzubieten.

Bin gespannt !

MFG
12.08.2007, 12:20 von frischebrise
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Hallo

JJ
die Formulierung birgt schon ihre Tücken.

Zitat:
1.Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses bar.



Zitat:
Am Tag der Übergabe erklärt der Mieter die 1. Teilzahlung derzeit nicht leisten zu können unter Angabe diverser (möglicherweise plausibler) Gründe.
Der Vermieter verweigert daraufhin die Übergabe, die damit zunächst nicht erfolgt.



Sofern der VM den Tag der Schlüsselübergabe nicht mit dem Tag des Beginns zusammengelegt hat, könnte die Rechtsprechung schon von verbotener Eigenmacht ausgehen.

Warum nicht 1. Rate bar bei Schlüsselübergabe

Ist M. beim Einziehen und ist schon mit seinem Mobilar drin, wird es schon schwierig.

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