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09.02.2016, 11:02 von r0mProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Verwalter legt Fenster-Instandsetzung auf Gemeinschaft um
In der Teilungserklärung eines 1973 errichteten Hauses ist zu lesen:

“Schäden an den nach außen führenden Türen und Fenstern, sowie deren Sicherungseinrichtungen, wie Rolläden oder Gitter, sind vom jeweiligen Raumeigentümer auf dessen Kosten zu besorgen”

Der Verwalter hat in den letzten Jahren aber immer wieder die Kosten für Fensteraustausch und Reparatur auf die WEG umgelegt und dies auch zu Protokoll gegeben. Die Reparaturkosten liegen entsprechend bei 15.000€ / Jahr bei 17 Parteien. Ich bin neuer Eigentümer und bin entsetzt über die Nichtbeachtung der Teilungserklärung, die mir der Verwalter selbst ausgehändigt hat.

Die Frage ist nun, darf der Verwalter das? Kann die WEG durch einfach Mehrheit Reparaturen an den Fenstern im Nachhinein abnicken, obwohl die Teilungserklärung explizit etwas anderes vorschreibt?
Alle 3 Antworten
13.02.2016, 20:03 von r0m
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"Hinsichtlich des von der Gemeinschaft aufgewendeten Betrages für die Reparatur der Fensterscheiben in Höhe von 2.430,81 DM ist die Beteiligte zu 2) aufgrund positiver Vertragsverletzung zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung verpflichtet. Denn sie hat die Erfüllung der ihr nach der Gemeinschaftsordnung obliegenden Instandhaltungspflicht ernsthaft und endgültig verweigert."

Also, wenn ich als Raumeigentümer die Fenster nicht repariere, kann es der Verwalter tun und mich auf Schadensersatz verklagen.
11.02.2016, 18:28 von die hausschmiede
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Hallo Antwortsuchender,

ich möchte gern auf Ihre Frage antworten.
Grundsätzlich ist zu klären, ob die hier beschriebenen Schäden das Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum beeinträchtigen, was entscheidend für die Zuordnung der Kosten ist. Generell werden die äußeren Bestandteile eines Gebäudes von dem Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums bestimmt. Daraus folgt, dass die obigen Bestandteile zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden muss. Dies würde theoretisch dazu führen, dass entsprechende Kosten auf die Gemeinschaft umzulegen ist. Dagegen spricht jedoch die Klausel in der Teilungserklärung, die eine Zuordnung zu dem Sondereigentum vorsieht und zugleich Grund für Ihr Entsetzen ist. Das ist auf den ersten Blick nachvollziehbar, wir müssen jedoch einen Schritt weitergehen. Wir halten fest, dass es sich grundlegend um Gemeinschaftseigentum handelt und durch Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden soll. Dies widerspricht jedoch dem Gedanken des §5 Abs. II WEG, der eine Zuordnung zum Sondereigentum ausschließt, wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Die Zuordnung der Außenseite eines Fensters zum Gemeinschaftseigentum ist an dieser Stelle zunächst unzweifelhaft. Auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht, ist die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum vorzuziehen, was bereits in diversen Urteilen bestätigt wurde. Somit würde ich der Vorgehensweise des Verwalters folgen. Siehe hierzu OLG Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992

Bei Fragen wenden Sie sich gern an mich.

Die Hausschmiede
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Alle 1 Kommentare
13.02.2016, 18:48 von r0m
Ich kann Ihre Antwort nicht nachvollziehen. Die Teilungserklärung weist die Fenster an keiner Stelle dem Sondereigentum zu, sondern überlässt lediglich die Instandsetzung/Instandhaltung dem Raumeigentümer. Nichts anderes ist der von Ihnen zitierten Entscheidung zu entnehmen:

"1. Ein nach § 5 Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähiger Gebäudeteil kann nicht durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden; eine Bestimmung in der Teilungserklärung, die u.a. die Fenster dem Sondereigentumsbereich des jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentümers zuweist, ist unwirksam.2. Diese Regelung der Teilungserklärung ist gemäß § 140 BGB dahin umzudeuten, daß der jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentümer die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen an den Fenstern zu tragen hat."
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