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30.03.2007, 12:23 von Jimbo_JonesProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Verwalter lässt mich im Regen stehen
Es geht um meine vermietete Eigentumswohnung.

1. Im Badezimmer sind zum wiederholten Male Feuchtigkeitsflecken aufgetreten. Vor einigen Jahren wurde ein Gutachten in Auftrag gegeben. Dabei kam heraus, dass die Wand aufgrund Kondensatbildung an den dahinter liegenden Rohren an einigen Stellen feucht wird - also handelt es sich um einen baulichen Fehler. Seinerzeit wurde die betroffene Wand auf Kosten der Eigentümergemeinschaft mit einer dämmenden Platte verkleidet.

Der Schaden ist jetzt wieder aufgetretet, d.h. die Feuchtigkeits-/Kondensflecken treten jetzt an der Decke auf.

Die Hausverwaltung wurde von mir Ende des letzten Jahres darüber informiert.

2. Im Wohnzimmer und im Badezimmer ist es zur Bildung von Rissen gekommen. Die Hausverwaltung teilte mir im Januar mit, dass es sich um einen Schaden handeln könnte, der durch den Bergbau entstanden sein könnte. Im Januar habe ich auch mit dem Verwalter telefoniert. Es wurde abgesprochen, dass untersucht werden sollte, ob diese Vermutung richtig sei.

Ich habe dann eine gewisse Zeit nichts mehr von der Hausverwaltung gehört. Ich war der Meinung, dass sich um beide Sachen (Feuchtigkeitsflecken und Risse) gekümmert würde.

Wie sich herausstellte, wurde allerdings nichts unternommen. Erst als ich mit rechtlichen Schritten drohte wurde eine Firma wegen den Feuchtigkeitsflecken in die Wohnung geschickt, um sich die Sache anzusehen. Inzwischen wurde auch eine Feuchtigkeitsmessung durchgeführt, bei der jedoch keine Feuchtigkeit festgestellt wurde.

Zu den Rissen: Die Hausverwaltung war der Meinung, dass es sich um oberflächliche Putzrisse handeln könnte (der Putz ist Sondereigentum). Schäden durch den Bergbau wurden plötzlich ausgeschlossen.

Bei einem Gutachten, dass ich inzwischen in Auftrag gegeben habe, wurde allerdings eine Rissbildung in den Lagerfugen des Mauerwerks festgestellt. Zitat aus dem Gutachten: "Die Risse entstehen durch zu großes Schwinden des Stahlbetongurtes im Vergleich zu dem darunter liegenden Mauerwerk. Durch die dadurch bedingte Verkürzung des Stahlbetongurtes entstehen in horinzontaler Richtung Risse. [...] Nach Meinung des Unterzeichners müssen die immer wiederkehrenden Risse kraftschlüssig regelmäßig verschlossen werden. Darüber hinaus sollte die Eigentümergemeinschaft in Betracht ziehen, die Dacheindeckung dämmtechnisch zu überarbeiten, so dass die temperaturbedingten Veränderungen des Stahlbetongurtes reduziert werden." Also ebenfalls ein baulicher Fehler, für den meiner Meinung nach die Eigentümergemeinschaft zuständig ist.

Ich habe vorhin mit dem Verwalter telefoniert. Er möchte in der Sache nichts mehr unternehmen, weil sein Vetrag nur noch bis Ende April (also einen Monat) läuft. Ich soll mich dann an seine Nachfolgerin wenden. Zitat des Verwalters : "Sie können mich verklagen. Bis die Sache vor Gericht ist, dauert es länger als einen Monat".

Was soll ich jetzt tun? Ich könnte die von den Rissen betroffenen Wände neu verputzen lassen, aber damit würde nur an dem Symptom und nicht an der Ursache herumgewerkelt. Außerdem steigen mir meine Mieter langsam (völlig zu Recht) auf's Dach. Ich kann ja jetzt nicht einfach noch über einen Monat warten bis die zukünfige Hausverwaltung aktiv wird und einige Wochen später eine Eigentümerversammlung zu den beiden Punkten stattfindet.

Gestern abend hat übrigens eine Eigentümerversammlung stattgefunden, bei der ich nicht anwesend war. Unter dem TOP "Verschiedenes" hat der Verwalter die Sache mit den Flecken im Badezimmer angesprochen. Die Eigentümergemeinschaft soll dabei schon durchklingen lassen haben, dass sie nicht dazu bereit ist, für die Beseitigung des Schadens aufzukommen...
Alle 28 Antworten
22.06.2007, 23:01 von Jimbo_Jones
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Thema erledigt, d.h. ich habe die Wohnung vor einer Woche verkauft .

Die Risse habe ich vorher noch selbst beseitigen lassen. Um die Flecken (und deren Ursache) sowie den Balkon (der Handwerker hat übrigens nicht reagiert, und es wäre zur Klage gekommen, wenn ich nicht vorher zufällig einen Käufer gefunden hätte) soll sich der neue Eigentümer, dem die Schäden bekannt sind, kümmern.
Na ja,

gemeint ist, häufig haben doch die meisten Menschen ihren speziellen Vertreter oder Berater, den sie bei Abschluss von Verträgen oder bei Schäden erst mal zu rate ziehen. Der kennt den Vertragsbestand und kann bei entsprechendem Umfang und Anzahl von Verträgen über seine Direktion evtl. eine Kulanzlösung versuchen.

Sorry wenn ich mich da nicht klar ausgedrückt habe.

Gruß
07.04.2007, 10:39 von Jimbo_Jones
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Was meinst Du denn mit Haus und Hof Vertreter?

Eine Versicherung werde ich auf jeden Fall abschliessen. Ohne geht es wohl nicht.
05.04.2007, 22:08 von Fixfeier
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Hau mann, Sch...ade

denk trotzdem drüber nach. Du hast beschrieben wie die Gemeinschatft so von Haus aus ist ... und Kulanzvereinbarungen gibts doch auch schon mal ... oder was ist mit deimem Haus und Hof Vertreter? Manchmal hat man doch so was ... war ja nur so ne Überlegung.
05.04.2007, 22:03 von Jimbo_Jones
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An einen Rechtsschutz hatte ich natürlich auch schon gedacht, aber dafür ist es ja für diese Sache leider zu spät...

Wir (bzw. mein inzwischen verstorbener Vater) hatte für die Wohnung eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen. Nach seinem Tode war es nicht möglich, sie auf mich als seinen Erben auf meinen Namen umschreiben zu lassen.

Ich hab dann keine neue Versicherung abgeschlossen, was sich jetzt als Fehler herausgestellt hat.
05.04.2007, 21:45 von Fixfeier
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Hallo,

schön dass man das mal sieht.

Ich weiß zwar nicht was hier für Stars als Gutachter tätig waren. Das was auf dem Bild zu sehen ist zeigt jedenfalls für jeden, der jemals mit der Materie zu tun hatte, dass von irgendwo wenig Wasser kommt und hinter einem relativ dichten Putz eingesperrt (nicht Gips) als Blase seinen Austritt sucht.

Ein Lüftungsfehler hat ein völlig anderes Aussehen. Er drückt nicht Blasen von hinten raus, sondern bildet Beschlag von vorne!!!! Einfacher und nachvollziehbarer logischer Verlauf, nicht wahr?

Mit dem Schacht lag ich wohl schief. Na ja, die Trefferquote ist ja auch so hoch genug. Wenns noch besser wird mach hier ein Büro auf!

Dein Weg scheint mir richtig. Allerdings würde ich jetzt schon an den alten V. schreiben lassen. Es sollte nicht so ausehen, dass du auf die neue Verwaltung wartest, du hast heute schon ein Problem! Der neue V sollte es "vorfinden". Zur Unterstützung seiner Gedanken kann man es ihm dann ja erinnernd höflich nochmal ...

Gruß und viel Glück

PS.: Denk mal in der Situation über Rechtsschutz nach. Wie das jetzt noch gehen soll ist mir allerdings auch unklar.
05.04.2007, 19:44 von Jimbo_Jones
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Ich bin mir nicht sicher, ob ich richtig verstanden habe, was Du meinst. Es gibt einen Entlüftungsschacht in der betroffenen Wand - nur scheint dieser ziemlich schmal zu sein und ist mindestens 50 cm von der betroffenen Stelle entfernt. Keine Chance, sie abzutasten.

Inzwischen war ich beim Anwalt. Ich habe z. Zt. zwei Optionen: Ich könnte die Gemeinschaft bereits jetzt verklagen oder solange warten bis die neue Verwalterin ihr Amt antritt. Aber das war mir bereits vor dem Termin beim Anwalt klar. Ich habe mich für die zweite Option entschieden.

Von dem Gutachten war der Anwalt alles andere als begeistert. Seiner Meinung nach ist es nicht aussagefähig genug - vor allem, was die Vorschläge zur Mängelbeseitigung angeht ("Nach Meinung des Unterzeichners müssen die immer wiederkehrenden Risse kraftschlüssig regelmäßig verschlossen werden"). Eilbedarf geht aus dem Gutachten ebenfalls nicht hervor.

Ich werde also sobald die neue Verwalterin im Amt ist beantragen, dass über die beiden Punkte (Risse und Flecken) im Rahmen einer Versammlung abgestimmt wird. Dem Antrag werde ich Fotos beilegen, denen man entnehmen kann, dass rasches Handeln erforderlich ist. Abgestimmt werden soll über die Kostenübernahme der Mängelbeseitigung durch die Eigentümergemeinschaft und über die Einschaltung eines Gutachters (wobei ich mein Gutachten besser zurückhalten soll).

Ich gehe davon aus, dass ich nach dieser Versammlung Klage erheben muss, weil sich die Gemeinschaft höchstwahrscheinlich auf beides nicht einlassen wird .

Insgesamt war der Termin beim Anwalt sehr interessant und lehrreich für mich. Ich wusste z.B. noch gar nicht, dass das Mauerwerk nichttragender Wände Sondereigentum ist (in meinem Fall es sich jedoch um eine tragende Wand, also um Gemeinschaftseigentum).

So sehen übrigens die Feuchtigkeitsflecken aus (auf das kleine Bild klicken):



Hallo,

nur mal laut gedacht ...

Ich habe das doch richtig in Erinnerung, dass es da um einen abgemauerten Schacht im Bad geht?

Wenn ja, diese Schachtwände sind i.d.R. nicht tragend und stehen daher oft im Sondereigentum. Technisch kann man das in einem Bauplan erkennen.

Es gibt im Handel diverse Revisionsklappen, z.B. im Format 30 x 30, Mat. bis hin zu "Edelstahl gebürstet". Eingebaut sehen die möglicherweise gar nicht mal störend aus und man könnte in den Schacht reinsehen, womöglich Fotos fertigen, oder fühlen von wo ..., wenn es mal wieder feucht wird.

Aber wie gesagt, ich kenn' die Örtlichkeit ja nicht. Ich weiß nicht ob nur abgemauert oder auch Entlüftungskanal integriert, kenne nicht den Brandschutz(Bauamt?), kenne nicht Alter und Substanz der Rohre dort uvm.

War nur laut gedacht ...

Gruß
02.04.2007, 11:05 von Jimbo_Jones
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Zitat:
Aber richte dich darauf ein: Deine Auseinandersetzung findet mit der Gemeinschaft statt.


Bei dieser Gemeinschaft rechne ich jederzeit mit einer Auseinandersetzung. Es wäre nicht das erste Mal. Es handelt sich größtenteils um sehr schwierige Leute, die keinerlei Argumenten zugänglich sind. Dabei sollte es ja auch in ihrem Interesse liegen, dass der Schaden so schnell wie möglich behoben wird.
02.04.2007, 10:52 von Jimbo_Jones
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Hallo Fixfeier!

Danke nochmals für Deine ausführliche Erläuterung!

Nein, es handelt sich nicht um Schimmelflecken. Es sieht so aus, als wären Wand und Decke an einer Ecke feucht gewesen und dann wieder getrocknet.

Ich hatte gestern ein sehr gutes persönliches Gespräch mit meinen Mietern, die sehr verständnisvoll reagiert haben. Ich kann wirklich froh sein, solch tolle Mieter zu haben. Wir haben und darauf geeinigt, dass ich den Schaden (vor allem die Risse) nicht selber beseitigen lasse. Sie könnten ja sozusagen als Beweismittel noch nützlich sein. Meine Mieter haben sogar angeboten, sich als Zeugen zur Verfügung zu stellen, wenn es darum gehen sollte, den Verwalter bzw. die Gemeinschaft, die er vertritt, evtl. haftbar zu machen. Er hatte ihnen ja auch erzählt, er vermute einen Schaden durch den Bergbau und würde das untersuchen lassen und dann sofort handeln.

Ich werde mir jetzt einen Termin für ein Beratungsgespräch bei einem Fachanwalt geben lassen. Danach werde ich weiter berichten.

Zitat:
Die Entlastung befreit den Verwalter nicht davon in der jetzigen Situation (richtig) zu handeln.


Da bin ich ja schon mal sehr erleichtert!
01.04.2007, 20:22 von Fixfeier
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Hallo,

es ist leider so, dass ich, im Gegensatz zu einem Fachmann vor Ort, ziemlich im Trüben fische. Ich kenne die Situation einfach nicht genau genug und kann dir nur raten, nicht hier im Internet sondern an Ort und Stelle zu versuchen, zu einer Lösung deines Problemes zu kommen. Ich will trotzdem mal eine weitere Erklärung versuchen, soweit sie mir (von hier aus ein Stück weit spekulierend und vermutend) möglich scheint:

Du zitierst aus einem Gutachten folgendes:
Zitat:
... Die Risse entstehen durch zu großes Schwinden des Stahlbetongurtes im Vergleich zu dem darunter liegenden Mauerwerk.

Die hier beschriebene Konstruktion findet man i.d.R. am Rand von aufgehender Fassade zur Decke. Da hier (auf dem Betongurt) zumeist noch die Betondecke aufliegt habe ich Rissbildung in den allermeisten Fällen dann erlebt, wenn die beschriebene Problematik mit der Dämmung des Flachdaches auftrat. Also wenn Feuchtigkeit eindringt oder wenn ungedämmte oder schlecht gedämmte Betonteile zu Bewegungen führen. Daß schon das GE ist war klar.

Nun schreibst du von Feuchtigkeitsflecken. Diese wurden in der Vergangenheit auf Kondensat zurückgeführt. Feuchtigkeit durch Kondensat sieht im Bädern zumeist so oder irgendwie ähnlich aus:
http://img.stern.de/_content/54/96/549647/ddp-schimmel_250.jpg
Du schreibst aber von auftretender und verschwindender Feuchtigkeit, beschreibst eben nicht diese Erscheinung auf dem Foto.

Auftretende und verschwindende Feuchtigkeit tritt z.B. auf, wenn der Baukörper, der eine gewisse Menge Wasser aufzunehmen imstande ist, eine solche Sättigung erreicht hat, dass es zu Feuchtigkeitsflecken und Kränzen innen im Raum kommt. Für Kondensation ist das aber gerade nicht typisch.

Flachdächer haben ihr Problem meist von Anfang an. Irgend jemand hat es mal konzipiert, es mag damals sogar den Vorschriften entsprochen haben. Waren Fehler im Konzept führt das, möglicherweise in Kürze, manchmal oder meist langsam, zu dem Problem: Es entsteht Feuchtigkeit innerhalb des Wohnraumes.

Nun lässt man etliche Angebote erstellen. Der billigste Anbieter bekommt natürlich den Auftrag, und der macht das gleiche wie bisher. Eine Untersuchung von Gründen, Fragezeichen. Wozu auch? Das kann ja der Dachdecker längst! Dass da irgend wann mal beispielsweise ein ungeeigneter Gully eingebaut wurde, irgend ein Anschluss so besch... gelöst ist dass der mit normalem Aufwand nicht richtig dicht zu bekommen ist, darüber macht sich doch kein Mensch Gedanken.

Nebenbei, das ist schlussendlich der Grund, warum alle über Flachdächer herziehen. Gut gemachte Flachdächer halten tatsächlich eine kleine Ewigkeit. Das älteste das ich kenn ist seit nunmehr 45 Jahren in seinem Ursprungszustand und wird demnächst nur deswegen saniert, weil man mehr Dämmung braucht um die EnEV einzuhalten.

Warum ist die Gemeinschaft in der Pflicht? Alles was mit der Dichtigkeit des Baukörpers auch nur entfernt zu tun hat, ist zwingend und unabänderlich Gemeinschaftseigentum. Du hast eine Undichtigkeit. Da gibt es nach meinem Verständnis nur diese Konsequenz.

Die Entlastung befreit den Verwalter nicht davon in der jetzigen Situation (richtig) zu handeln. Sie bezieht sich nur auf die Vergangenheit. Sie ist auch für dich ohne Belang. Du hast, wie ich schon schrieb, erst mal eine Forderung auf Klärung des Problems gegenüber der Gemeinschaft. Dem Verwalter Konsequenzen androhen ist eine andre Sache und bleibt dir natürlich unbenommen. Aber richte dich darauf ein: Deine Auseinandersetzung findet mit der Gemeinschaft statt.

Zitat:
Ich glaube, es war doch ein großer Fehler, dass ich dort nicht hingegangen bin

Der Meinung bin ich allerdings auch!

Gruß
Und noch etwas: Der Verwalter wurde bei der Versammlung am letzten Donnerstag bereits entlastet.

Ich glaube, es war doch ein großer Fehler, dass ich dort nicht hingegangen bin
01.04.2007, 11:53 von Jimbo_Jones
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Hallo Fixfeier,

es ist wirklich eine verzwickte Lage. Als einziger Eigentümer und Laie auf dem Gebiet kommt man sich einfach hilflos vor

Zu deiner Frage: Einen Verwaltungsbeirat gibt es nicht

Eine Frage habe ich auch noch: Warum siehst Du, was die Feuchtigkeit angeht, die Gemeinschaft klar in der Pflicht? Die Ursache steht ja nicht fest, da wie Du selber schreibst, das Gutachten aus dem Jahr 1995 bereits zu alt ist um es für die Ursachenfindung heranzuziehen.

Ich möchte das, was Du geschrieben hast, nicht in Frage stellen. Mir geht es nur darum, gut argumentieren zu können, wenn es darauf ankommt.
31.03.2007, 21:34 von Fixfeier
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Hallo,

es ist natürlich schon ein wenig schwierig in der verzwickten Situation geeignete Tipps zu geben.

Zum Verwalterwechsel: Du solltest dich von einem Anspruch gegen den Verwalter selbst erst einmal lösen. Er besteht nämlich gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Egal wer da grad Verwalter ist, er ist Bevollmächtigter der WEG. Mit deinem Schreiben an den aktuellen V. teilst deinen Schaden der Gemeinschaft mit, forderst Abhilfe usw. und forderst eine schriftliche Stellungnahme. Die folgende Reaktion bestimmt das weitere Vorgehen.

Dir gegenüber haftet die Gemeinschaft. Die wiederum kann ihrerseits bei Versäumnissen gegen ihren Vertragspartner Ansprüche geltend machen, wenn er seinen Auftrag schlecht erledigt und es deswegen zu einem Schaden kommt. Darauf kannst du aber als Mitglied der Gemeinschaft wiederum durchaus in deinem nächsten Schreiben deutlich aufmerksam machen.

Was ist zu tun? Bei der Stufe der Angebotseinholung seid ihr doch noch lange nicht. Ob nun das Dach vor ein paar Jahren " saniert wurde oder nicht, das Auftreten von Feuchtigkeit muss ja erst einmal dringend untersucht werden. Es liegt hier m.E. einfach nahe, den Bereich über der Austrittsstelle näher zu untersuchen. Das geht problemlos, in dem ein Fachmann die oberste Ebene (Dichtungsebene) des Flachdaches öffnet und nachsieht ob die darunter befindliche Wärmedämmschicht trocken ist. Wie gesagt, geht mit wenig Aufwand. Du solltest übrigens zusehen bei einer solchen Untersuchung anwesend zu sein.

Zu deiner Frage bzgl. des Anwaltes eine Gegenfrage: Du hast einen Anspruch auf ordnungsgemäße Instandhaltung. Wie willst du denn deinen Anspruch sonst durchsetzen, wenn der Verwalter nicht reagiert und die Gemeinschaft nichts tun will? Ich denke, dann müsstest du deine Rechte leider erzwingen. Also ist deutlich zu machen, dass du notfalls bereit bist per Gerichtsbeschluss Abhilfe einzufordern.

Wenn du den Anwalt unbedingt vermeiden willst - anderer Weg: Warten bis der neue V. im Amt ist und dann mit ihm weiterverhandeln. Nur, ich gebe zu Bedenken, als neuer Verwalter würde ich dein Ansinnen nicht unbedingt als besonders dringlich einstufen, wenn du bereit bist so lange zuzuwarten.

Übrigens was ist mit dem Verwaltungsbeirat? Gibt es einen? Ist er informiert? Was sagt er zu dem Thema?

Gruß
31.03.2007, 11:33 von Jimbo_Jones
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Hallo FM_24,

an einen Umlaufbeschluss hatte ich auch schon gedacht. Ob tatsächlich alle Eigentümer zustimmen würden bezweifle ich allerdings. Außerdem sieht es ja tatsächlich so aus, als müsste der Schaden durch einen Fachmann beseitigt werden.

Auch was die Risse angeht, besteht eigentlich Eilbedarf...

Ich lass mir die Sache mal über's Wochenende durch den Kopf gehen.
30.03.2007, 22:42 von FM_24
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hallo Jimbo_Jones,

So wie ich dieses Thema hier verfolgt habe ist ja jetzt höchste Eile geboten, damit der Schaden in der Sommerzeit behoben werden kann und hinter der Fassade das Mauerwerk besser trocknet.

Versuchen Sie - vor allem um Ihre Nerven zu schonen - alles sachlich und fachlich mit allen Beteiligten zu klären.

Damit keine unnötigen Versammlungen stattfinden müssen - es sei denn, dass die Sanierungsarbeiten durch einen Fachmann dargestellt werden müssen - gibt es da auch die Möglichkeit eines Umlaufbeschlusses. Nach WEG muss dieser Einstimmig sein.

Im Zusammenhang mit einem Informationsschreiben müsste so ein Beschluss durch Rundschreiben möglich sein, da ja Schadensbegrenzung Vorrang hat.

Viel Erfolg

MfG

Jürgen
30.03.2007, 22:30 von Jimbo_Jones
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Das Dach wurde vor 8 1/2 Jahren zuletzt saniert - allerdings wohl zu spät. Es kann also durchaus sein, dass die Wärmedämmung des Daches abgesoffen ist.

Zwei Fragen habe ich noch:

Wie sollte sich der Verwalter in diesem Fall korrekt verhalten? Angebote von Firmen einholen und in einer Eigentümerversammlung darüber abstimmen lassen?

Du schreibst, dass ich einen Anwalt einschalten soll, wenn keine Reaktion von Seiten des Verwalters erfolgt. Was bringt mir das? Der Mann ist ja nur noch einen Monat lang im Amt, und von daher kann es ihm herzlich egal sein, wenn ich rechtliche Schritte gegen ihn einleite.

Zitat:
Gruß und viel Glück


Danke und Gruß zurück
30.03.2007, 22:03 von Fixfeier
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Bingo,

im Bereich des Schachtes gehen normalerweise die Entlüftungen der Abflussrohre nach außen. Außerdem sind dort häufig die Gullis des Flachdaches angeschlossen. Wenn also ein Dach undicht ist, läuft das Wasser meist an den Durchdringungen der Abdichtung (dort wo die Rohre durchgeführt sind) nach unten durch.

Eine einfache Probeöffnung durch den Fachmann dürfte für wenig Geld sofort Klarheit bringen.

Wenn die Dämmung abgesoffen ist, muss sie erneuert werden. Sanierbar ist das nicht. Es kommt aber auch auf das flächenmäßige Ausmaß und das Alter des Daches an. Ggf. ist Teilsanierung denkbar. Wenn komplett neu, muss Dämmung den aktuellen Vorschriften entsprechen. Wenn ich also mit meiner Diagnose nicht falsch liege muss die Gemeinschaft möglicherweise auch eine verstärkte Dämmung auf das Dach aufbringen.

Kleine Argumentationshilfe: Energieeinsparung und der kommende Gebäudeenergiepass.

Gruß und viel Glück
30.03.2007, 21:53 von Jimbo_Jones
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Richtig, es handelt sich um ein Flachdach.
30.03.2007, 21:35 von Fixfeier
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Na, prima.

Aber eins würd mich schon mal interessieren: Lieg ich mit meiner Vermutung mit dem Flachdach richtig? Dafür würden noch sonstige Faktoren sprechen.
30.03.2007, 21:03 von Jimbo_Jones
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Danke, Fixfeier! Ich glaube, das hat mir wirklich weitergeholfen!
30.03.2007, 20:56 von Fixfeier
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Guten Abend,

nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Entsteht ein Schaden an einem Sondereigentum, weil die Gemeinschaft dieser Verpflichtung nicht rechtzeitig nachgekommen ist, hat sie wegen schuldhafter Verletzung ihrer Instandsetzungspflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis den entstandenen Schaden zu ersetzen (BayObLG, Beschluss v. 21.5.1992, 2Z BR 6/92, NJW-RR 1992, 1102).

Deinen Zeilen entnehme ich
1. dass die Wohnung direkt unter dem Dach liegt und
2. das zitierte erste Gutachten bereits zu alt ist um es für die Ursachenfindung bei einem Wasserschaden heranzuziehen.

Was die Feuchtigkeit anbelangt, sehe ich die Gemeinschaft klar in der Pflicht. Eventuell durch eine veraltete Dämmung verursachte Gebäudebewegungen sind dagegen nicht unbedingt ein Mangel und die Folgen (gelegentliches zuspachteln) müssen möglicherweise hingenommen werden. Aber wohl gemerkt möglicherweise.

Ich konstruiere mal einen Fall. Angenommen deine Wohnung liegt unter einem alten Flachdach. Durch einen Defekt (Undichtigkeit) ist die Wärmedämmung des Daches abgesoffen. Sie funktioniert also im Winter als Eispanzer und damit überhaupt nicht mehr. Wenn es dann Risse gibt muss man sich nicht wundern.

Reagiert die Gemeinschaft nun sofort und beseitigt die Ursache (bei Neueindeckung gleich verbesserte Dämmung nach EnEV) bleibt der Folgeschaden als sog. Allmählichkeitsschaden an dir hängen. Reagiert sie dagegen nicht und muss zur Einhaltung ihrer Pflicht erst gezwungen werden, haftet sie auch für deinen Schaden.

Es ist dabei keinesfalls deine Pflicht, die Ursache zu finden(Gutachten). Du hast nur den Mangel anzuzeigen. Die Gemeinschaft und für sie der Verwalter hat den Grund zu erforschen und dann geeignete Schritte einzuleiten.

Schreibe dem Verwalter mit Fristsetzung deine Forderung nochmals und mache ihn darauf aufmerksam, dass seine Untätigkeit zu einer Haftung seinerseits insbesondere für die dir entstanden Schäden (Mietminderung) führt.

Wenn innerhalb der Frist keine Reaktion erfolgt musst du leider einen Anwalt bemühen.

Gruß
30.03.2007, 14:56 von Jimbo_Jones
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Was die Sache mit den Feuchtigkeitsflecken angeht, versucht die ETG die Sache meinen Mietern anzukreiden, weil die ja die Einzigen wären, die ihre Wäsche nicht im Trockenraum im Keller aufhängen würden.

Wie gesagt, ein eindeutiges Gutachten darüber liegt vor, das allerdings aus dem Jahr 1995 stammt.
30.03.2007, 13:46 von Jimbo_Jones
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Zitat:
sondern wann es los geht und wer noch betroffen ist.


Eine andere Eigentümerin hatte ebenfalls diese Risse an ihren Wänden. Sie hat diese in Eigenleistung beseitigen lassen.
30.03.2007, 13:43 von Jimbo_Jones
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Hallo Jobo,

das Gutachten bzgl. der Risse habe ich erst heute erhalten.
30.03.2007, 13:24 von Jobo
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sorry, aber diese Sache hätte auf die Tagesordnung gehört. Wenn schon ein Gutachten vorliegt, das klar erkennen läßt, dass die ETG hier gefordert ist, sollte doch garnicht diskutiert werden ob die ETG da etwas macht, sondern wann es los geht und wer noch betroffen ist.
Jobo
30.03.2007, 12:51 von Jimbo_Jones
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Ich wusste nicht, dass der Punkt unter "Verschiedenes" angesprochen werden würde. Asche auf mein Haupt...
30.03.2007, 12:47 von dunkelROOT
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Zitat:
bei der ich nicht anwesend war


Also gut ich mein so ein Problem und dann nicht anwesend?
Also...

dR
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