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07.03.2007, 17:52 von villaportaProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Verteilung Kaufpreis Grund - Gebäude
Hallo Liebe Forumsgemeinde!

Folgende Frage habe ich: Wenn man ein MFH erwirbt, dann wird doch vom FA für die AfA die Verteilung des KP auf Grund und Boden bzw. Gebäude vorgenommen.

Ich hatte mal ein MFH gekauft, da kriegte ich natürlich nur 38 % des KP für das Gebäude. Ich habe einen Gutachter bestellt, und dass Ergebnis war, dass dann der Anteil vom Gebäude auf 60 % geändert wurde. Natürlich war das ein teurer Spass, der sich aber letztendlich nach ein paar Jahren rentiert hat.

Frage: Gibt es bei Neuerwerb eine Möglichkeit, gleich dem FA irgendwie klar zu machen, dass man auf einer realistischen Verteilung des KP besteht? Muss man den Bescheid abwarten oder sollte man vorsorglich etwas schreiben?

Vielen Dank und viele Grüsse

Villaporta

Alle 17 Antworten
23.03.2007, 21:05 von Mortinghale
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@villaporta
Die Kaufpreisaufteilung erfolgt im Rahmen der Einkommensteuererklärung bei der Erstellung der Anlage V.
Hier berechnest Du bzw. Dein Steuerberater erst einmal.
Die Chancen, diese Berechnung (wenn sie halbwegs realistisch und nachvollziehbar ist) anerkannt zu bekommen, sind viel größer als wenn Du anschließend gegen eine Schätzung des Finanzamts vorgehen mußt.
Der Aufbau dieser Berechnung (auch layoutmäßig) sollte so schlüssig sein, daß das Abhaken der einzelnen Positionen durch den Sachbearbeiter quasi eine zwangsläufige Folge ist.
Der Grund und Boden-Anteil bestimmt sich nicht aus dem Bodenrichtwert; also nicht: Kaufpreis abzüglich Bodenrichtwert gleich AfA-Bemessungsgrundlage.
Erst einmal ist der tatsächliche Wert des MFH zu ermitteln.
Also z.B. hochgerechnete Baukosten über Baukostenindex + Bodenrichtwert = tatsächlicher Wert. Das Verhältnis, in dem die hochgerechneten Baukosten zum Bodenrichtwert stehen, ist nun auf den von Dir gezahlten Kaufpreis anzuwenden.
Je nach dem wie preiswert Du gekauft hast, kann der sich ergebende Grund und Boden-Anteil erheblich unter den Bodenrichtwert sinken.
Die Anschaffungsnebenkosten (incl. der Gerichtskosten für die Eigentumseintragung im Grundbuch) sind ebenfalls nach diesem Verhältnis aufzuteilen. Gerichtskosten für die Eintragung der Finanzierung sind sofort abzugsfähige Werbungskosten.
08.03.2007, 20:43 von frischebrise
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Hallo,

Villaporta, versprech dir mal nicht zu viel von der freundlichen SB beim FA. Mittlerweile wissen die dort ganz genau, welche Auswirkungen das hat.

Und vor weiblichen SB sei besonders auf der Hut, sonst bist du nachher der gerupfte Gockel.
08.03.2007, 18:17 von villaporta
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Hallo zusammen,

habe eben mit dem Notar telefoniert und der sagte, dass man das zwar machen könne, dass es aber keine Garantie sei, dass das FA dem folgen würde.

Wahrscheinlich ist es das Beste, dass wir mal einen Stber fragen und uns die Bodenwertpreise ansehen um uns dann zu überlegen, wie man mit dem FA eine günstige Verteilung des KP aushandelt.

Sollten wir VOR der Erstellung des Bescheides an das FA herantreten? Ggf. auch schon mal per Telefon? Vielleicht ist es ja eine nette und entgegenkommende Sachbearbeiterin....

Viele Gruesse

Villaporta
08.03.2007, 16:59 von johanni
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Hallo,

Zitat:
Das muß erst mal wiederlegt werden, freiwillig macht das doch kein Beamter, oder ??


deswegen mein "dezenter" Hinweis " annähernd

LG Johanni
08.03.2007, 16:56 von Sledge_Hammer
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@ Johanni,

Zitat:
es sei den das Gebäude ist eine Hundehütte.




deswegen schrieb ich obiges, man sollte schon an die unterste Grenze Boderichtwert abzgl. Minderungen für speziell dieses Grundstück gehen.

( Minderung bsp. Keine Strasse, große Str. Gewerbe in der Nähe, Kein Abwasser, vor dem Krieg war an dieser Stelle eine Tankstelle/ Wäscherei ect. )

Das muß erst mal wiederlegt werden, freiwillig macht das doch kein Beamter, oder ??

Gruß S. Hammer
08.03.2007, 16:55 von johanni
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Hallo,

Zitat:
Der Bodenwert sollte aber immer auch den Bodenwertpreisen annähernd entsprechend. Diese kann man beim Stat. Landesamt der Gemeinde erfragen!
lo,


Entschuldigung

Meinte natürlich: beim Gutachterausschuß des Landkreises

LG Johanni
08.03.2007, 16:52 von frischebrise
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Hallo @all
@sledge Hammer

träumte noch einmal kurz von den guten 90 er Jahre. (Degressiv )

Wurde dann jedoch von @villaporta wieder in die Wirklichkeit gerückt. Linear
08.03.2007, 16:44 von Sledge_Hammer
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@ Villaporta,

sagt man beim Notar, und der schreibts rein, bis das FA das Gegenteil beweist ist es erst mal so.

( Den Bodenwert kann man auch durch Entsorgung von Schutt Unrat, Verseuchung mindern ) Ein Foto von Schuttbergen machen, möglichst Rechnungen besorgen... Einfach mal kreativ sein, muß ja nicht der eigene Berg sein.

@ Frischebrise

Schreibst Du degressiv ab ? Mein Steuerberater schreibt linear ab... Es sollte wohl nur so gehen...

@ All

Es hängt auch viel vom Bearbeiter bzw. FA ab, seit meinem FA Wechsel, keine Probleme mehr.
Vorher hatte ich für jedes Jahr mehrere Steuerbescheide und Korrekturen, teilweise plötzlich für 4 Jahre rückwärts.

Mfg S. Hammer

08.03.2007, 16:42 von johanni
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Hallo,

Zitat:
Da würde doch das FA auch bestimmt Einspruch erheben, wenn im KV stünde 80 % fürs Gebäude und 20 % für den Boden, oder?


Der Bodenwert sollte aber immer auch den Bodenwertpreisen annähernd entsprechend. Diese kann man beim Stat. Landesamt der Gemeinde erfragen!

LG Johanni
08.03.2007, 16:32 von Fixfeier
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Hallo,

Die Praxis mit den Wertansätzen im Kaufvertrag ist nicht unüblich und wird i.d.R. vom FA, bei Verwendung realistischer Werte, akzeptiert. Aber ist ja nun zu spät.

Aber wie wärs mit folgender Idee: Hast du evtl. finanziert und hat die Bank in Folge dessen ein Wertgutachten angefertigt auf das du zugreifen könntest?

Gruß
08.03.2007, 16:22 von frischebrise
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Hallo,

villaporta schrieb:
Zitat:
wobei ich trotzdem versuchen würde, möglichst viel in die sofort abzugsfähigen Kosten zu drücken.



Bei diesem Ansatz dann auf Sledge Hammers Einlassung achten:

Zitat:
Achtung ! in den ersten 3 Jahren nicht mehr als 15 % des Kaufpreises Erhaltungsaufwendungen tätigen, nicht alle Hauptausstattungsmerkmale ( Elektro, Sanitär, Heizung, Fenster/Dämmung oder Dach in Angriff nehmen.



Natürlich bringen die direkt abzugsfähigen WK kurzfristig am Meisten, bei hohen Einkommen.
Das muß und kann nur jeder persönlich für sich entscheiden.
Tut aber auch Weh, wenn die degressive von 5% auf 2,5% nach 8 Jahren rutscht und nach weiteren 12 Jahren auf 1,5%
08.03.2007, 16:19 von villaporta
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Hi Sledge-Hammer,

danke für Deinen Rat.

Leider ist der Kauf schon vollzogen. Von einer solchen Aufteilung des KP im KV habe ich noch nie gehört. Ist das tatsächlich möglich? Warum macht das dann keiner? Da würde doch das FA auch bestimmt Einspruch erheben, wenn im KV stünde 80 % fürs Gebäude und 20 % für den Boden, oder?

Viele Grüsse

Villaporta
08.03.2007, 16:04 von Sledge_Hammer
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Moin,

man kann doch bei der Kaufvertragsgestaltung direkt Summen hineinschreiben, bsp. Summe X 20 % enfällt auf den Boden und Summe Y 80 % entfällt auf das Gebäude.

Sollte so klappen, es sei den das Gebäude ist eine Hundehütte.

Achtung ! in den ersten 3 Jahren nicht mehr als 15 % des Kaufpreises Erhaltungsaufwendungen tätigen, nicht alle Hauptausstattungsmerkmale ( Elektro, Sanitär, Heizung, Fenster/Dämmung oder Dach in Angriff nehmen.

Bauabschnitte/ Wohneinheiten möglichst auch trennen, sonst wird Sanierung auf Raten angenommen --> nachträgliche Herstellungskosten.

Das FA setzt dann nachträgliche Herstellungskosten, an die dann auf 50 Jahre abgeschrieben werden !!

Mfg S. Hammer

P.S. Die Abschreibung braucht man doch jetzt als junger Mensch, als Renter ist es dann fast egal.

08.03.2007, 10:17 von villaporta
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Hi Brise,

danke für Deine Erläuterungen.

Das mit den Herstellungskosten ist mir schon klar, wobei ich trotzdem versuchen würde, möglichst viel in die sofort abzugsfähigen Kosten zu drücken.

Zunächst werde ich ja den Feststellungsbescheid für den Erwerb erhalten und da wird der KP aufgeteilt. Diese Verteilung möchte ich im Vorfeld möglichst günstig ausfallen lassen.

Geht das auch per Brief?

Viele Grüsse

Villaporta
07.03.2007, 22:47 von frischebrise
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Hallo @ villapota

Zitat:
Also möglichst viele Gebäudewerterthöhende und Grundstückswertmindernde Merkmale aufzählen ?



ja, das muß deine Strategie sein.
Bei der ersten EKST. kannst du die Herstellungskostenauflistung beifügen. Wenn du nicht fit genug bist, würde ich mich nicht scheuen, den Steuerberater um Rat zu fragen.
Achtung:
Du kannst auch noch als Herstellungsnaheraufwand Kosten geltend machen, nach der Anschaffung z.B. nach 2-3 Jahren.

Jede Belegung deiner Kosten sammeln und die Herstellungskosten ermitteln.

Darin mußt du ja den Grundstückswert herausziehen.

Von den Kosten des Grunderwerbs und Notars muß der anteilige
Grundstücksprozentsatz leider angesetzt und abgezogen werden.

Die Gerichtskosten sind direkte WK.

Formlos und als Anlage der Eink. St. beifügen und hoffen das der Sachbearbeiter des FA akzeptiert.
I.d.R. kommen Rückfragen.

07.03.2007, 21:06 von villaporta
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Hallo Brise,

danke für Deine Antwort!
Heisst das, dass ich einfach einen formlosen Brief ans FA schreibe und darin darlege z. b. dass das Haus bereits saniert ist, dass das Dach neu ist, dass es an der S-Bahn liegt, usw...

Also möglichst viele Gebäudewerterthöhende und Grundstückswertmindernde Merkmale aufzählen ?

Und wann nach Erwerb sollte man so ein Schreiben absetzen?

Danke und viele Grüsse

Villaporta
07.03.2007, 19:21 von frischebrise
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Hallo @ villaporta

es lohnt von vorne herein zu agieren und nicht alles dem FA zu überlassen.

- welche Einflüsse schmälern den Grundstückswert.
Durchgangsstraße in der Nähe?
Nähe einer Einflugschneise?

- welche Kosten gehören zu den bewerteten Hauskosten
Notar, Überwachung, Grunderwerb, Gericht usw.

- die Herstellkosten so weit nach oben wie möglich.

Das sind Möglichkeiten, die zur Erhöhung der HEKO führen und wovon die AFA profitiert. Jahr für Jahr.



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