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22.04.2007, 14:36 von mineleinProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Vermietung - steuerlich
Hallo,

wir müssen unser EFH, das wir bisher selbst bewohnt haben, nun vermieten.

Da das Haus ursprünglich zu 100 % fremdfinanziert war, werden die Mieteinnahmen zumindest in den ersten Jahren deutlich unter den zu zahlenden Zinsen und Instandhaltungskosten liegen. Können diese zusätzlichen Kosten auch mit anderen Einkunftsarten (nichtselbständige Arbeit usw.) verrechnet werden ?

Wie sieht es aus mit Abschreibungen ?

Gibt es einen Link im Internet, wo solche Themen behandelt werden ? Wir lesen das auch gern selbst nach ...

Viele Grüße
Minelein
Alle 24 Antworten
02.05.2007, 10:10 von Augenroll
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Zitat:
hm, was ist die ortsübliche Miete ? Ich habe z.B. eine Wohnung, die nach Mietspiegel 398 Euro Netto bringen sollte. Aber selbst bei neu 310 Euro kommt keiner. Es gibt einen hohen Leerstand !

das ist doch kein Wunder, denn die Mietspiegel werden seit einigen Jahren von den Vermieterverbänden erfolgreich manipuliert.

Meine Empfehlung an Mieter:

- 10-30% vom Mietspiegel abziehen, dann erhält man realistische Preise

-hart vor der MV Unterzeichnung verhandeln und die Marktlage für sich ausnutzen, den in der Annonce genannten Preis nicht einfach hinnehmen

-andere Mieter im Haus fragen, was die zahlen und sich dann daran orientieren
01.05.2007, 17:38 von peter98
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@prinzregent

wenn du keine Mieter zum Preis des Mietspiegel findest und deshalb mit der Miete nach unten gehen musst, wird dir das Finanzamt sicherlich keinen Strick drehen, denn dann liegt eben die momentane ortsübliche Miete unterhalb des Mietspiegels.
01.05.2007, 17:19 von prinzregent
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Zitat:
Miete muss 75% der ortsüblichen Miete betragen


hm, was ist die ortsübliche Miete ? Ich habe z.B. eine Wohnung, die nach Mietspiegel 398 Euro Netto bringen sollte. Aber selbst bei neu 310 Euro kommt keiner. Es gibt einen hohen Leerstand !

01.05.2007, 15:19 von taxpert
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@ Mortinghale

Ja incl. AfA!!

Egal ob V+V, Gewerbebetrieb, Freiberufler oder Einkünfte aus KapVerm!

Am Ende der Tätigkeit muß insgesamt unter dem Strich eine schwarze Null zumindestens aus heutiger Sicht möglich sein!

Klingt schlimmer als es ist!

Grundsätzlich wird die Gewinnerzielungsabsicht unterstellt, nur wenn Anzeichen auf Liebhaberei vorliegen wird von Anfang an nachgeschaut.

Bei V+V ist bei unbefristeneden Mietverträgen grundsätzlich von Gewinnerzielungsabsicht auszugehen (Außer Vermietung unter ortsüblicher Miete z.B. an Angehörige)

taxpert
30.04.2007, 09:04 von ChristophL
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Das Finanzamt möchte die Überschussprognose aber auch nicht von jedem Vermieter haben.

Gruß Christoph
30.04.2007, 00:36 von minelein
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Genau genommen schraben wir selbst dann am Ruin nur knapp vorbei, wenn wir einen Mieter haben, der regelmäßig zahlt.

Aber man kann nicht mehr machen, als eine Schufa-Auskunft einholen und sich die Gehaltsabrechnungen vorlegen lassen, oder ? Wir können den Leuten eben immer nur VOR den Kopf schauen.

Gruß,
Minelein

27.04.2007, 19:22 von Mortinghale
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@Taxpert

Zitat:
... einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergeben.


incl. AfA ?

27.04.2007, 17:21 von taxpert
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@ Augenroll

Stimmt schon, Miete muss 75% der ortsüblichen Miete betragen, sonst Aufteilung der Werbungskosten in entgeltlichen (abziehbaren Teil) und unentgeltlichen (Nicht abziehbaren) Teil

A B E R :

Seit neuestem muß eine Überschussprognose (ca. 30 Jahre) einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergeben. Dies gilt verschärft, wenn nur zeitlich befristete Mietverträge abgeschlossen werden. In die Überschussprognose dürfen dabei nicht steuer-verhaftete Einnahmen (z.B. der die Anschaffungskosten übersteigende geschätzte Verkaufserlös) nicht einberechnet werden.

taxpert
25.04.2007, 17:50 von Mortinghale
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@Minelein

Also noch mal, Liebhaberei ist bei Vermietung & Verpachtung sehr selten und auf Extremfälle beschränkt.

Ihr braucht da in Eurem Fall keine Angst zu haben.

25.04.2007, 17:39 von Augenroll
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Zitat:
Das sind die Vermieter, die in Ihrer Gedankenwelt nicht vorkommen.

Kommen Sie wohl, es ist sehr traurig aber es kann eigentlich nur Schadenbegrenzung geben.

Immerhin ist bisher noch kein MV unterschrieben. Vielleicht sollte minelein erst mal ein paar Anzeigen schalten, sich die Mieter (incl. Bonität) anschauen und dann kann immer noch entschieden werden, was passiert.
25.04.2007, 16:51 von tobiwittmann
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Wenn es mittelfristig um Ihre Finanzen nicht so rosig steht sollten Sie sich mit dem Gedanken befassen, was passiert wenn Sie an einen Mieter geraten, der es mit seinen Mietzahlungen nicht so genau nimmt.

Sie wären nicht die ersten...

Schauen Sie sich etwas im Forum um. Dort wimmelt es von solchen Fällen. Sicherlich ist das kein repräsentativer Schnitt durch die deutschen Mietverhältnisse - es sollte aber zumindest zu denken geben.

@Augenroll: Das sind die Vermieter, die in Ihrer Gedankenwelt nicht vorkommen. Die, die ein säumiger Mieter in Existenznot bringen kann.
25.04.2007, 15:26 von Augenroll
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Zitat:
Wir finanzieren damit quasi anderen Leuten einen Wohnraum...

Also ehrlich, wenn Sie schon so rangehen, empfehle ich Ihnen lieber nicht zu vermieten. Denn es besteht keine Verpflichtung zu vermieten.

Und wenn Ihr Investment den Bach runtergeht, können Ihre zukünftigen Mieter doch gar nichts dafür. Garzweiler gibt es nicht erst seit gestern!
25.04.2007, 12:16 von minelein
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Trotzdem werden wir in den nächsten Jahren weiterhin Teile unseres sauer verdienten Einkommens in das Haus stecken müssen (Abtrag und Instandhaltung) ohne etwas von dem Haus zu haben. Wir finanzieren damit quasi anderen Leuten einen Wohnraum, der schöner, größer und besser gelegen ist als der, den wir uns jetzt noch leisten können.

Wenn einem dann die steuerlichen Aufwendungen mit dem Argument der Liebhaberei nicht anerkannt werden ist das schon grotesk, oder sehe ich das falsch ??

Gruß, Jasmin
25.04.2007, 11:48 von Augenroll
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Nehmen Sie hier den Vorwurf der Liebhaberei nicht persönlich, es ist lediglich ein vorweggenommenes Argument des FA.

Die Flutung von Garzweiler dauert garantiert nochmal 10 Jahre. Es wird (glaube ich) der drittgrößte See von Deutschland entstehen.

Das nutzt Ihnen aber alles nichts beim Versuch, das Haus zu verkaufen, da haben Sie Recht.

Wenn Sie schreiben, die Vermietung geschieht aus purer Verzweiflung, bedenken Sie bitte, dass viele Menschen überhaupt kein Haus haben und dass es nur logisch ist, dass Tagebaue auch irgendwann mal wieder mit allen Konsequenzen geflutet werden müssen. In der Lausitz und in Sachsen sind ganze Landstriche davon betroffen. das Ausmaß ist dort sehr viel größer, dazu kommt dort noch eine erschreckend hohe Arbeitslosigkeit.
25.04.2007, 11:20 von minelein
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Das Grundwasserproblem ist nichts Geheimes ...

Wir liegen im erweiterten Einzugsgebiet des Braunkohle-Tagebaus Garzweiler. Die Firma Rheinbraun hat vor zig Jahren den Grundwasserspiegel gesenkt, um die Braunkohle abbauen zu können. In dieser Zeit ist unser Haus gebaut worden.

Die Pumpen werden aber irgendwann (vermutlich in etwa 30 Jahren) abgestellt werden und dann wird der Grundwasserspiegel wieder steigen. Nun ist unklar, ob es so hoch steigen wird, dass es bei uns im Keller steht - aber ausgeschlossen ist es nicht. Die Anwohner unserer Siedlung haben eine Bürgerinitiative gegründet. Es sollen im Notfall Pumpen für unseren Ort angeschafft werden, um den Grundwasserspiegel niedrig zu halten. Allerdings hat ein Gutachten nun wohl festgestellt, dass das Wasser zu viel Nitrat enthält, um es einfach in den Rhein zu leiten. Jetzt wurde gerade ein Gegengutachten in Auftrag gegeben .... usw. usw.

Viele Alteingesessene meinen, das sei alles nur Quatsch, weil das Wasser auch vor der Absenkung des Grundwasserspiegels nie so hoch stand, aber das erklär mal einem potentiellen Käufer ....

Und die Politik verspricht bei jeder Kommunalwahl, das Problem zu lösen, und dann passiert doch wieder nix. Und bei uns in der Siedlung sind die Häuser dadurch fast unverkäuflich.

Uns da jetzt zu unterstellen, es bestehe bei der Vermietung keine Einkünfteerzielungsabsicht und es wäre Liebhaberei, das Haus zu behalten, wäre schon ein starkes Stück ! Die Vermietung erfolgt aus purer Verzweiflung !

Gruß, Jasmin

24.04.2007, 14:09 von Augenroll
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Zitat:
Das ist doch keine Liebhaberei, oder ???

nein natürlich nicht, Miete darf bis 25% unter der Vergleichsmiete liegen.

Zitat:
Da wir in der Gegend ein ungelöstes, zukünftiges Grundwasserproblem haben

das würde mich interessieren, was das speziell ist. Vielleicht auch per PN? Bin neugierig? Bergbausenkungen?
24.04.2007, 10:51 von minelein
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Hallo,

mit der Liebhaberei habt Ihr mich aber ganz schön geschockt ...

Das Haus haben wir vor 5 Jahren gekauft. Da wir in der Gegend ein ungelöstes, zukünftiges Grundwasserproblem haben, ist das Haus nahezu unverkäuflich - zumindest nicht zu einem Preis, der uns auch nur annähernd von unseren Belastungen befreien würde. Das liegt unter anderem auch daran, dass die Kommunalpolitiker es nicht schaffen, eine Lösung herbeizuführen oder in Aussicht zu stellen. Und solange wir da in der Luft hängen, können wir das Haus nicht verkaufen. Wir hatten diverse Interessenten, die aus diesem Grund wieder abgesprungen sind. Also bleibt nur vermieten, damit wir überhaupt das Geld haben, um uns an unserem neuen Wohnort eine Mietwohnung leisten zu können.

Die Mieter werden keine Angehörigen sein und es wird eine Miete sein, deren Höhe über dem örtlichen Mietspiegel liegt.

Das ist doch keine Liebhaberei, oder ???

Danke für die Links !

Viele Grüße
Jasmin
23.04.2007, 11:37 von Rita
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Ein Negatives Ergebnis unter Berücksichtigung von Finanzierungskosten und AfA in den Anfangsjahren ist eher der Regelfall.
Daher sehe ich hier zunächst keine grundsätzlichen Probleme.
Wegen der 100%-Fremdfinanzierung sollte man es allerdings vermeiden noch weitere "anerkannte" Anscheinsumstände für Liebhaberei zu schaffen - z.B. durch verbilligte Vermietung an Angehörige!

Zum Thema
Abgrenzung von Einkünfteerzielungsabsicht und Liebhaberei am Beispiel der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien
gibt es eine sehr umfangreiche Stoffsammlung > "Dissertation" vom Feb 2005 (über 400 Seiten!) unter
http://deposit.ddb.de/cgi-bin/dokserv?idn=974060550&dok_var=d1&dok_ext=pdf&filename=974060550.pdf

z.B. Seite 361:
Zitat:
...
In diesem Zusammenhang liefern die von den Finanzgerichten entschiedenen Fälle (vgl. oben) wichtige Anhaltspunkte. Von einem offensichtlich nicht erreichbaren Totalüberschuss muss beispielsweise immer dann ausgegangen werden, wenn auch bei Außerachtlassung von Zinsaufwendungen und AfA, jährlich erhebliche Werbungskostenüberschüsse entstehen und die Mieteinnahmen über einen längeren Zeitraum nicht einmal ausreichen, die laufenden Bewirtschaftungskosten zu decken oder wenn der vereinnahmte Mietzins geringer als die anzusetzende „Normal-AfA“ ist.
...


Bzgl. Wahl der AfA-Methode (Höhe des AfA-Satzes) kommt es auf den Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Fertigstellung und Neubau/Altbau an.
z.B. hier eine Übersicht, was wann unter welchen Umständen galt bzw. zur Zt. gilt:
http://www.steuerthek.de/handbuch/est/vuv_werbungskosten_afa_wahl.htm
Es gilt diejenige AfA-Methode, die zum massgeblichen Zeitpunkt gegolten hat, wenn das Objekt ab Herstellung/Fertigstellung vermietet worden wäre - für die Zeit der Selbstnutzung muss man sich entsprechenden AfA-Verbrauch anrechnen lassen:
> In Veranlagungszeiträumen, in denen die Wohnung nach einer Nutzungsänderung der Erzielung von steuerpflichtigen Einkünften dient, kommt eine Nachholung von AfA für die Vorjahre nicht in Betracht, weil die gesetzliche AfA für die Zeit der Nutzung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken des Eigentümers verbraucht und für diesen Zeitraum mangels Einkunftserzielung auch steuerlich nicht absetzbar ist (R 44 Abs. 12 Satz 1 Nr. 2 Satz 4 EStR 1993).

auf dieser Seite findet sich auch ein "kleiner" Exkurs
> mit der Durcharbeitung dürfte ein Anlage V - Neuling einige Tage beschäftigt sein
http://www.steuerthek.de/handbuch/est/index5.htm

Aber - insbesondere aufgrund der Art der gestellten Fragen - der m.E. beste Tipp: ab zum Steuerberater!

Noch ein Nachschlag
Das BMF-Schreiben vom 08.10.2004 sollte man z.B. auch kennen:
http://mpix.bundesfinanzministerium.de/Mpix/count/BMF/r0?p=%2FSites%2Fbmf%2FDE%2FAktuelles%2FBMF_Schreiben%2FVeroffentlichungen_zu_Steuerarten%2Feinkommensteuer&u=http%3A%2F%2Fwww.bundesfinanzministerium.de%2Flang_de%2FDE%2FAktuelles%2FBMF__Schreiben%2FVeroffentlichungen__zu__Steuerarten%2Feinkommensteuer%2F107%2CtemplateId%3Draw%2Cproperty%3DpublicationFile.pdf
Stell deine Frage am besten im Steuerforum. Oben auf der Leiste links Steuern und Vermögen anklicken.

22.04.2007, 22:38 von Mortinghale
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@Frischebrise

§ 19 ???

Zitat:
Bei einem bis dato selbst genutzten EFH ist dem FA nachzuweisen, dass aus den Einkünften auch in naher Zukunft Überschüsse zu erzielen sind.


So nah braucht die Zukunft bei Einkünften aus V & V nicht zu sein.

Nun mach den Leutchen mal nicht unnötig Angst.

22.04.2007, 21:53 von frischebrise
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Hallo,

Einkünfte aus V+V sind steuerpflichtige Einnahmen Paragraph 19 EKSTG.

Bei einem bis dato selbst genutzten EFH ist dem FA nachzuweisen, dass aus den Einkünften auch in naher Zukunft Überschüsse zu erzielen sind.

Liebhabereien werden vom FA spaetestens nach 3 Jahren annulliert.
Bis dahin kann auch linear abgeschrieben werden.

Es muss nachhaltig eine Gewinnerzielungsabsicht für das FA. erkennbar sein.

Hierzu gibt es zahlreiche Linke und İnfo.
Bitte mal googlen.
22.04.2007, 19:41 von Cora
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Hallo

verkaufen kann man immer noch und Instandhaltung wird ja jetzt noch nicht anfallen.

Vielleicht fängt ja die eingesparte Steuer einen Teil der Ausgaben auf.

Gruß
22.04.2007, 19:29 von ChristophL
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Das hört sich aber nach einem reinen Verlustgeschäft an. Kommt das verkaufen der Immobilie nicht in Frage?

Gruß Christoph
22.04.2007, 18:07 von Cora
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Hallo

sicher werden die Einnahmen aus V + V mit anderen Einnahmen verrechnet, d.h. die verschiedenen Einnahmen werden addiert, alle Kosten abgezogen, verbleibendes Einkommen versteuert.

Mit Afa für vermietetes EFH kenne ich mich nicht aus, aber sicher andere.

Gruß
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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