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01.04.2007, 16:59 von MockelProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Vermietete Eigentumswhg. verkaufen... was beachten
Hallo erstmal!

Nach längerem Mitlesen, möchte ich Euch nun auch mal eine Frage stellen, ich hoffe, dass auch ich die ein oder andere Antwort bekomme!

Folgendes Problem: Ich habe eine Eigentumswohnung, die seit nun genau 1 1/2 Jahren vermietet ist (vorher eigengenutzt). Die Whg. ist leider noch nicht bezahlt, ich hatte sie ziemlich teuer gekauft und musste einiges finanzieren. Langer Rede kurzer Sinn: aufgrund einschneidender beruflicher Veränderungen kann ich´s mir nun nicht mehr leisten, die Whg. zu behalten, werde sie innerhalb des nächsten halben Jahres verkaufen müssen, da die Miete die Darlehensrate leider nicht bezahlt.

Nun zu meiner Frage: Ich werde in den nächsten Tagen, den Mietern mal Bescheid sagen, dass die Whg. in absehbarer Zeit verkauft wird. Habe schon bissl Bauchweh, wie sie reagieren werden, da sie ziemlich viel auf eigene Kosten an der Whg. renoviert haben (neuer Laminat z.B.).
Können sie von mir Auslagenersatz oder sowas in der Art verlangen? Im MV hatten wir nur reingeschrieben, dass der Mieter berechtigt ist, auf eigene Kosten folgende Veränderungen vorzunehmen. Habe einen dieser Standardmietverträge.

Und wie sieht das steuerlich aus? wenn ich die Whg. jetzt verkaufe, habe ich sie genau 8 Jahre besessen, ich denke, dass ich sie (leider) mit Verlust verkaufen werden muss, kann ich da irgendwas beim Finanzamt geltend machen, weiß das jemand?

Hoffe auf Antwort!
Grüßle
Mockel

Alle 8 Antworten
04.04.2007, 08:03 von Augenroll
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Zitat:
... und dass ich sie recht teuer anbieten muss, weil ich damals ziemlich teuer gekauft habe...


Dieser Zirkelschluss ist unverständlich. Selbstverständlich können Sie die Wohnung so teuer wie Sie möchten anbieten, aber ob Sie damit Erfolg haben werden???
03.04.2007, 23:04 von Mortinghale
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Warum sollen die Mieter ein Problem sein ?

Da die Eigentumswohnung nicht während der Mietzeit durch Umwandlung entstanden ist, greift keine Sperrfrist ein.

Wenn ein Käufer die Wohnung selbst nutzen will, kann er den Mietern mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Aber es gibt ja auch noch Käufer, die Geld anlegen wollen.
Wenn aus der Miete kein Darlehn bedient werden muß, kann sich das doch durchaus rechnen.

Den Spekulationsverlust auf jeden Fall beim Finanzamt geltend machen. Bringt zwar nicht gleich etwas, aber der Verlust wird vorgetragen und kann mit Gewinnen in zukünftigen Jahren verrechnet werden. Man weiß ja nie, was alles noch kommt.
03.04.2007, 12:27 von Mockel
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Danke schön für Eure doch hilfreichen Antworten!

Und: ich hoffe, ich krieg das alles so gebacken, drückt mir mal die Daumen!
Aber die Lage ist super, die Whg. an sich eigentlich auch, einziges Problem werden wohl die Mieter sein... und dass ich sie recht teuer anbieten muss, weil ich damals ziemlich teuer gekauft habe...

Grüßle
Mockel
03.04.2007, 09:35 von CMAX_65
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Hallo,

Zitat:
ich kann mich frischebrise nur anschließen: Ruhe bewahren und zieführend handeln.


...dem kann ich mich ebenfalls nur anschliessen.

Was ich bei einem Verkauf für sehr wichtig halte ist eine sorgfältige und gründliche Recherche des Verkaufspreises.

Warum ?

Weil ein zu niedriger Preis (Gründe hierfür Zeitdruck?, schlechte Lage?) zu Ihrem Schaden ist und ihren Verlust nur erhöht !

Weil ein zu hoher Verkaufspreis sämtliche Verkaufschancen torpediert. Ein einmal gefundener Preis kann nicht beliebig reduziert werden so nach dem Motto versuchen wir es mal mit € 120.000,00 (Realistischer Wert angenommen 100.000,00)
dann mit €110.000,00 dann mit 105.000,00 etc.

Was wird passieren ? Ein wirklicher und ernsthafter Interessent wird warten und warten und warten....schaun mer mal, wann dem Verkäufer die Luft ausgeht......

Ich sage dies aus Erfahrung, weil ich dies immer wieder beobachte, dass bei der Verkaufspreisbildung oftmals unprofessionell und dilettantisch vorgegangen wird.

MFG
02.04.2007, 20:51 von Fixfeier
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Hallo Mockel,

ich kann mich frischebrise nur anschließen: Ruhe bewahren und zieführend handeln.

Zitat:
werde sie innerhalb des nächsten halben Jahres verkaufen müssen


Du solltest bei allem was du tust in jedem Fall darauf achten dir zeitlichen Spielraum zu erhalten oder zu verschaffen. Es ist nirgends so teuer unter Zeitdruck zu handeln als beim Immobilienverkauf.

Alles andere ist nachrangig. Die Spekulationsfrist ist, wie der Begriff es schon ausdrückt, nur bei Gewinnen zu beachten.

Gruß

02.04.2007, 09:03 von frischebrise
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Hallo @ Mockel,

behalten Sie trotz der unsicheren Lage die Übersicht und die Ruhe. Und vor allen Dingen, lassen Sie sich bitte nicht verunsichern durch Sprüche wie " Kauf bricht nicht Miete" oder vermeintlicher "Gewinn aus Afa für ETW".

Dieses ist wirklich nicht aus Ihrem Beitrag weder zu lesen noch abzuleiten.

Zitat:
ich´s mir nun nicht mehr leisten, die Whg. zu behalten, werde sie innerhalb des nächsten halben Jahres verkaufen müssen, da die Miete die Darlehensrate leider nicht bezahlt.



Es ist jedoch nun an die Zeit, dass Sie sich nun ernsthaft darum kümmern, dass Sie auch keinen Schaden nehmen, oder diesen so klein als möglich halten.

Zitat:
Ich werde in den nächsten Tagen, den Mietern mal Bescheid sagen, dass die Whg. in absehbarer Zeit verkauft wird. Habe schon bissl Bauchweh, wie sie reagieren werden, da sie ziemlich viel auf eigene Kosten an der Whg. renoviert haben (neuer Laminat z.B.).



Da Sie sich innerlich schon auf einen Verlustverkauf eingestellt haben, ist die Übernahme des Mietverhältnisses auf den neuen Käufer wahrscheinlich angedacht.

Vielleicht im Moment - aufgrund der Marktlage - nicht das Schlechteste.
Die Lage für Sie war ja auch nicht vorhersehbar, somit darf auch vom M. erwartet werden, dass er Verständnis für Ihre Lage hat.

Der Fiskus beteiligt sich zwar an Spekulationsgewinnen innerhalb der Spekulationsfrist, nicht aber an Verlusten.
( Ausnahme Verrechnung mit anderen Objekten gleicher Gattung, die mit Gewinn veräußert wurden )

Viel Glück und eine glückliche Hand.
02.04.2007, 08:47 von dunkelROOT
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Zitat:
Können sie von mir Auslagenersatz oder sowas in der Art verlangen?


Wofür?
Für Teppich und oder Laminat oder solche Sachen = NEIN!
Außerdem müssen die ja erst einmal nicht ausziehen, da das Mietverhaältnis auf den neuen netten Vermieter/Käufer übergeht.

Zitat:
habe ich sie genau 8 Jahre

Spekulationsfrist bei Immobilien = 10 Jahre, aber da fragste besser mal Deinen Sreuerberater.

dunkelROOT
02.04.2007, 08:34 von Augenroll
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Hallo Mockel,

den übergeordneten Rechtsgrundsatz "Kauf bricht nicht Miete" werden Sie wohl nicht aushebeln können.

Für Ihre finanzielle Verspekulation ist der Mieter nun nicht verantwortlich zu machen, warum sollte er denn auch Darlehen abbezahlen, die er gar nicht aufgenommen hat? Er hat einen Mietvertrag und zahlt offenbar die darin vereinbarte Miete. Was wollen Sie mehr???

Es wird sich für Sie ja schon irgendwie gerechnet haben (z.B. Steuerersparniss) und wenn Sie mit einem Euro mehr rausgehen als Sie reingesteckt haben, ist das ja auch ein Gewinn. Und das ist sicher so.

Grüße AR

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