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09.06.2007, 10:30 von libelleProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|vermieterwechsel, Mietzahlungsverweigerung
Hallo! Ich habe ein Problem in Sachen Mieteinnahme bei Vermieterwechsel, vielleicht weiß jemand Rat.
Ich habe ein Haus gekauft, das vom ehemaligen Besitzer vermietet wurde und unter dessen Mietvertrag eine Mietpfändung durch einen Gläubiger erfolgte. Der notarielle Kaufvertrag liegt vor, die Eintragung ins Grundbuch als neuer Eigentümer steht jedoch noch aus. Da ich persönlich bei jenem Gläubiger keine Schulden habe, bin ich davon ausgegangen, daß damit die Pfändung der Mieten erlischt. Die Mieter verweigern jetzt die Mietzahlung an mich mit der Begründung, daß der Gläubiger weiterhin auf die Mietpfändung besteht, da eine Eintragung des neuen Eigentümers noch nicht ins Grundbuch erfolgte.
Frage1: Welche Möglichkeiten bestehen für mich, die Miete einzufordern, da sich eine Grundbucheintragung über Monate hinziehen kann? Ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eine rechtliche Grundlage für meine Mietforderung?
Frage2: Kann sich jener Gläubiger, dem jetzt die Mietpfändung verwehrt wird, in der Zeit zwischen bereits unterzeichnetem Kaufvertrag und Eintragung des Eigentümerwechsel ins Grundbuch noch in das Grundbuch des ehemaligen Eigentümers eintragen lassen?
Schon mal vor ab vielen Dank für Hinweise und Ratschläge!
Alle 5 Antworten
10.06.2007, 10:03 von Rita
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Da war RMHV schneller ...

Noch was zu

An wen die Miete zahlen?

Ein neuer Eigentümer hat es meist eilig, die Miete zu kassieren, zumal, wenn er einen möglicherweise spekulativ überhöhten Kaufpreis gezahlt und hohe Kredite aufgenommen hat. So versucht mancher Erwerber, schon als Eigentümer aufzutreten, noch bevor der Kauf rechtswirksam geworden ist. Sollte es dann aber zwischen altem und neuem Eigentümer Streit geben, kann es leichtgläubigen Mieter/innen passieren, dass sie ihre Miete zweimal zahlen müssen.

Unser Rat: Nicht jede bloße Kenntnis vom Eigentümerwechsel bedeutet, dass Sie die Miete an den Erwerber zahlen müssen. Teilt Ihnen der vorherige Eigentümer mit, dass er das Haus verkauft hat und fordert Sie auf, an den neuen Eigentümer zu zahlen, ist dies ausreichend und Sie sollten der Aufforderung unbedingt folgen. Zahlen Sie trotzdem weiter an den alten Eigentümer, kann das dazu führen, dass Sie dem neuen Eigentümer trotzdem zur Mietzahlung verpflichtet sind, denn nach Mitteilung vom Eigentumsübergang werden Sie von der Mietzahlung an den Erwerber nur für den laufenden Monat befreit; Ausnahme: Sie erhalten erst nach dem 15. des Monats Kenntnis. Selbst wenn der Eigentümerwechsel dann später scheitern sollte, ist der alte Vermieter an seine Mitteilung gebunden (§ 566 e BGB).

Teilt Ihnen der Erwerber mit, dass nunmehr er der Eigentümer und Ihr neuer Vermieter ist und verlangt die Mietzahlung an sich, muss er seine Berechtigung nachweisen: Bei Kauf durch einen Grundbuchauszug (Eigentümer wird er erst mit Eintragung ins Grundbuch), bei Zwangsversteigerung durch den Zuschlagbeschluss und bei Erbschaft durch einen Erbschein.

Aber: Der Verkäufer kann seine Ansprüche auf die Mieteinnahmen auch an den Erwerber abtreten oder diesen bevollmächtigen, seine Rechte aus dem Mietvertrag bereits vor dem Eigentumsübergang wahrzunehmen. Auch das ist Ihnen gegenüber nachzuweisen. Mit voreiligen Mietzahlungen an den neuen Eigentümer sollten Sie vorsichtig sein, damit Sie nicht an den Falschen zahlen. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich beraten.

Fehlen die erforderlichen Nachweise (und haben Sie nach einem Verkauf bei Einsichtnahme ins Grundbuch festgestellt, dass der neue Eigentümer noch nicht eingetragen ist), zahlen Sie Ihre Miete vorerst weiter an den alten Eigentümer. Ist dies nicht möglich, können Sie die Miete zunächst auch auf einem gesonderten Konto abrufbereit "parken" oder in besonders unklaren Fällen (auch wenn z. B. mehrere vorgebliche Vermieter die Miete von Ihnen fordern) bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Gerichts - in Berlin beim Amtsgericht Tiergarten - hinterlegen. Dies kommt der Erfüllung Ihrer Mietzahlungspflicht gleich (schuldhafter Zahlungsverzug ist ein Kündigungsgrund). In diesem Fall sollten Sie sich vorher unbedingt anwaltlich beraten lassen.


Dieser Text stellt nur einen Auszug dar - bitte ggfs. Volltext lesen:
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/eigentuemerwechsel/index.html
http://www.bmgev.de/mietrecht/files/Eigentuemerwechsel-2006.pdf
Woher nimmt man bei soviel Ahnungslosigkeit eigentlich den Mut zum Abschluss von Verträgen über einige Tausender?

Zitat:
libelle » 09.06.07 20:40 «
Wenn ich es richtig verstanden habe, bin ich bereits mit der Auflassung Eigentümer aber erst mit der GRundbucheintragung Vermieter?


Ohne jetzt auf Feinheiten eingehen zu wollen, ist Auflassung ein Teil der Eigentumsübertragung bei Grundstücken, Grundbucheintragung ein anderer. Durch Auflassung und Eintragung ist das Eigentum dann übergegangen.

Eine Auflassungsvormerkung ist etwas ganz anderes. Damit wird im Grundbuch vermerkt, dass ein Vertrag geschlossen wurde. Der Eigentümer kann das gleiche Grundstück nicht mehr an einen anderen verkaufen. Schaut man ins Grundbuch, sieht man an der Auflassungsvermerkung sofort, dass ein Dritter für dieses Grundstück einen Anspruch auf Eigentumsverschaffung gegen den derzeitigen Grundstückseigentümer hat.
Nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Zitat:
libelle » 09.06.07 20:40 «
Für mich klingt dies ziemlich "unrecht"ens:
Warum wird dem "neuen Eigentümer" der ab Tag X Zinsen an die Banken und sonst wen zahlt, der Nutzen des gekauften Objekts (Mieteinnahme) bis zur Eintragung ins Grundbuch verwehrt?


Das muss damit zusammenhängen, dass der "neue Eigentümer", nennen wir ihn besser Käufer, sich durch Vertrag gegenüber der Bank und vielleicht auch gegenüber "sonst wem" verpflichtet hat.
Der Mieter hat sich allerdings dem Käufer gegenüber zu nichts verpflichtet. Es ist lediglich gegenüber dem Vermieterzur Zahlung der Miete verpflichtet. Dass der Eintritt des Käufers in den Mietvertrag mit dem Eigentumsübergang erfolgt, war schon zu lesen. Der Käufer hat also dem Eigentumsübergang auch keinerlei Ansprüche gegen den Mieter. Die Forderung des Vermieters ist nun gepfändet, der Mieter beachtet die Pfändung und überweist die Miete an den Pfändungsgläubiger. Eine Alternative hat der Mieter auch nicht, will er nicht doppelt bezahlen.
Der Käufer hat durch den im Kaufvertrag vereinbarten Nutzen- und Lastenübergang Anspruch auf die Miete ab dem vereinbarten Zeitpunkt. Dieser Anspruch besteht aber nun mal nicht gegenüber dem Mieter, sondern ausschließlich gegenüber dem Verkäufer.
09.06.2007, 20:40 von libelle
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Erst Mal vielen Dank für die Antwort. Endlich mal ein Forum, was geantwortet hat.

Wenn ich es richtig verstanden habe, bin ich bereits mit der Auflassung Eigentümer aber erst mit der GRundbucheintragung Vermieter?
Für mich klingt dies ziemlich "unrecht"ens:
Warum wird dem "neuen Eigentümer" der ab Tag X Zinsen an die Banken und sonst wen zahlt, der Nutzen des gekauften Objekts (Mieteinnahme) bis zur Eintragung ins Grundbuch verwehrt?

Wie Johanni schrieb, könnte eine Abtretung der Mieteinnahme durch den alten Eigentümer an den neuen Eigentümer durch eine Vollmacht erfolgen? Hätte dann trotzdem jener Gläubiger (der im Moment keine Mietpfändung erhält, da der Mieter aufgrund dieser Rechtsunsicherheit das Geld erst mal auf seinem Konto "geparkt" hat), das Recht, auch später noch Summe der Mieteinnahmen bis zur Grundbucheintragung von den Mietern oder mir zu fordern (die Mieter müßten szs. doppelt zahlen)?
Gruß L.
09.06.2007, 16:13 von johanni
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Hallo,

Zitat:
In diesen Fällen kann also der Käufer weder kündigen noch eine Mieterhöhung durchführen.


Es sei denn, er kann eine entsprechende Vollmacht des Verkäufers vorweisen. Diese ist dann im Original dem Mieter vorzulegen.

Johanni
09.06.2007, 16:09 von Fixfeier
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Hallo,

zu 1) keine:
Veräußert ist das Grundstück, wenn der Erwerber Eigentümer geworden ist. Voraussetzung hierfür ist die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch. Das obligatorische Verpflichtungsgeschäft, etwa der Kaufvertrag, führt einen Eigentumsübergang noch nicht herbei. Deshalb führt die in einem Grundstückskaufvertrag aufgenommene Bestimmung, wonach Besitz, Nutzen und Lasten an einem bestimmten Tag auf den Käufer übergehen, noch nicht zu einem Wechsel auf der Vermieterseite. Gleiches gilt für die Eintragung lediglich einer Auflassungsvormerkung. In diesen Fällen kann also der Käufer weder kündigen noch eine Mieterhöhung durchführen. Er muss abwarten, bis er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

zu 2) Nein
Die Auflassungsvormerkung wirkt als Sperre

Gruß
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