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20.01.2008, 14:42 von stm79Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Vermiet-Einsteiger
Hallo

ich hab mich jetzt schon durchs (fast) ganze forum gelesen und muss sagen respeckt! könnte mal sehr hilfreich sein

aber ich hab kein problem mit mietern da ich noch keine habe... sprich ich bau gerade ein haus und möchte darin eine einliegerwohnung vermieten
dazu bräuchte ich natürlich auch gute infos/tips aber find die erstmal im netz ohne irgendwelchen vereinigungen oder sonstwas beizutreten von denen man nicht weiß ob sie dann überhaupt was bringen...

hätte jemand n guten link, software- oder buchtip für mich wo ich mich schlau machen könnte?
ich bräuchte möglichst universelle infos über nötige/mögliche/unnötige klauseln im vertrag, genaue berechnung der m² in bezug auf flure/keller/aussenanlagen, ideale NK-Abrechnung... pauschal über m² oder doch lieber extra-Zähler einbauen, aktuelle Zahlen über NK-Berechnung für gestiegene Preise in 2008,,,,,

das volle programm eben

danke im voraus
stefan
Alle 5 Antworten
21.01.2008, 09:38 von Sommer
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Dein Installateur wird Dir schon sagen was für Zähler - eben geeichte. Ideal - sofern möglich - ist wenn diese Zähler so angebracht sind, daß Du an sie rankommst ohne in die Wohnung zu kommen. In Deinem Keller oder (noch besser) in einem kleinen Wandverschlag an einer Stelle, an der sowohl der zukünftige Mieter als auch Du rankommst...dann habt ihr Beide Übersicht und Du kannst den Zähler dann nach Ablauf der Eichzeit wechseln lassen ohne dafür aufwendig Termine mit dem Mieter abzustimmen!

Du kannst solche gut erfassbaren Werte wie eben Wasser und Strom unproblematisch nach Verbrauch abrechnen - den ganzen anderen Schmarrn (also eben Müll, Grundsteuer, Straßenreinigung, Schneereinigung usw.) würde ich am Ende zusammenfassen, nach qm umrechnen, etwas aufrunden und inklusiv abrechnen.

Der Vorteil einer Inklusivmiete ist eben, daß Du Deinem Mieter gegenüber nicht rechenschaftspflichtig bist - Beispiel Schneeräumen: Wenn Du selber im Haus wohnst und die paar Male im Jahr das selber machen willst, kannst Du das eben tun.
Bei einer Betriebskostenabrechnung kannst Du aber Deine eigene Arbeitsleistung nicht auf den Mieter umlegen. Du müßtest eine Fremdfirma nehmen; das kostet dann viel Geld und zwar für Dich wie auch den Mieter. Auch Deine Leistungen beim Laubfegen, der Gartenarbeit, Hausreinigung, Wartungsarbeiten, usw. können in Deiner Kostenkalkulation mit einfließen.
Bei einer Inklusivmiete dahingegen kannst Du Deine Arbeitsleistung durchaus einkalkulieren und in Form der Gesamtmiete dem Mieter mit in Rechnung stellen.
Weiterer Vorteil: Du mußt eben nicht eine BK-Abrechnung erstellen, die beständig vor BGH und Mietervereinen sein muß.
Es gibt kein Fristendruck und Du schaffst weniger Reibung mit Deinem Mieter.

Nachteil: Der Mieter zahlt eine Gesamtmiete und hat natürlich auch weniger Druck, bei der Senkung der Allgemeinkosten mit zu helfen. Mülltrennung zahlt sich für ihn monetär nicht aus - allerdings ist das ein müßiges Thema; selbst viele Mieter, die über die BK-Abrechnung Fehleinwürfe in die Gelbe Tonne teuer bezahlen, ignorieren solche Fakten.
Also denke auch hier eher bequem: Plane eine abschließbare Müllstandsfläche/einen Container ein mit genug Platz für die größere Tonne auch wenn Du momentan nur die kleinere brauchst. Es ist stressig für Dich wie den Mieter wenn Du hier ständig Mülldetektiv spielen mußt - kalkuliere dann eben Deine Miete entsprechend höher.
Grundsteuer ist eh gottgegeben und auch nur gottverstanden; die teilst Du nach Wohnfläche auf und gut is. Gilt auch für den Schornsteinfeger.
Hausbeleuchtungen mit Zeitschaltuhr oder sowas versehen (und Energiesparlampen) damit auch lästiges Ausschalten entfällt und die Kosten im Rahmen bleiben.
Weiterer Nachteil der Inklusivmieten: Es können nur die im BGB angesetzten Betriebskostenarten berücksichtigt werden - im Falle einer Mieterhöhung mußt Du nachweisen, wie sich die Betriebskosten für die Wohnung zusammensetzen und exotische Positionen fliegen dann raus. Auch Deine einkalkulierten Eigenleistungen kannst Du dann schwerlich ansetzen - ergo fallen Deine Betriebskosten in so einer Abrechnung geringer aus als Du kalkuliert hast. Ergo liegt Deine Nettomiete höher und Du kannst mit Deiner Miete nicht so hoch gehen wie die Spannenwerte des Mietpreisspiegels eigentlich hergeben.
Das muß kein Problem sein sofern Deine Miete noch locker in den Spannenwerten des örtlichen Mietpreisspiegels liegt; wenn Du aber absehen kannst, daß Du eher an die obere Grenze gehen willst/kannst/mußt, dann kann das eben ein Problem sein.
Vorteil der Inklusivmiete ist aber auch, daß die Kappungsgrenze auf die Gesamtmiete und eben nicht auf die Nettomiete gelegt wird, d.h. wenn Du 100 € Miete und 100 € Nebenkosten abrechnest, darfst Du die Miete eben nur um 20 € in drei Jahren erhöhen - bei einer Inklusivmiete von 200 € kannst Du dahingegen um 40 € in drei Jahren erhöhen. Hat der BGH so abgesegnet, also kein Problem!
(Wobei es nicht das Ziel sein sollte, Mieten zu erhöhen, sondern eben gleich so zu kalkulieren, daß es für ein paar Jahre langt...lieber langfristige, ruhige Mietverhältnisse als stressige Kurzeinlagen...grad wenn man selber im Haus wohnt!).

Mach Dir bitte beizeiten Gedanken wegen dieser Gartennutzung. Entweder Du vermietest explizit ohne Garten (kannst ihm dann ja für Feiern oder Anlässe den Garten bei Einzelgelegenheit überlassen) oder Du teilst der Wohnung ein Stück Garten zu - alles andere gibt Zank und Hader!
Denke immer daran, daß Du dort wohnst, viel Herzblut in Deinen Bau gesteckst hast und kein anderer das zu würdigen weiß!
Der Mieter hat in der Regel ganz eigene Vorstellungen und wenn er Raum zu deren Umsetzung hat, dann ist das prima und noch besser wenn dieser von Deinem Raum getrennt ist.
Du kannst nur sehr einfache Gartenpflege rechtsgültig auf den Mieter übertragen und hast nicht einmal Anspruch darauf festzulegen, wie oft das zu geschehen hat...wenn man einen Gartenfreak hat, ist das auch nicht notwendig aber wenn nicht, dann schießt es da ins Kraut. Du kannst Den Leuten nicht in die Köpfe sehen!

Und diesen Gartenteil würde ich auch wenn es blöd aussieht, abgrenzen. Muß ja kein Zaun sein - ne Hecke (die Du dann wässern darfst) oder eine Trockenmauer...

Gartennutzung ist ein heikles Thema und hier würde ich mich weniger auf Menschenverstand und auf "Das sprechen wir dann schon ab" verlassen. Klare Trennung, klare Regeln - Ausnahmen sind dann immer leichter zu gewähren als später solche Dinge einzuführen!

S.

21.01.2008, 07:46 von stm79
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eigene Zähler sind sicher die sicherste Form der Abrechnung aber kosten eben auch was in der Anschaffung/Installation...
gibts eigentlich Vorschriften welche Zähler erlaubt sind bzw welche nicht?

Inklusivmiete wär die einfachste Lösung aber nach was für einem Schlüssel rechne ich die dann aus wenn nicht nach m²???

Gartennutzung möchte ich grundsätzlich nach Absprache erlauben aber wie muss ich das im Vertrag formulieren dass ich auch ohne größeren Ärger mal sagen kann "ne du so nicht!"
oder kann ich ohne rechtliche Schwierigkeiten auch bestimmen dass bestimmte Flächen genutzt werden dürfen, andere nicht, die räumlich aber nich durch Zäune oder so getrennt sind

der Kellerraum ist sowieso nur über die Wohnung zu erreichen also rein für den Mieter, ich nutze dann meinen (sehr geräumigen) Heizraum als Keller mit und getrennte Eingänge sind vorhanden... also ein eingang direkt in die Einliegerwohnung bzw ein abgetrenntes Treppenhaus

Autostellplatz ist momentan noch nicht vorhanden aber den kann ich ja sowieso erst erstellen wenn ich die Fasade fertig hab und dann die Aussenanlagen gestalte

Danke auf jeden Fall für eure Antworten
20.01.2008, 16:37 von Sommer
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Eigene Zähler, restliche Abrechnung nur über Fläche - niemals Personenschlüssel oder so'n Schwachfug.
Oder eben Inklusivmieten wenn Du Dir die Kunst einer rechtlich korrekten BK-Abrechnung für eine Mietpartei ersparen willst...

Im 2Familienhaus in dem Du selber als Eigentümer wohnst, hast Du schon mal erleichtertes Kündigungsrecht und das ist SEHR viel wert!!!

Ansonsten: Überlege Dir vorher, wie Du es mit der Gartennutzung halten magst, schaffe separate Eingänge wie eben nur möglich denn am besten verstehen sich Mieter und Vermieter immer dann wenn sie sich möglichst wenig sehen. Also bitte auch nicht an einen guten Freund, ein Familienmitglied oder sonst wen wichtigen vermieten - das geht nicht gut, geht niemals gut. Wenn man sich dann eben doch mal streiten muß (was einfach passieren kann) streitet man sich mit einem Fremden besser.

Ach ja, Autoabstellplatz einplanen und falls Keller, so auch diesen wirklich gut vom eigenen trennen...

S.
20.01.2008, 14:57 von stm79
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tja ich hab das eigentlich nicht wirklich mit eingeplant sondern ist mir erst so nach und nach in den sinn gekommen... also müsste ich zähler nachrüsten...

wasser und strom sind ja kein problem aber wie siehts da in sachen heizung aus? ist erdwärme und komplett über FBH... hat da evtl schon jemand erfahrungswerte?
20.01.2008, 14:54 von MichaNRW
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Hallo,

wenn Du schon Neu Baust würde ich auf jeden Fall
getrennte Zähler installieren....
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